"כל הקבלנים במצב קשה, אבל הציבור לא מנצל את חלון ההזדמנויות - הוא מתנהג כמו עדר ולא קונה"

כשנוסעים בתקופה האחרונה ברחובות פתח תקווה, קשה לפספס את השלטים הרבים המכריזים על פרויקט כזה או אחר של חברת קטה. יש בכך משהו מבלבל: משפחת קטה מפתח תקווה "ייצרה" עד היום שלוש חברות נדל"ן - קטה גרופ, קטה יזמות וקטה נדל"ן.

● בלעדי | תביעת הענק של הקבלנים נגד המדינה: יקבלו מאות מיליונים בפשרה דרמטית
● "הרוכשים מופקרים לגורלם": מה אפשר ללמוד מהקריסה החדשה בנדל"ן
● עם נוף פתוח לשדות: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בדרום העיר רחובות?

הראשונה, קטה גרופ, של האח הבכור במשפחה גיל, החלה לאחר שנים לצאת מגבולות "המלאבס", ומכוונת גבוה, לבורסה.

"יש לנו חלומות ואנחנו מגשימים אותם כבר היום, ויש לנו גם שאיפות להגיע רחוק", אומר עוז קטה, מבעלי קטה גרופ ובנו של גיל, המייסד. "הילדים מושכים את אבא קדימה. יש רצון להיות חברה גדולה, וגייסנו שורה של אנשים איכותיים כדי ליצור תשתית ולהיות חברה מוכרת שעובדת בכמה ערים בישראל, ובהיקפים גדולים.

"יש גם כוונות להיכנס לשוק ההון, עם חשיבה וצעדים אופרטיביים: אנחנו חושבים להחליף פירמת רואי חשבון, וכבר קיימנו כמה פגישות מול הגורמים הרלוונטיים בשוק ההון. עוד חצי שנה אנחנו עם 15 פרויקטים בביצוע במקביל, ובעוד שנה עם 20. זה מה שמראה הגאנט, ואין לאן לברוח. או שנעשה עסקה עם אחד המוסדיים, או שנצא להיות ציבוריים".

"כשהילדים יגדלו הצרות יהיו גדולות יותר"

"כשהייתי בן 40 ישבתי עם כל האחים ואמרתי: בואו נסכם את הדברים כבר היום, כשהילדים עוד קטנים, כי כשהם יגדלו הצרות יהיו גדולות יותר", מספר גיל. "החלטנו שמפרידים כוחות, ואני הראשון שנכנס לנדל"ן, אחרי באו האחרים. כולם עובדים בפתח תקווה, ולכולם יש בה מקום. יש הרמוניה גם במשפחה המצומצמת וגם בין האחים, במשפחה המורחבת.

"כשעושים את הדברים נכון, המצב טוב. אם היינו מחכים, זה לא היה עובד אותו הדבר. העובדה שכל משפחה גרעינית פועלת באופן עצמאי, בראש אחר ועם אינטרסים משלה, הופכת הכול לפשוט יותר".

איך אתם מבדלים את עצמכם מהאחרים?
"קשה מאוד להבדיל. מתבלבלים כל הזמן. באחד הפרסומים האחרונים שעלינו איתם לאוויר גם היה בלבול. כשזכיתי בקרקע בשכונת גליל ים בהרצליה אמרתי לאחי - שהשם שלו ידוע יותר בסביבה שלנו - שיתכונן שיברכו אותו, אף שהוא לא ביצע את הרכישה. ככה זה, ואנחנו רגילים. יש דרישה בפתח תקווה לדירות, וזה מתחלק בין כולם. פרויקט שלא יגיע לאחים שלי, ילך לקבלנים אחרים".

 פרויקט נווה גן צפון בפתח תקווה של קטה גרופ. ''יש בעיר דרישה לדירות''

"אנשי המכירות של כל חברה יכולים להתנגש ביניהם ואפילו לריב, חלילה, אבל ברגע שאנחנו נותנים את הטון מלמעלה ומבצעים חלוקה ברורה, הכול בסדר", מוסיף הבן עוז. "אפילו התחרינו באחד המקרים על אותו מתחם של התחדשות עירונית, וזה לא סוד שאנחנו משווקים באותם אזורים ומתחרים על אותו פלח של שוק, אבל הכול מתנהל בצורה טובה. אנחנו מסתדרים ולא מפריעים אחד לשני".

