משבר הדיור: מה באמת קרה להיתרי הבנייה מתחילת השנה?

בחודשים האחרונים דובר רבות על כך שהריבית הגבוהה והירידה במכירות גורמות ליזמים להימנע מקידום פרויקטים. גם הנתונים הרשמיים מצביעים על כך - האחרון שבהם הוא המשך הירידה במספר התחלות הבנייה על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עד לשפל של שלוש שנים (קצב התחלות ברבעון).

● המכרזים הכושלים של רשות מקרקעי ישראל והניסיונות לפתות קבלנים
● בראשון לציון ובאשקלון כבר יש: הטרנד החדש שכובש את הפארקים
● התעלומה נפתרה: זה הרוכש הסודי ששילם 70 מיליון דולר על פנטהאוז נחשק בלונדון
● בלי ריבית ובלי מינוף: 200 בעלי קרקע פרטיים יקימו 370 דירות בשדה דב  

גורם נוסף המצביע על סימני ההתקררות בשטח הוא מספר הבקשות שמגישים היזמים להיתרי בנייה. אתר מדלן אסף בעת האחרונה נתונים על מספר הבקשות להיתר למגורים שהוגשו על ידי יזמים ב־16 ערים ברחבי הארץ במחצית הראשונה של 2023, והשווה אותם לאלו של המחצית הראשונה ב־2022. לפי נתונים אלו, המפורסמים כאן לראשונה, מספר הבקשות ירד באופן משמעותי. הנתונים של מדלן ויוצגו במלואם בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2023 שתתקיים בנובמבר הקרוב. לא תמיד הם עולים בקנה אחד עם הנתונים שמצגות העיריות עצמן, ועל כך נפרט בהמשך.

16 הערים שנבדקו על ידי מדלן הן ירושלים, תל אביב, חיפה, ראשון לציון, אשדוד, באר שבע, פתח תקווה, נתניה, רמת גן, גבעתיים, חולון, הרצליה, רעננה, בית שמש, אשקלון ואופקים. על פי מדלן, בהסתכלות כללית על 16 הערים הללו, חלה ירידה של 44% במספר הפרויקטים שעבורם הוגשה בקשה להיתר בנייה, וירידה של 28% במספר יחידות הדיור (יח"ד) הכלולות בהן. כך, אם באותן 16 ערים הוגשו במחצית הראשונה של 2022 בקשות ל־503 פרויקטים הכוללים 20,603 יח"ד, במחצית הראשונה של 2023 מדובר על 281 פרויקטים הכוללים 14,773 יח"ד.

בפתח תקווה מראים נתוני מדלן ירידה של 95% ויותר הן במספר הפרויקטים והן בהיקף יח"ד - 58 פרויקטים ו־1,678 יח"ד במחצית הראשונה של שנת 2022, מול שלושה פרויקטים בלבד, ו־65 יח"ד, במחצית הראשונה של 2023. בחיפה מדובר על ירידה של 56% במספר הפרויקטים - 36 במחצית הראשונה של 2022 מול 16 במחצית הראשונה של 2023 - ובירידה של 70% במספר יח"ד הכלולות בהם - מ־1,597 יח"ד ב־2022 ל־484 במחצית הראשונה של 2023.

גם בירושלים ובתל אביב נרשמה ירידה משמעותית, על פי נתוני מדלן: בעיר הבירה הוגשו בקשות ל־47 פרויקטים עם 2,385 יח"ד במחצית הראשונה של 2022, ואילו במחצית הראשונה של 2023 הוגשו בקשות ל־11 פרויקטים עם 1,242 יחידות דיור - ירידה של 77% במספר הפרויקטים ושל 48% במספר יחידות הדיור הכלולות בהם. בתל אביב הוגשו 152 בקשות במחצית הראשונה של 2022, עם כ־3,000 יחידות דיור, ואילו במחצית הראשונה של 2023 - 86 פרויקטים (ירידה של 43%) עם 1,560 יחידות דיור (ירידה של 48%).

