תביעת הענק של הקבלנים נגד המדינה: יקבלו מאות מיליונים בפשרה דרמטית

הפשרה בין המדינה לקבלנים סביב העתירה לבג"ץ נגד תיקון 9 לחוק המכר נמצאת בדרך. כפי שנודע בלעדית לגלובס, ולפי גורם המעורה בשיחות, בימים האחרונים נמצאים הצדדים ב"מגעים מתקדמים מאוד לפשרה" - שבמסגרתה תישא המדינה בתשלום של מאות מיליוני שקלים, וכך תימנע מחשיפה לתביעות במיליארדים מצד הקבלנים.

מהו מתווה הפשרה המסתמן, מדוע בכלל נדרש הצורך בגיבוש הפשרה, וכמה בדיוק תשלם המדינה? גלובס עונה על השאלות המרכזיות.

● פרשנות | פארסה צפויה מראש עוד מימי הממשלה הקודמת 
● ראיון | "כל הקבלנים במצב קשה, אבל הציבור לא מנצל את חלון ההזדמנויות - הוא מתנהג כמו עדר ולא קונה" 

מה קובע התיקון לחוק המכר?

תיקון 9 לחוק המכר (דירות) נכנס לתוקף ביולי 2022, עוד בתקופת שר הבינוי והשיכון הקודם, ח"כ זאב אלקין, שקידם אותו לצד שר האוצר הנוכחי, בצלאל סמוטריץ'. התיקון קבע, בין היתר, כי יזמים יוכלו להצמיד רק 40% ממחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה, לעומת הצמדה מלאה לפני כן - ולא יוכלו להצמיד את 60% הנותרים לכל מדד אחר. לפי בדיקת משרד הבינוי והשיכון, הפחתת ההצמדה למדד בעקבות התיקון לחוק חסכה כ-700 מיליון שקל לציבור עד היום.

מה עורר את זעם הקבלנים?

הקבלנים, באופן טבעי, לא היו מרוצים כלל מחקיקת התיקון לחוק, אשר מונעת מהם סכומים משמעותיים שהיו רגילים לקבל מהרוכשים כאשר מדד תשומות הבנייה עלה (ובשנים האחרונות העלייה בו הייתה משמעותית למדי). עם זאת, טיעון מרכזי אחד הביא אותם עד לבג"ץ: תחולה רטרואקטיבית של החוק.

לדברי הקבלנים, ברבים מהמכרזים המיועדים לתוכנית "דירה בהנחה" - שבהם משווקות דירות בסבסוד המדינה - ההסכם מול רשות מקרקעי ישראל נחתם טרם כניסת תיקון החוק לתוקף, אך ההסכם מול רוכשי הדירות נחתם אחריו. כך, על ההסכם מול רמ"י הם חתמו תוך הסתמכות על הצמדה מלאה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ואילו במסגרת ההסכם מול הדיירים, הם אינם יכולים להצמיד באופן מלא. כך, התיקון לחוק הופך הלכה למעשה לבעל תחולה רטרואקטיבית, שכן הוא משפיע על חוזים שכבר נחתמו - ולכן נוגד עקרונות יסוד של הדין הישראלי, לדבריהם.

 יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

מהי משמעות המצב שנוצר?

תיקון 9 לחוק המכר חל על כלל השוק, ולכן הוא תקף גם לגבי אותם מכרזים שאליהם התייחסה התאחדות הקבלנים בוני הארץ בעתירתה לבג"ץ. כל עוד המצב נותר כך, המשמעות מבחינת הקבלנים היא "ויתור" על 60% מסכומי ההצמדה שתכננו לקבל כאשר חתמו על מסמכי המכרז מול המדינה. במספרים, בהתאם לקצב העלייה של מדד תשומות הבנייה השנה (עלה בכ-1.6% מאז תחילת 2023), מדובר ב-23-24 אלף שקל לכל יחידת דיור.

אילו מכרזים הם הרלוונטיים?

כאמור, מדובר במכרזים המיועדים לתוכנית "דירה בהנחה" - קרי מכרזי מחיר מופחת, מחיר למשתכן ומחיר מטרה, שבהם החתימה על ההסכם מול המדינה נעשתה טרם שינוי החקיקה, ומול הדיירים - אחרי השינוי. מדובר, אם כך, במכרזים שנסגרו בחודשים סביב מועד כניסת התיקון לתוקף, תחילת יולי 2022, ועל-פי ההערכות הם כוללים בסך-הכול כ-50 אלף יחידות דיור.

מדוע חתרה המדינה לפשרה?

