"היתר בלתי חוקי בעליל": המתווה שיחלץ את הפרויקט שנבנה על תחנת המטרו בקריית אונו

חברת בוני התיכון מדווחת היום (ג') כי הוועדה לתשתיות לאומיות (הות"ל) העבירה מתווה שיאפשר חזרה לעבודות בפרויקט התחדשות עירונית בקריית אונו משום שנבנה בשטח תחנת המטרו העתידית לקו M3 (תוכנית תת"ל/ 103).

● מריחים בחירות? העירייה מקפיאה פיתוח שכונה חדשה עד שתקבל עוד קרקע מהמדינה 
● פינוי־בינוי בתל אביב: דירה של 20 מ"ר תהפוך לדירה של 90 מ"ר 

החברה קיבלה צו מינהלי להפסקת העבודות בתחילת החודש (6.9) במתחם המכונה Ae בקריית אונו ומדווחת היום כי בהמשך למגעים שקיימה עם הות"ל לצורך הסדרת המשך העבודות להקמת הבניין, התקבל מתווה שיאפשר להמשיך ולהקים את הפרויקט. בדיווח נכתב: "התקבל מאת הות"ל מתווה שעם השלמת התנאים וההתחייבויות שנקבעו בו, תוכל החברה להמשיך את הקמת הפרויקט [...] במתכונת המקורית שתוכננה על-ידה, וזאת על-פי הבקשה להיתר שהגישה החברה, והכול בכפוף להתחייבויות שונות שהחברה נדרשת ליטול על עצמה. החברה בוחנת את המשמעויות הכלכליות, ההנדסיות והביצועיות של המתווה המוצע, כאשר בבחינה ראשונית עולה כי קבלת המתווה האמור עלולה להאריך את משך הביצוע של הפרויקט במתחם Ae במספר חודשים לא רב אולם להערכת החברה לא צפוי שינוי מהותי ברווחיות המתחם".

"מדובר בהיתר בלתי חוקי בעליל שהייתה מניעה חוקית לאשרו"

הפרויקט של חברת בוני התיכון ברחוב לוי אשכול בקריית אונו כולל ארבעה מתחמים ובהם 328 יח"ד, ובמקומן ייבנו כ-1,077 יח"ד. מתחם Ae, בו נעצרו העבודות, הוא פרויקט פינוי-בינוי בו נהרסו כ-120 יח"ד, ובמקומן יבנו שלושה מבנים עד 21 קומות הכוללים 359 יח"ד, מהן 221 למכירה והשאר לדיירים שפונו. בסמוך למתחם מבצעת החברה פרויקט חיזוק ותוספת בנייה מסוג תמ"א 38 שגם כן נבנה בחלקו על תחנת המטרו ונדרש לשינויים במתווה של הות"ל.

במכתב של היועצת המשפטית של הות"ל, עו"ד יעל אדורם, לוועדה המקומית קריית אונו ולחברת בוני התיכון, נכתב כי: "הות"ל רואה בחומרה רבה את מתן ההיתר בניגוד להוראות תוכנית המטרו. כאמור, מדובר בהיתר בלתי חוקי בעליל שהייתה מניעה חוקית לאשרו וממילא דינו להתבטל. לא רק זאת אלא שהוא מהווה פגיעה קשה ביכולת מימוש הפרויקט לכל אורכו, פרויקט אשר כפי שנאמר, מהווה נדבך הכרחי להמשך פיתוח המטרופולין ובכלל זה לקיום התחדשות עירונית כמבוקש בפרויקט שבענייננו.

"יחד עם זאת ולמרות חומרת הדברים ובלי לגרוע מהם, לפנים משורת הדין והרבה מעבר לכך ואך בשל המצב הרגיש בו פונו עשרות תושבים מבתיהם, הגענו להבנה כי מדובר במקרה חריג הטעון חשיבה מעמיקה כיצד ניתן לפתור את האירוע תוך צמצום הנזק לתושבים, וזאת אך ורק מטעמים הומניים ובשל הנסיבות החריגות שחברו יחד במקרה זה, בו יצאה תקלה חמורה במתן ההיתר ובכך נגרם נזק רחב ממדים לדיירים שעלולים להיוותר למשך תקופה משמעותית ללא שיימסרו להם הדירות המובטחות".

לפי המפורט במכתב, באתר הבנייה של בוני התיכון הוקם קיר דיפון בהיתר לא חוקי בחלק הצפוני המתוכנן בתחום התחנה שגורם לכך שלא ניתן יהיה לבצע את מוצא התחנה כפי שתוכנן. בתכנון המפורט ייתכן כי תידרש הסטת המוצא או ביטולו במקרה שלא ימצא פתרון. במכתב הות"ל מסבירים הם כי מוכנים לאפשר מצב "חריג שבחריגים" משום הסיטואציה ולאפשר השארת הקיר והפרויקט בתוך כך.