עלייה בראשון לציון, בבת ים וברעננה

מתוך הרשימה ישנן ארבע ערים שבהן חלה דווקא עלייה בשנת 2023: ראשון לציון היא הראשונה מאלה, ככל הנראה בשל מיעוט פרויקטים בשנת 2022 - במחצית הראשונה של שנה זו הוגשו לפי נתוני מדלן בקשות רק לשמונה פרויקטים, עם 198 יח"ד, ובמחצית הראשונה של 2023 הוגשו בקשות ל־26 פרויקטים, עם 626 יחידות דיור. באופקים ההבדל מבחינת מספר הפרויקטים הוא 1 בלבד - שישה פרויקטים במחצית הראשונה של 2022 מול שבעה במחצית הראשונה של 2023 - אך ההבדל במספר יחידות הדיור משמעותי: 400 בבקשות של 2022 מול 949 בבקשות של 2023. גם רעננה ובת ים נמצאות ברשימת הערים המציגות גידול מסוים בין 2022 ל־2023.

לדברי רם גפן, ראש מחלקת מחקר ומידענות במדלן, "המחקר מדגים שקצב הבקשות להיתרי בנייה ירד בכ־30%. הסיבה לכך היא ככל הנראה סביבת הריבית הגבוהה, הפוגעת בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים, והסיכון שלא יצליחו למכור את הדירות בהינתן קצב המכירות הנמוך לאין שיעור במחצית הראשונה של 2023. לזה נוספת אי־הוודאות השוררת בישראל כתוצאה מהמצב הפוליטי המורכב - הן במישור החברתי והן במישור הכלכלי. המשמעות היא שיזמים מפסיקים 'ליזום' ושקצב התחלות הבנייה עתיד להצטמצם עוד יותר. סביר להניח שכאשר הציבור יחזור לשוק הדירות הוא ימצא היצע נמוך יותר מהביקוש, שמשמעו עליות מחירים".

 רם גפן, מנהל מחלקת המחקר במדלן

הנתונים שאוספים אנשי מדלן מתבססים על אמצעים טכנולוגיים המסייעים לאיסוף כל המידע ההנדסי שמתפרסם בעיר, ובמקביל צוות של חמישה אנליסטים עובר על כל הפרוטוקולים של ועדות התכנון השונות, כדי לתקף ולאשרר את המידע והמספרים שנאספו.

נתוני העיריות עצמן נראים אחרת

כדי להציג תמונה כמה שיותר רחבה, פנינו גם לעיריות השונות כדי לקבל את הנתונים שלהן לגבי השוואת קצב הבקשות להיתרים בין החציון הראשון של 2023 לחציון הראשון של 2022. התבוננות בנתונים הללו מראה תמונה אחרת מזו המשתקפת מנתוני מדלן.

כך, בתל אביב מספר הבקשות להיתרים למגורים עמד ב־2023 על 712 בקשות, לעומת 801 ב־2022 - קרי ירידה מסוימת אך לא דרמטית. בפתח תקווה, שם נתוני מדלן הצביעו על הירידה הגדולה ביותר, הוגשו לפי העירייה 159 היתרים במחצית הראשונה של 2023, לעומת 149 במחצית הראשונה של 2022, מספרים המעידים דווקא על עלייה ב־2023. יש לציין כי נתוני עיריית פתח תקווה כוללים את כלל הבקשות להיתרים, ולא רק היתרים לבנייה למגורים. בהיתרי תמ"א 38 נרשמה יציבות בפתח תקווה: 13 במחצית הראשונה של 2023, לעומת 14 במחצית הראשונה של 2022.

נתוני עיריית חיפה מצביעים גם הם על עלייה: 254 בקשות להיתרים למגורים במחצית הראשונה של 2023, לעומת 181 בתקופה המקבילה בשנת 2022. גם הנתונים מעיריית ירושלים מצביעים על עלייה, אך שם מדובר על סך היח"ד הכלולת בהיתרים, ולא על מספר הבקשות: 4,143 במחצית הראשונה של 2023, לעומת 3,584 במחצית הראשונה של 2022.

ברמת גן נרשמה יציבות מסוימת, על פי נתוני העירייה: 215 בקשות להיתר למגורים במחצית הראשונה של 2023, עם 590 יח"ד, לעומת 220 בקשות במחצית הראשונה של 2022, עם 628 יח"ד. בנתניה מדובר על ירידה מסוימת, אך גם כאן הנתונים שבידינו הם נתוני היח"ד, ולא מספר הבקשות: 1,407 במחצית הראשונה של 2023, מול 1,577 במחצית הראשונה של 2022.