"אין סיבה שכפר סבא ורעננה יהיו יקרות מפ"ת"

קטה גרופ נוסדה בשנת 2004, ועד היום פעלה בעיר פתח תקווה בלבד, בסביבה המוכרת. תחת ניצוחו של האב המייסד, גיל, פועלים בניו אור, עוז ורון. אם המשפחה רחל אחראית על חטיבת הנכסים המניבים של החברה, שכוללת דירות לשכירות ארוכת טווח ונכסי מסחר אחדים.

עד היום בנתה ואכלסה החברה יותר מ־1,000 יחידות דיור בפתח תקווה, ו־4,000 יח"ד נוספות נמצאות כיום בשלבי תכנון וביצוע. עד שנת 2026 היא צפויה לבנות בפתח תקווה לבדה עוד כ־1,230 יחידות דיור, ב־20 פרויקטים להתחדשות עירונית.

את היציאה מגבולות פתח תקווה, כרגע לשלוש ערים - הוד השרון, הרצליה (גליל ים) ורמת גן, לא רק בהתחדשות עירונית אלא גם בבנייה חדשה - הם מסבירים כחלק מהשאיפה להיות גדולים יותר ומוכרים יותר, וגם כיציאה מאזור הנוחות.

"רצינו להיראות חברה קצת יותר יוקרתית, 'חוץ פתח תקוואית'", מסביר הבן עוז. "לכן הלכנו בין היתר על פינה נהדרת בגליל ים. בעינינו זה מגרש מוצלח מאוד, נגיש מאוד, גבוה יותר מסביבתו - יהיו בו שני מגדלים בני 14 קומות, לעומת עשר קומות ברוב חלקי השכונה. אנחנו רואים עכשיו לקוחות מהרצליה, מצפון תל אביב - לקוחות אחרים ממה שאנחנו מכירים מפתח תקווה. לאחרונה מכרנו שני פנטהאוזים בפרויקט, ב־13 מיליון שקל כל אחד. זו אוכלוסייה מבוססת, ממעמד סוציו־אקונומי גבוה, אנשים אמידים - ועבורנו זה שדרוג למכור באזורים כאלו. אסטרטגית, זה ייתן לחברה חשיפה אחרת, באזורים יוקרתיים יותר".

 פרויקט נווה גן צפון בפתח תקווה של קטה גרופ

וכדי שלא יהיה ספק, מדגישים גם גיל וגם עוז את החשיבות של פתח תקווה בעיניהם - ובעיקר את המקום שאליו היא עוד יכולה להגיע בעתיד. "עדיין אין כאן מימוש מלא של הפוטנציאל של העיר", אומר גיל, "וזה ייקח זמן. לדעתי רק כשתהיה רכבת תחתית כאן, זה באמת יקרה".

"אנחנו מאמינים מאוד בעיר פתח תקווה", מוסיף עוז. "היא עוד לא מימשה את הפוטנציאל שלה. למה כפר סבא ורעננה, כל אזור השרון, יקר יותר מפתח תקווה? למה בקעת אונו יקרה יותר? אין לזה סיבה. הכול עניין של מיתוג. פתח תקווה הפכה ללעג, אבל היא מרימה ראש, מתחילה לסגור את הפער לכיוון הערים שנמצאות במעגל השני לתל אביב, כמוה.

"אנחנו רואים שאנשים מתוך העיר קונים בה, אבל גם מחוץ לעיר מתחילים להבין שקורה פה משהו - בין היתר בגלל הרכבת הקלה, אבל לא רק. בונים בעיר הזאת בלי הפסקה, חברות הייטק נמצאות כאן וממשיכות להגיע. יש פה התפתחות חיובית וזה רק ילך ויתעצם".

מרגישים כבר את ההשפעה של הרכבת הקלה על העיר?
"10 ואפילו 20 שנה דיברו על הרכבת הקלה, אבל עד שהיא לא החלה לפעול באמת, הציבור לא הבין את המשמעות שלה", אומר עוז. "כן, הפתיחה של הרכבת הקלה יצרה עוד 'פיק', כי אנשים מבינים יותר טוב מה ההשפעה של רכבת קלה שעוברת בתוך העיר, ולאורך הרכבת הקלה נוצר לאט־לאט שוק אחר. מחירי כל הדירות על תוואי הרכבת הקלה יאמירו בוודאות, ועוד יותר אם יישמו את מס הגודש על רכבים פרטיים בגוש דן".

