המכרזים הכושלים של רשות מקרקעי ישראל והניסיונות לפתות קבלנים

התקופה הנוכחית, בצילה של הריבית הגבוהה במשק, היא תקופה מאתגרת לכל ענף הנדל"ן. אחד האתגרים בא לידי ביטוי בשיעור הכישלונות הגבוה של מכרזים על קרקעות המדינה. כישלונות אלו מקשים מאוד על השגת היעד השנתי שהציבה הממשלה: שיווק מוצלח של 61 אלף יחידות דיור לאורך שנת 2023.

● בראשון לציון ובאשקלון כבר יש: הטרנד החדש שכובש את הפארקים
● התעלומה נפתרה: זה הרוכש הסודי ששילם 70 מיליון דולר על פנטהאוז נחשק בלונדון
● בלי ריבית ובלי מינוף: 200 בעלי קרקע פרטיים יקימו 370 דירות בשדה דב  

אולי על רקע הצהרת מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, בריאיון לגלובס במאי השנה - "עלינו להילחם על כל מכרז" - מרכזת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מאמצים בשיווק גם של מכרזים כושלים, ובהם שני מכרזי מחיר מטרה, שנכשלו רק בשבוע שעבר. זאת, על ידי שיפור תנאי המכרז עבור המציעים הפוטנציאליים, עם תנאים טובים משמעותית בהשוואה ל"סבב" השיווק הראשון.

953 יחידות דיור בבאר שבע, 940 במגדל העמק

אחד משני המכרזים המדוברים הוא המכרז בשכונת פסגת רמות החדשה בבאר שבע. זהו מכרז שנסגר לראשונה ביולי ללא כל זוכים, ונחל כישלון חרוץ: איש לא הגיש הצעה למכרז הזה.

המכרז שווק שוב מחדש - ונסגר שוב לפני ימים אחדים, גם הפעם בכישלון טוטאלי. מתוך 1,109 יחידות הדיור שהציע שווקו רק 156, ו-953 יחידות דיור, 86% מהדירות, נותרו מיותמות.

כבר בניסיון הזה לשיווק המכרז, עדכנה רמ"י את תנאיו, מכמה בחינות: את מחיר המינימום הכולל (לצורך החישוב הותרנו בצד את המגרש ששווק בהצלחה) היא הפחיתה בתשעה מיליון שקל, מכ-19 מיליון שקל ל-10.6 מיליון שקל; ואת הוצאות הפיתוח - אחד האלמנטים היקרים ביותר במכרזי המדינה בפריפריה - הפחיתה בכ-67.3 מיליון שקל. אבל, כאמור, 86% מהדירות נותרו בלי הצעות.

רמ"י הזדרזה ופרסמה את המכרז מחדש יום לאחר שנכשל, הפעם עם 953 יחידות הדיור הנותרות, ועם תנאים מיטיבים עוד יותר עבור היזמים: במקום חלוקה כמעט שווה בין הדירות בהנחה ובין הדירות המיועדות לשוק החופשי, הפעם 572 יחידות דיור הוקצו לשוק החופשי (דירות שהקבלנים יכולים להרוויח עליהן יותר, כמובן), ורק 381 יועדו לשיווק בהנחה. במקביל, המחיר למ"ר עבור הדירות בהנחה עלה: במקום כ-9,500 שקל למ"ר בנוי עיקרי בסבבים הקודמים, הפעם 10,030 שקל למ"ר.

אם נסכם את הדברים, הרי שהמציעים הפוטנציאליים במכרז המעודכן בפסגת רמות זכו להפחתה של יותר מ-70 מיליון שקל במחיר המינימום ובהוצאות הפיתוח, נוסף על פוטנציאל רווח גדול יותר - הן בשל החלק המוגדל של הדירות בשוק החופשי והן בשל העלאת השווי למ"ר. המכרז בבאר שבע ייסגר בעוד כשבועיים, ב-18 באוקטובר, ומעניין לדעת אם מהלכים אלו של רמ"י יאפשרו סוף-סוף את שיווקו המוצלח.

נתח דירות השוק החופשי הוגדל משמעותית

המכרז במגדל העמק עבר גם הוא, כאמור, שלושה "סבבי עדכון": בתחילה שווק המכרז, עבור 1,068 יחידות דיור בשכונה מערבית ב' בעיר, כך ש-854 יחידות דיור מתוכו הוקצו לשיווק בהנחה ורק 214 בשוק החופשי.

כשבוע לאחר הפרסום, ועוד לפני שנסגר, עודכנו תנאי המכרז, וכמות הדירות שהוקצו לשוק החופשי גדלה: 301 דירות יועדו לשוק החופשי, ו-767 במחיר מטרה. באותה הזדמנות גם הופחתו מעט הוצאות הפיתוח במכרז, בכ-2 מיליון שקלים.

המכרז הזה נכשל גם הוא באופן מלא כמעט: רק מגרש אחד, עבור 128 יחידות דיור, שווק בו בהצלחה, ולכ-88% מהדירות לא הוגשה כל הצעה - למרות עדכון התנאים. הכישלון הוביל את רמ"י גם במקרה הזה להזדרז ולפרסם את המכרז מחדש יום לאחר שנכשל, וגם במקרה הזה בהתנאים מעודכנים ומיטיבים יותר בהשוואה לשתי הגרסאות הקודמות.

ראשית, היחס בין דירות השוק החופשי לדירות בהנחה השתנה שוב: אם ב"סבב" הראשון כ-80% מהדירות היו דירות בהנחה, בסבב המעודכן מדובר על חלוקה כמעט שווה - 468 דירות המיועדות לשוק החופשי, ורק 472 בהנחה.

לצד זה, שווי מ"ר בנוי עיקרי עלה, מטווח של 9,224 עד 9,242 שקל לפני הכישלון, ל-9,684 עד 9,704 שקל למ"ר בניסיון הנוכחי. לכך יש להוסיף הפחתה של כ-3 מיליון שקל בהוצאות הפיתוח, בהשוואה לתנאי המכרז המקוריים.

גם כאן מנסה רמ"י "לדבר ללב של היזמים" בכמה דרכים בו-זמנית, אך בניגוד למכרז בבאר שבע, שם אפשר היה להפחית משמעותית את מחירי המינימום, במכרז במגדל העמק מחירים אלו היו נמוכים מאוד במקור (כ־1.2 מיליון שקל בסך הכול לכל המגרשים שטרם שווקו), ולכן התרכזה רמ"י בשיפור הרווח הפוטנציאלי של המציעים.

המכרז במגדל העמק מתוכנן להיסגר גם הוא ב־18 באוקטובר, וכעת נותר רק להמתין ולראות אם המאמצים יישאו הפעם פרי.