בראשון לציון הירידה משמעותית יותר: 292 בקשות להיתרים למגורים במחצית הראשונה של 2023, לעומת 404 במחצית הראשונה של 2022. בהרצליה הוגשו 160 בקשות להיתרים למגורים במחצית הראשונה של 2023, לעומת 220 במחצית הראשונה של 2022. בבאר שבע (שלא מופיעה בנתוני מדלן) במחצית הראשונה של 2023 הוגשו 418 בקשות להיתר למגורים אשר כוללות 786 יח"ד, ובמחצית הראשונה של 2022 הוגשו 476 בקשות להיתר עם 1,200 יח"ד.

נראה כי בתמונה הכללית גם נתוני העיריות מצביעים על ירידה בקצב הבקשות להיתרים מצד יזמים בחצי הראשון של 2023.

הפערים בין נתוני מדלן לבין נתוני העיריות יכולים לנבוע מכמה גורמים, ובהם: מדלן מבצעת "שאיבת" נתונים מאתרי העיריות, ואלו לא תמיד מתעדכנים בזמן אמת; ישנן עיריות שכוללות בספירת יחידות הדיור, בהיתרים להריסה ובנייה, גם את יחידות הדיור הקיימות (שנהרסות ונבנות מחדש, ואינן מגדילות את מלאי הדירות בפועל), ומדלן לא כוללת אותן בנתוניה; ישנן עיריות הכוללות במספר הבקשות גם שינויים במבנה, כדוגמת תוספת מרפסות, ואילו מדלן סופרת רק בקשות הכוללות יח"ד; עיריות נוהגות בדרך כלל לספור כל בקשה להיתר בבניין כבקשה נפרדת (לדוגמה: בקשה אחת לתוספת מרפסת בבניין, ובקשה נוספת לתוספת יחידות דיור באותו בניין), ואילו מדלן סופרת זאת כבקשה אחת.

"אין שום סיבה להיכנס להוצאות נוספות"

הנתונים המצביעים על ירידות אינם מפתיעים במיוחד את מי שחש את השטח מדי יום ביומו. לאחרונה אמר מנכ"ל חברת צמח המרמן חיים פייגלין כי "קבלנים ויזמים לא יכולים לשלם היתרי בנייה, אגרות והיטלים. הם מעדיפים להיות הגנתיים ולא לצאת לדרך עם פרויקטים. אני יודע על אלפי היתרים לא ממומשים, וזה לא הכול".

עם זאת, התמונה הרחבה מראה גם ממצאים חיוביים: נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאחרונה הראו כי קצב מתן היתרי הבנייה ברבעון הראשון של 2023 שמר על רמה גבוהה למדי, עם כ־18 אלף דירות. מספר זה מחזק את הערכתה של עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לגבי הצפי למתן היתרי בנייה בסקטור הזה בשנת 2023: "לא נראה עלייה, אבל נראה יציבות. למרות המצב בשוק, אנחנו צופים שהיתרי בנייה בתחום ההתחדשות בשנת 2023 יהיו בשיעור דומה למה שהיה ב־2022. בתקופה כזו אלו בשורות מצוינות".

ובכל זאת, מה גורם לירידה המסתמנת בקצב הבקשות להיתרים מצד יזמים במחצית הראשונה של 2023? "כשיש עצירה במכירות של דירות חדשות, אין שום סיבה להיכנס להוצאות נוספות", אומרת עו"ד בתיה בראף מליכזון, שותפה בכירה במשרד הררי טויסטר ושות'. "יש לא מעט קבלנים ויזמים שנוהגים לצאת ל'פרי סייל' לפני ההיתר. פעם היו עומדים בתור לקנות את הדירות בשלבים האלה, והיום זה לא קורה: היזמים לא מצליחים למכור בפריסייל מספר סביר של דירות, ואם זה המצב הם לא יזדרזו להוציא היתרים נוספים. כל אחד עושה בדק בית עם עצמו, גם אם היה בהליכים מתקדמים, כדי לא להגדיל את הנזק שכבר ללא ספק נגרם".

