השכרת דירות לטווח קצר בבניין משותף - האם ניתן למנוע זאת?

הכותבת היא שותפה במחלקת ליטיגציה מסחרית, במשרד פרל כהן צדק לצר ברץ 

בשנים האחרונות קיימת עלייה, בארץ ובעולם, בשימוש בדירות המושכרות לטווח קצר במקום שכירת חדרים במלון. בתגובה לעלייה בביקוש, בעלי דירות רבים הצטרפו לשוק המשכירים לטווח קצר. דוגמה טובה לכך ומוכרת לכולם הינה Airbnb. יחד עם זאת, מי שעלול לשלם את המחיר על דיירים ארעיים השוכרים את הדירות לטווח הקצר הם בעיקר בעלי הדירות בבניין המשמש בית משותף.

ביום 12 בספטמבר 2023, ניתן פסק דין על ידי כבוד השופט דניאל מרדכי דמביץ, בבית משפט השלום בירושלים, בסכסוך בין מר פנחס מישל מרציאנו ונציגות ועד הבית חצר דוד המלך לבין יעקב בוכריס וישראנטלס קינגסוויטס בע"מ, שעיקרו בהשכרת דירות בבית משותף.

בכתב התביעה, התבקש בית המשפט לתת צו מניעה שאוסר על הנתבעים להשכיר את הדירות שלהם בבית המשותף. כפי שנטען על ידי התובעים שם, נגרם לדיירי הבית המשותף סבל ממשי כפועל יוצא מהשכרת הדירות בבית המשותף. התובעים, סיפקו דוגמאות רבות לנזקיהם, כגון, כניסה ויציאת אורחים בשעות מאוחרות, לכלוך הבית המשותף על ידי האורחים (שקיות אשפה, בדלי סיגריות), שימוש שלא לפי הכללים בבריכה המשותפת ועוד.

מנגד, טענו הנתבעים, בין היתר, כי לתובעים אינטרסים זרים, לרבות, קידום תוכנית פיתוח לבניין והורדת ערך הדירות בבניין, כי מרבית בעלי הדירות עושים שימוש בדירותיהם למטרות נופש וכי תקנון הבית המשותף אינו אוסר השכרת דירות לטווח קצר.

בפסק דין מפורט ומנומק, נתן בית המשפט צו מניעה שאוסר על הנתבעים להשכיר את הדירות לטווח קצר בלבד והבהיר כי אין מניעה להשכרה של דירות למגורי קבע למשך זמן ארוך. בנוסף, פסק בית המשפט לנתבעים הוצאות (שכ"ט, הוצאות משפט והוצאות אישיות לתובע).

שאלת הלגיטימיות

לצורך קביעתו, בחן בית המשפט את שאלת הלגיטימיות של השכרת דירות לתקופות קצרות בבית משותף. בית המשפט אף קבע שלושה שיקולים מרכזיים שכדאי שבעלי דירות היום יביאו בחשבון טרם השכרת דירותיהם לטווח קצר.

השיקול הראשון, הינו בחינת המצב העובדתי בשטח בדגש על ניהול הדירות המושכרות והפיקוח בהן, כאשר יש לבדוק האם בעלי הדירות נפגשים עם האורחים; האם יש להם נציג קבוע בדירות לצורך קליטתם והאם יש פיקוח רציף על התנהלות האורחים. בנסיבות ההליך, נקבע, כי אלו אינם מתקיימים.

השיקול השני והמרכזי, כונה על ידי בית המשפט הנכבד "פוטנציאל הכאוס" שנובע ממציאות השכרת הדירות ולא האירועים שהתרחשו כבר.

שיקולו השלישי של בית המשפט היה ההסדרים הקבועים לגבי השימוש בבית המשותף ובפרט, בחינת התקנון בבית המשותף והחלטות הדיירים. באותו המקרה, תקנון הבית המשותף משנת 1993 קבע כי השימוש בדירות ייעשה "למטרת מגורים בלבד".

בית המשפט קבע, כי במקרה של תקנונים שנערכו לפני שנים רבות, עוד לפני שהמילה "מרשתת" באה לעולם (2004), לא הייתה כל מציאות של התקשרויות אינטרנטיות, כפי שיש היום, בין בעלי דירות לבין שוכרים לטווח קצר ואתרים ייעודיים ומכאן, שאין לזקוף לחובת התובעים היעדר התייחסות ספציפית להשכרה לטווח.

לאחר סקירת פסיקה, קבע בית המשפט, כי המגמה ברורה והפרשנות התכליתית של "מגורים בלבד" אינה עולה בקנה עם שכירויות קצרות טווח.

לעמדתנו, על הדין להתאים את עצמו לשינויים בהרגלי החיים ובטכנולוגיה. כך, צדק בית המשפט כשבחן לא רק את עובדות המקרה שהובאו בפניו אלא גם את הנזק הפוטנציאלי לדיירי הבניין ושנתן דעתו לכך שתקנון הבית המשותף נערך בתקופה שבה טרם רווחה תופעת שכירויות קצרות הטווח.

אנו סבורים, כי פסק דין זה, כמו גם החלטות שיפוטיות קודמות, הינו חלק ממגמה ברורה לשמור על זכויותיהם של בעלי דירות מפני גורמים פרטיים ותאגידים שפועלים להשכרת דירות בבתים משותפים לטווחים קצרים וכי על האחרונים לפעול כדי להסדיר כדין מול שכניהם ומול גורמי הרישוי את יכולתם להשכיר דירות ולהגביר את אפשרות הניהול והפיקוח על אורחיהם.

ת.א. 48569־10־21