כמו כן, בפרויקט תמ"א 38 לחיזוק ותוספות תידרש החברה להרוס ממ"ד ללא כל דיחוי, שנבנה בתחום ייעוד לתחבורה ציבורית ולשרוול כניסה לתחנת לוי אשכול באופן שעלול לסכל את בניית היציאה. כמו כן, המרפסות ממקומות בשטח התארגנות ובתחום תחנה לתחבורה ציבורית ולא יוכלו להקימן ונדרשים להרוס את המרפסות שהקמתן החלה.

הדיירים יתחייבו לא לבוא בטענות בנוגע למיקום תחנת המטרו

במתווה גם נדרשים בוני התיכון להעביר מסמכים שהדיירים מודעים לכך שהם יהיו צמודים לתחנת המטרו ולעבודות ולא יהיו טענות משום כך. "יובהר כי על אף שהיתר הבנייה לבניינים מעל הקרקע עדיין לא אושר, על-פי תוכנית הבינוי, מבני המגורים נושקים לחפירת תחנת המטרו, המשמעות היא ביצוע עבודות לצורכי המטרו בצמידות למבנה. אשר על כן, טרם מתן ההיתר המתוקן להקמת קיר הדיפון ובנוסף לתנאי שלפיו יש לצמצם את ייעוד הקרקע לתחנה בתוכנית המטרו, יידרש להמציא לנו התחייבות בכתב, מפורשת וחתומה בחוזי המכר שטרם נחתמו, יש להתחייב כי ייכלל בהם סעיף המבהיר מפורשות את קיומה של התחנה בצמידות למבנה ושלא ניתן יהיה לטעון כנגד כל גורם המבצע, האחראי, המאשר המפקח או המעורב באופן ישיר או עקיף בביצוע העבודות, לרבות נת"ע והות"ל.

ביחס לחוזי המכר שכבר נחתמו, יידרש היזם להמציא מעורכי הדין המייצגים את הדיירים, הצהרה בכתב בה מובהר כי הם "מייצגים את כל דיירי הפרויקט וכי הם מתחייבים ומצהירים בשמם כי מעבר למסמכים הנדרשים למכתב זה, לא תהיה להם כל טענה בגין ביצוע העבודות להקמת המטרו כאמור בכל השטח הנדרש לכך בין אם בשטח הפרויקט ובין אם בשטח גובל".

במכתב הות"ל מתואר לוח הזמנים שהוביל ל"היתר בלתי חוקי בעליל": בנובמבר 2019 הוחלט על פרסום הכנת התוכנית תתל/103 ופורסמו התנאים המגבילים לפי סעיפים 78-77 שמקפיאה היתרי בנייה בתחומי התוכנית. אך במועד זה התוואי לא עבר בשטח ההיתר שניתן לחפירה ודיפון בפרויקט של בוני התיכון. נראה כי השינוי שהוכנס בעת ההפקדה התפספס, כאשר בחודש יוני 2020 פורסמה התוכנית להערות והשגות והתוכנית כפי שהופקדה כללה את השטח שבהיתר.

"על-פי החלטת הות"ל, התנאים המגבילים שהוצאו לפי סעיף 78 לחוק חלים על התוכנית המופקדת. קרי, השטח שעליו חלו המגבלות במועד הגשת הבקשה כלל גם את השטח עליו חלה הבקשה", נכתב.

כשנתיים לאחר מכן, ב-3 במאי 2022 הוגשה בקשה להיתר חפירה ודיפון בשטח שבתחום התחנה לפי התוכנית כפי שהופקדה. חודש לאחר מכן ב-2 ביוני 2022 אושרה התוכנית על-ידי הממשלה ונכנסה לתוקף. כעבור כשבועיים ב-19 ביוני, נערך הדיון בוועדה המקומית קריית אונו, והיא אישרה לתת את ההיתר "בניגוד מוחלט להוראות התוכנית התקפה", נכתב. באוגוסט 2022 הונפק היתר הבנייה לבוני התיכון על-ידי רשות הרישוי קריית אונו והחלו בעבודות. 

מעיריית קריית אונו נמסר: "העירייה פעלה במרץ מול הות"ל על-מנת לאפשר המשך בניית הפרויקט ועמידה בלוחות הזמנים שנקבעו מלכתחילה, לאחר שהושג מתווה, והליקויים יתוקנו על-פיו. אכן תוך שבועות ספורים, ובמקרה שהכול יעמדו בתנאי הות"ל, תתאפשר המשך הבנייה של הפרויקט. העירייה פועלת בשיתוף-פעולה עם היזם, חברת בוני התיכון, על-מנת שלא ייגרם שינוי מהותי בלוחות הזמנים, ועל-מנת שהדיירים יקבלו את הדירות בלוח הזמנים המקורי".