"יזמים בהחלט שוקלים יותר את צעדיהם", מצהיר עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות הנדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי. "אנחנו נמצאים בתקופה של חוסר ודאות, והיא גורמת ליזמים לחשוב שוב, ולפעמים גם להקפיא בפועל חלק מהתהליכים. בהתחדשות עירונית אני מכיר מקרים שבהם ליזם הייתה אפשרות להגיע לרוב הנדרש ולהתחיל להניע את התהליך לקראת קבלת היתר, והוא החליט להשהות את התהליכים ולהמתין, כדי לראות לאן הדברים הולכים. אנחנו במשרד עדים בחודשים האחרונים לא מעט למגעים לביצוע עסקאות של מכירת פרויקטים, רכישת פרויקטים, רכישת חברות וכדומה - יוזמות של יזמים שרוצים להימנע מחדלות פירעון, ומחפשים את העסקה כחבל הצלה".

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, אומר כי "בענף הנדל"ן ניתן לזהות משברים מתהווים זמן רב מראש, וכך בדיוק קורה עכשיו. ירידה כה דרסטית בבקשות, משמעותה הרבה פחות התחלות בנייה בשנים הקרובות, בעוד הגידול באוכלוסייה נמשך, ואין ספק שנבכה על כך בשנים הקרובות. ככל שתקופה זו של צניחה בהיקף הבקשות תלך ותתארך, כך גם המשבר יעמיק, והפיצוץ שיגיע בסוף התקופה יהיה גדול יותר. הירידה במספר הבקשות בחציון הראשון של 2023 עלולה להחריף בחציון השני, הן לאור הלכי הרוח בשוק והן בשל העובדה שהוועדות המקומיות, שתפקידן לדון בבקשות, משותקות בתקופת הבחירות לרשויות המקומיות".

 דן קצ'נובסקי

לדברי קצ'נובסקי, "על המדינה להדק את שליטתה במועדי הגשת הבקשות להיתר והוצאת ההיתר בפועל, על מנת למנוע ממשברים שכאלה לפרוץ. כל יזם חייב לדעת שיש זמן מוגבל שבו ביכולתו להחזיק בקרקע מבלי להוציא היתר בנייה. זה פשוט יותר ליישום כשמדובר במיזמים המקודמים בקרקעות רמ"י, ובמקרה של קרקעות פרטיות המשימה מורכבת יותר, אך ניתן לבצעה באמצעות שימוש בכלים מתחום המס".

האווירה הכללית מסביב לא תורמת

הנושא הפוליטי, שעד לאחרונה רבים נטו להתבטא לגביו בזהירות, הופך לאחרונה לאמירה נחרצת - "העניין המרכזי כאן הוא חוסר הוודאות, בכל החזיתות יחד - המדינית, הפוליטית, הכלכלית והתכנונית", אומרת עו"ד בראף מליכזון. "חוסר הוודאות הזה התגבר והתחזק עם הקמתה של הממשלה החדשה והרצון לבצע את ההפיכה המשטרית דרך הרפורמה המשפטית, ובעקבות המחאה שהתפרצה בעקבות כך. זה גרם לטלטלה קשה גם בסדרי העדיפויות של הפרט, בעיקר באזורים שבהם המחאה תופסת מקום משמעותי, ושם אפשר לראות הרבה מאוד אנשים שפשוט מוציאים את הכסף מחוץ לגבולות ישראל".

"המצב הנוכחי קשור גם לאווירה הכללית בציבור, בעקבות הרפורמה המשפטית או המהפכה המשפטית, כל אחד יקרא לזה איך שירצה", מוסיף עו"ד איציקוביץ. "גם העובדה שיש ממשלה חדשה תורמת לכך. זה מביא להקפאה מסוימת גם ברכישת דירות וגם בתכנון ובקידום פרויקטים. כל עוד תהיה אי ודאות - מבחינה כלכלית וחברתית - המציאות הנוכחית עשויה להתארך, ובטווח הארוך נשלם על זה בריבית דריבית. הביקוש קיים, ואין קורלציה בינו לבין תוספת היח"ד. זה יתבטא בהמשך, באופן משמעותי".