"זה הזמן להתחיל לממש מגרשים"

על רקע הירידה הניכרת בהתחלות הבנייה אומר גיל: "אנשים בוכים על הריבית, במקום לעבוד ולהוציא לפועל פרויקטים. קנית מגרשים במיליונים? תתעורר ותתחיל לממש. גלגל בלי תנועה הוא דבר לא בריא מבחינה עסקית. שהיזם ימציא מבצעים, שיעשה רעש שכל השוק ישמע ושימכור - שימשיך להזיז את הגלגל, אסור לעצור. כשהגלגל זז, לא בריא לעצור אותו - ולהניע מחדש אחר כך יגרום להרבה יותר נזק.

"יש לי פועלים פלסטינים, יש לי קבלני משנה שאני עובד מולם, יש לי מחלקת פיתוח עסקי ו־130 עובדים ישירים. בתור חברה כדאי לי לעבוד ולהחזיק את המערכת אפילו בלי רווח, עד שנגיע לימים טובים יותר".

"איך מבצעים פרויקטים כשהשוק קשה יותר? הרי אנחנו עצמנו בקרוב מוציאים לפועל שבעה פרויקטים עם 370 יחידות דיור, שכבר קיבלנו בהם היתרים", מספר עוז. "העניין פשוט - דאגנו לכך מבעוד מועד. כבר בפריסייל מכרנו לא מעט דירות בפרויקטים האלה, בכמויות יפות מאוד. מתחילת 2023 מכרנו 200 דירות, וכך הדאגה קטנה הרבה יותר".

ובכל זאת, השוק לא פשוט והמחירים ממשיכים לרדת. לאן אנחנו הולכים מכאן?
"אני לא נביא, אבל בכל מקרה השוק לא יישאר כמו שהוא היום", אומר גיל. "חוויתי מספיק משברים ושמעתי מספיק דיבורים סביבם, ובסופו של דבר אני יודע דבר אחד: המחירים המשיכו לעלות. זה קרה בשנת 2008, סביב משבר הסאב פריים בארה"ב; זה קרה בזמן מחאת הדיור של 2011 - לא מכרתי דירה אחת במשך עשרה חודשים, בבניין שהיה גמור ומוכן לאכלוס; וזה קרה כמובן ב־2014, לאחר ששר האוצר יאיר לפיד הכריז על תוכנית מע"מ אפס (פטור ממע"מ על רכישת דירה ראשונה - י.נ). בכל המקרים האלה שאלו אותי מה יהיה, אמרתי שהמחירים יעלו - וצדקתי.

"יש במדינת ישראל אפקט עדר מאוד חזק: כשרואים שקונים דירות, כולם הולכים לקנות דירות. ב־2021 וב־2022 קנו כאן דירות כאילו אין מחר, ועכשיו רבים לא קונים כי הם רואים שהמכירות נמוכות. כל הקבלנים וכל היזמים במצב קשה, שדה דב הפך ל'שדה חוב', כולם עושים מבצעים - אבל הקונים לא יודעים לנצל את חלון ההזדמנויות הזה, כי אנחנו 'עם העדר'. זה נכון שיש עצירה בבנייה, והיא מצביעה על דבר אחד מרכזי: בעתיד יהיה מחסור בהיצע, וזה יוביל לעוד עליית מחירים.

"אסור לשכוח שכל הגורמים בענף סופגים כרגע את העלייה במחירי חומרי הבנייה, בגלל ההתחזקות של הדולר, וגם זה יתפרץ בסופו של דבר. הון עצמי ששווה עכשיו 30% ממחיר הדירה, יהיה שווה 20% כשהמחירים שוב יתחילו לעלות, ולכן צריך לקנות עכשיו - אבל שכל אחד יעשה את החשבון שלו".

יש לכם כמה פרויקטים של דיור להשכרה. בריבית הנוכחית שווה בכלל להיות שם?
"זה תחום הפסדי היום", אומר עוז. "במציאות שבה אנחנו משלמים ריבית של 7%, תשואה של 3%־4 על דירה פשוט לא משתלמת. אנחנו עוד לא מוציאים הכול למכירה משום שאנחנו תחת חוק עידוד השקעות הון, וגם כי אנחנו מאמינים שיבואו זמנים טובים יותר, אבל מדובר בתחום הפסדי לכל אחד, גם למשקיע הפרטי שרוכש דירה בודדת להשקעה.

