"אין עוד עירייה שפועלת ככה": איך הפכה ירושלים לחביבת יזמי הנדל"ן

הרשויות המקומיות בישראל נחשבות באופן מסורתי, בעיני היזמים לפחות, כאחד החסמים המשמעותיים בדרך למימוש פרויקטי נדל"ן. רבים מהם נתקלים בשלל בעיות, תקלות ועיכובים בעבודה מול רשות כזו או אחרת, ובאותה נשימה חוששים להעביר ביקורת - שמא אותה רשות "תתנקם" בהם בהמשך, ותהפוך את הדרך להיתר בנייה לקשה עוד יותר. גם חילופי שלטון, במקרה הזה, לא משנים משמעותית את המצב, ברוב המקרים. כיזמים אין כנראה גורם מעכב משמעותי יותר מהרשויות המקומיות, כל אחת בדרכה.

● חיפה מדשדשת בכל המדדים הנדל"ניים וזו הסיבה | כתבה ראשונה בסדרה

במציאות הזו, נדיר לשמוע הסכמה גורפת של יזמים, מפה אל פה, כי רשות מסוימת עושה את עבודתה בצורה טובה. בשנים האחרונות זהו בדיוק המצב כאשר מדברים על עיריית ירושלים, ובייחוד לאורך הקדנציה של ראש העיר הנוכחי, משה ליאון - שבוודאי מצפה באוקטובר הקרוב להיבחר מחדש, לחמש שנים נוספות.

"הדבר המרכזי שמרגישים בירושלים הוא שיש מדיניות, ובעיקר שישנה החלטה מלמעלה לעודד ולעזור ליזמים. זו אנטי תזה להרבה מקומות אחרים בארץ", אומר מאיר שמחה, סמנכ"ל הנדסה ותכנון בחברת אזורים. החברה בונה ומתכננת כיום כ־1,500 יחידות דיור בעיר הבירה, נוסף על שטחי מסחר ותעסוקה, שטחים ציבוריים ועוד. "מרגישים את זה בעיקר מאז שליאון נכנס לתפקיד, ולצידו מהנדס העיר, יואל אבן, מוכוון למטרה הזו. זה מחלחל לכל המחלקות".

"העירייה יוזמת בעצמה שולחנות עגולים כדי להבין מה קורה", מפרט שמחה. "בכל פרויקט יש ישיבה אחת לתקופה, כדי להבין מה התקדם ומה חסר, ואם יש חסמים - כיצד פותרים אותם. גם אני, מהצד שלי, חייב לעמוד ביעדים ולהציג אותם לעירייה. אין עוד עירייה שפועלת כך בארץ. ברגע שיודעים לעבוד ביחד, מקבלים שיתוף פעולה מצוין".

 ראש העיר משה ליאון / צילום: יוסי זמיר

יזמים שאיתם דיברנו בנושא הזכירו לא פעם את הביטוי "רוח המפקד" בהקשר של ההתנהלות בירושלים. כך יחיאל סגל, מנכ"ל חברת ייזום הנדל"ן בית ירושלמי: "השיח בירושלים הוא שונה. הפרספקטיבה, זכוכית המגדלת, הדגש - כולם פונים אל האיכות העירונית. זו רוח המפקד, בצורה מאוד ברורה, וכולם מאוד אכפתיים, מאוד מעורבים, מאוד דוחפים. יש פה מדיניות ברורה: לפתוח את הראש, לשמוע כל מה שהיזם רוצה לומר ולחשוב על כל הערה מצידו".

ירושלים צריכה לבחור מה לתעדף: תחבורה ציבורית או רכב פרטי | עוד זווית, אסף זגריזק

12 שנים בדיוק לפני פתיחת הקו האדום בגוש דן, נפתח כבר הקו האדום בירושלים, והדגים לישראלים לראשונה איך החיים יכולים להשתנות בזכות מערכות תחבורה להסעת המונים במרכזי המטרופולינים הצפופים.