העתירה לבג"ץ לא הוגשה בחלל ריק, ויש שיאמרו שגם לא הגיעה בהפתעה מבחינת גורמים שונים במשרדי הממשלה. כבר בעת הליך החקיקה הצביעו גורמים במשרד המשפטים על בעייתיות בנוסח החוק, ובדיקת משרד המשפטים בעקבות הגשת העתירה הובילה להערכה כי המדינה אכן תיאלץ לפצות את הקבלנים בעקבות השינוי בחוק, וכי היא חשופה לתביעות בהיקף של יותר מ-2 מיליארד שקל.

לצד הקבלנים אף עומד תקדים שנוצר ממש סמוך לכניסת התיקון לתוקף: ביוני 2022 עתרו החברות מגדלי הורוביץ, אשל הירדן ותל אביב מקסיקו השקעות לבג"ץ, בדרישה לבטל את זכייתן בקרקע באלעד תמורת כ-600 מיליון שקל, בעקבות כניסת תיקון החוק לתוקף כחודש לאחר מכן. הסכם פשרה שגובש קבע כי הזכייה תבוטל, ואף הערבות שכבר שולמה הוחזרה לחברות, בניכוי 1.5 מיליון שקל. נראה כי פשרה זו, בתוספת ההערכות בדבר גובה החשיפה של המדינה לתביעות, היוו "איתות" למדינה כי עליה לחתור לפשרה כוללת.

מה מתווה הפשרה המסתמן?

המדינה הבינה כי תצטרך להכניס את היד לכיס במידה מסוימת, שכן עליה לשאת במידה מסוימת של אחריות על ה"נזק" שנגרם מאישור התיקון לחוק. במטרה להטיל כמה שפחות עול כספי על כל אחד מהצדדים המעורבים בעניין - רוכשי הדירות, הקבלנים והמדינה עצמה - גובש מתווה שבו יישא כל אחד מהצדדים בכשליש מהתשלום על כל דירה, קרי כ-7,800-8,000 שקל.

גורמים המעורים בשיחות טוענים כי המגעים לפשרה "מתקדמים מאוד". לדבריהם, מדובר בסיכום הוגן כלפי כל הצדדים, כולל הרוכשים - אשר היו אמורים לשלם הצמדה מלאה טרם גיבוש התיקון לחוק - הספיקו ליהנות מעליות המחירים של 2022 ונהנים גם מדירה בהנחה משמעותית.

כמה תשלם המדינה בפשרה?

המדינה היא הצד שיצטרך לשאת בעלות הגדולה ביותר במסגרת הפשרה, באופן טבעי, שכן היא משלמת על כלל הדירות - כל 50 אלף יחידות הדיור - אשר שווקו במכרזים הרלוונטיים. לפי ההערכה העדכנית, הסכום שתשלם המדינה ינוע בין 390 ל-400 מיליון שקל - סכום לא קטן, אך נמוך משמעותית מזה שהייתה המדינה עשויה לשלם בתביעות, על-פי הערכות משרד המשפטים.

מה המרחק לאישור ההסכם?

על-פי הגורמים שאיתם שוחחנו, המרחק עד לסיכום אינו גדול, כאמור. עם זאת, לגלובס נודע כי במשרד הבינוי והשיכון מנסים "למשוך" את הפשרה לטובתם של הרוכשים, כך שאלה יישאו בתשלום בשיעור נמוך יותר מזה המוצע, ובתחילת הדרך אף טענו כי אלה לא אמורים לשאת בתשלום כלשהו בעניין זה.

כעת, ככל הנראה מהבנה שהתבצרות בעמדה זו עשויה להוביל להתנצחות ארוכה בבית המשפט, מבינים שם כי הרוכשים יישאו בנטל מסוים - אך פועלים לסכם על חלק קטן יותר, כ-30% השתתפות בנטל מצד הרוכשים, והיתר בחלוקה שווה בין המדינה והקבלנים.

מסתמן כי מצד משרד האוצר, אשר אמור לפי הסיכום המתגבש להביא את הכסף מתקציב המדינה (ולא מתקציבו של משרד הבינוי והשיכון), ניתן יהיה לספוג תוספת של כמה אחוזים לתשלום מצד המדינה, שמשמעותם כמה עשרות מיליוני שקלים נוספים - ודאי בהתייחס לחשיבות שמייחסת המדינה להשגת פשרה בנושא.

אם תסוכם פשרה בין הצדדים, היא תצטרך לעבור את אישורה של ועדת המכרזים היושבת במשרד הבינוי והשיכון, וכן תדרוש המלצה משפטית מתאימה מטעם משרד המשפטים.

מהתאחדות הקבלנים נמסר: "אין זה סוד כי אנו מנהלים מגעים מתקדמים לפשרה, אולם לצערנו טרם הושגו הסכמות סופיות".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "המשרד נמצא בתהליך משא-ומתן בשיתוף כלל המשרדים הרלוונטיים. מעבר לכך לא נוכל להתייחס".