"אנשים רכשו דירות להשכרה כשסביבת הריבית הייתה נמוכה, והם פשוט לא יעשו את זה עכשיו. מי שכן יקנה, ירים את השכירות לשמיים. מי שלא יקנה, ישלם שכירות גבוהה, כי במחירים הקיימים הוא לא יכול לקנות. נוצר כאן פלונטר".

"זו עוד ירייה ברגל שביצעה מדינת ישראל", מוסיף גיל. "מי שיש לו הון עצמי, עדיף שירכוש דירה לעצמו. לא שווה היום להשקיע בדירה, עוד יותר כשיש כאלו מבצעים מצד היזמים והקבלנים, גם על תנאי המימון: הרוכש משלם 20/80 על הדירה (20% כתשלום ראשון ויתרת התשלום עם מסירת הדירה - י.נ), לא משלם על כך הצמדה, לא משלם ריבית על כל הסכום, לא משלם משכנתה. זה מצב עדיף בהרבה בשבילו לעומת רכישת דירה להשקעה".

אין כניסה לאשראי מסוכן

כיום קטה גרופ נמצאת במגמת התפתחות, ובעיצומו של תהליך שבמסגרתו תהפוך, אם הדברים יסתדרו על פי התוכניות, מחברה מקומית לחברה ארצית. איך גורמים לזה לקרות? בעזרת כמה "כללי ברזל" מרכזיים.

"אנחנו רואים היום שזו חברה עם הרבה מאוד פוטנציאל", אומ ר עוז. "יש חברות שלא עושות הרבה וצועקות הרבה מאוד, ואנחנו עד היום עשינו הרבה מאוד ולא אמרנו כלום. יש פה בנייה של צעד אחרי צעד של החברה. אבא חינך אותנו לא לקפוץ למעלה ברגע אחד, אלא לעשות צעד אחרי צעד.

"המטרה שלנו היא להפוך לחברה ארצית, ועם הגדילה עדיין לספק את אותו יחס משפחתי, לשמור על אותו מוסר תשלומים. זה אתגר גדול, לשמור על היתרונות של חברה קטנה כחברה גדולה, וזה אחד העקרונות החשובים שלנו".

לדברי גיל, "התפיסה שלי היא שצריך לעשות את הדברים בלי ספרינטים. עסקים, בוודאי בתחום הנדל"ן, הם ריצה למרחקים, מרתון. צריך הרבה אורך רוח, וצריך לעבוד מסודר.

"בשל כך, למשל, אחד הקווים האדומים שלי הוא הלוואות מזנין: לשם אנחנו לא הולכים בשום מצב. לא פונים למחוזות המסוכנים, כדי לשמור על היציבות של החברה.

"הרעיון מבחינתי פשוט מאוד: תוציאו את הפרויקטים לפועל מהר, ויהיה לכם כסף. אנחנו מקפידים לעשות הכול IN HOUSE, גם את הייזום וגם את הביצוע, ומהסיבה הזאת אנחנו מקפידים להעסיק פועלים בהעסקה ישירה.

"יש לנו היום כ־50 עובדים מהרשות הפלסטינית, וכולם עובדים ישירים. אני לא עובד עם חברות כוח אדם למעט כאשר אין לי ברירה, כי עובדי כוח אדם הם ניצבים, כך אני קורא להם. הם לא עובדים עם הנשמה.

"הכי חשוב מבחינתי לתת מפתח בזמן ולהציע את הסחורה הכי טובה, עם השירות הכי טוב. זה הקצה: העבודה. החתימות מול דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית זה דבר נחמד, הניירת והמסמכים סביב הפרויקטים היא דבר נחמד, העיתונות נחמדה, הכול נחמד - אבל נקודת הקצה היא המפתח לדייר, והשירות. אני אוהב להיות בשטח. אנחנו לא נשב באולימפוס ונראה איך הדברים קורים: יש לנו אהבה ליצירה, ויש לנו מוצר שאנחנו מבצעים אך ורק לעצמנו, לא לאחרים - ואחרים לא לנו".