יהקו עומד כיום בפני הארכה שאמורה להיפתח לציבור בחודשים הקרובים (בדחייה מהמועד המקורי) ולצידו נחפרים בעיר קווים נוספים: הקו הירוק והקו הכחול. אלו הם רק חלק מרשת מרשימה של קווי רכבת קלה שיכללו בסופו של דבר על פי התכניות 8 קווים. ירושלים גם הגבירה מודעות ביחס למקום שצריך לפנות להולכי הרגל ונסללו בה גם שבילי אופניים. ייתכן שפרויקטים אלו הם שגורמים למקבלי ההחלטות בעיר להצהיר כי היא העיר הראשונה שתצא מהפקקים. אלא שלפי מומחים, מדובר בהצהרה חסרת כיסוי: לפקקים אין פתרון ואין בירה בעולם שאין בה פקקים - משום שאלה מסמלים את הביקושים לנסיעות. גם אם הכוונה היא שהעירייה מפתחת דרכים לעקוף את הפקקים, הטענה נתונה לוויכוח. זאת משום שלצד הקמת קווי הרכבת הקלה, העירייה שמה דגש על פיתוח 10 חניונים, חלקם מחוץ לעיר אבל חלקם גם בתוכה, מנהרות, מחלפים והפרדות מפלסיות - כל אלו כדי לשפר את תנועת הרכב הפרטי.

 הולכי רגל בעיר / צילום: רפי קוץ

הבעיה, מסבירים מומחי תחבורה, היא שככל שהתשתית לרכב הפרטי מפותחת כך גדל השימוש בו, ובמצב כזה היתרון של התחבורה הציבורית מתבטל והפקקים והעומסים דווקא הולכים ומתגברים. פעמים רבות השקעה בתשתיות לרכב פרטי גם גוזלים את המרחב הציבורי. ירושלים במודע בוחרת במדיניות תחבורתית של "גם וגם". היא לא מתעדפת באופן מוחלט את התחבורה הציבורית על פני הרכב הפרטי אלא משקיעה גם בזה וגם בזה, אך זאת בזמן שהפערים בתחבורה הציבורית עדיין זועקים ביחס לפיתוח המשמעותי בתשתיות לרכב פרטי.

קראו עוד

המציאות הנוכחית: יש עוד הרבה לאן לעלות

את המילים הטובות מצד היזמים, והעדות ל"רוחות של שינוי" מאז כניסתו של משה ליאון לתפקיד בסוף 2018, יש לקחת בהקשר המתאים: אומנם הנתונים מציגים עלייה יפה בשנים האחרונות, אך הפוטנציאל הגדול של העיר עדיין לא ממומש. כעיר הגדולה ביותר בישראל, ובפער מהשנייה, תל אביב (מספר התושבים בירושלים כפול מזה שבתל אביב), מספר התחלות הבנייה בה, למשל, עדיין אינו מציג את המספרים שהיינו מצפים מעיר בסדר גודל זה.

בשנים האחרונות מספר התחלות הבנייה בירושלים שווה לתל אביב ואף נמוך ממנה: אם בשנת 2015 המספר בירושלים עמד על 3,005 התחלות בנייה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בתל אביב הוא עמד על 2,785. בשנת 2017 נרשמו 2,795 התחלות בנייה בירושלים, ובתל אביב 3,444 - פער של 23%. מ־2019 ואילך מספר התחלות הבנייה בתל אביב נותר גבוה מזה של ירושלים, וזאת גם כאשר המספר בעיר הבירה הלך ועלה בהתמדה, מ־3,082 ב-2019 ל־4,456 ב־2022.

גם בהתחדשות העירונית הפוטנציאל לא ממומש עד תום. אין ספק שבשנים האחרונות מובאות להפקדה - אישור ראשון לתוכנית, טרם הגשת התנגדויות - ומאושרות שלל תוכניות התחדשות עירונית בירושלים. אבל, בשנת 2022 אושרו ברמלה ובלוד יותר יחידות דיור מאשר בירושלים במסגרת תוכניות פינוי־בינוי, ובתל אביב וברמת גן נרשמו במחצית הראשונה של 2023 יותר התחלות בנייה מאשר בירושלים במסגרת תמ"א 38.

גם בגזרת התעסוקה התמונה רחוקה מלהיות מושלמת, וגם כאן ההשוואה הבלתי נמנעת לתל אביב מטילה על עיר הבירה צל גדול. אומנם ישנם פרויקטים חדשים גם בכיוון זה, בהם כמה גרנדיוזיים כמו תוכנית הכניסה לעיר, אך המציאות בשטח רחוקה מלהשביע רצון. "ירושלים עוד צריכה לחשוב איך היא מייצרת תעסוקה תומכת, כדי שכל מי שקונה בה דירה יידע שיש לו מקום לעבוד", אומר שמחה. "העיר צריכה לחזק ולהוסיף בתחום הזה, למרות התוכניות שכבר הולכות ומתממשות. יש לנו באזורים השקעות רבות בירושלים, וחשוב לנו לראות שגם הדברים האלה קורים - ורואים שנעשים מאמצים בעניין".

הדרך לשינוי: החלטה להפקדה בתוך 55 ימים

אם כן, פוטנציאל הצמיחה של ירושלים עוד רחוק ממימוש במלואו, אך האם "רוח המפקד" תוכל להביא את העיר לשם?

"הקצב שבו עובדת כיום עיריית ירושלים מהיר הרבה יותר בהשוואה לתל אביב", אומר שמחה. "תוכנית שלנו שנקלטה בפברואר קיבלה החלטה להפקדה כבר עכשיו, באוגוסט. אין קצב עבודה כזה בארץ, וזו לא רק העירייה: הסתדרו לנו הכוכבים וקיבלנו גם ועדה מחוזית יוזמת ודוחפת. גם במחלקת הרישוי, בשלב היתרי הבנייה, מרגישים שיש רצון משותף שהפרויקט יקום. לא מנסים לחפש למה לא להקים אותו, כמו ברוב החלקים האחרים של הארץ, אלא למה דווקא כן.

"שתי התוכניות של בית ירושלמי אחת בשכונת קטמון ואחת בשכונת בית הכרם, אחת התחדשות עירונית ואחת לפרויקט על קרקע פרטית, קיבלו החלטה להפקדה מרגע הקליטה שלהן בתוך 55 ימים", אומר סגל. לדבריו, "זה הקצב שבו עובדים בירושלים היום. המהנדס עצמו מתקשר, מברר ומנסה לדייק את הפרויקט; האנשים מגיעים עם פתרונות יצירתיים, וזה מוביל להקמת גינה על גג של בניין ברחוב קוסטה ריקה, בגובה הרחוב שמעליו, ולבנייה של בית ספר עם 12 כיתות לימוד בפרויקט אחר שלנו. האיכות התכנונית היא מה שקובע: מי שמביא תוכניות טובות שמשפרות את המרחב "עף" קדימה בתכנון ומקודם במהירות; מי שמחפש רק זכויות בנייה לא יתקדם".

 תחנת אוטובוס בעיר / צילום: יוסי זמיר

מעיריית ירושלים נמסר בתגובה כי "על פי מדיניות עיריית ירושלים, כפי שראש העיר הצהיר עליה במאי 2021, לא מתאפשר קידום של תוכניות בשטחים הפתוחים עד אשר ימוצו כל האפשרויות האחרות - בדרך של התחדשות עירונית, ציפוף ועירוב שימושים אינטנסיבי ובנייה גבוהה לאורך צירי הרכבת הקלה. במקביל, הצליחה העירייה לשלש את מספר אישורי הבנייה, ומקדמת בשנים האחרונות עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל שכונות העיר, זאת במטרה להגדיל את היצע יחידות הדיור בירושלים, תוך התחשבות במשאבי הקרקע המוגבלים ומתן מענה לכלל הצרכים הנלווים לפרויקטים אלה.

"העירייה מייחסת חשיבות רבה גם להיבט התחדשות כלל שטחי הציבור, למען שיפור איכות חיי התושבים - בנייה וציפוף לאורך תוואי קווי הרכבת הקלה, בניית בתי ספר חדישים ומתחמי תעסוקה והקמת פארקים רחבי ידיים ומלאי אטרקציות.

עיריית ירושלים רואה כיעד את ההתחדשות העירונית, ומקיימת פורומים ושולחנות עגולים בכל הרמות הניהוליות וצוותי העבודה, על מנת לתת מעטפת עירונית תומכת, ללוות את הפרויקט ולסייע בקידום תהליכי אישור, פתרון בעיות והסרת חסמים. ראש העיר רואה בהתחדשות העירונית כלי מרכזי בתוספת יחידות דיור בירושלים וב־2022 ירושלים הובילה במספר יחידות דיור בהתחדשות עירונית, וכל הצוות המקצועי נותן עדיפות בהתאם לכך. בימים אלו מקודמות בעיר במסגרת פינוי־בינוי כ־160 תוכניות שבהן כ־53,000 יח"ד. מתוכן, 3,800 יח"ד נמצאות כבר בביצוע".