כולם בטוחים שמחירי השכירות רק יעלו? גם ליכולת של אנשים לשלם יש גבול

אי אפשר להתחמק, גם אצלנו, מ"קונצנזוס" להמשך עלייה במחירי השכירות. הסיבות ברורות: בעידן של ריבית גבוהה ומשכנתאות יקרות, יותר ויותר משפחות נאלצות להמשיך לשכור דירה. בנוסף, מחירי הדירות שינו כיוון (ירידה של 1.3% בחצי שנה אחרונה) ורבים, גם אלה שיכולים ורוצים לקפוץ על הרכבת הנדל"נית, מעדיפים להמשיך לשכור - כדי לקנות בהמשך יותר בזול. מהעבר השני, בצד ההיצע, משכירי הדירות כבר לא מסתפקים בתשואה של 2%-3%, בעולם שמציע להם אפיקי השקעה חסרי סיכון בתשואה של 4% לפחות. ואם זה לא מספיק, היצע הדירות להשכרה ממשיך להתכווץ במהירות - לפי האוצר, מאז דצמבר 2021, אז עלה מס הרכישה לבעלי שתי דירות לפחות חזרה ל־8%, מספר הדירות שבידי המשקיעים התכווץ ב־9,200 דירות נטו (רכישות פחות מכירות). מאז 2016, אז המס קפץ לראשונה, מספר הדירות ירד ב־30 אלף.

● ראיון | הסיפור של הפוליטיקאי הצעיר שגרם לאפל להחליף את כבל הטעינה, נגד רצונה
● דעה | החברה החרדית צריכה להוביל את המהפכה: מתכנון בזבזני לתכנון קהילתי

בשורה התחתונה - ההיצע יורד, הביקוש עולה, והתוצאה ברורה. היא גם יכולה להסביר את העובדה שבין ינואר ליולי משקיעים רכשו פה 6,962 דירות, נוכח צפי להרוויח יותר בדמי השכירות וחרף עליית הריבית והתקררות המחירים.

ובכל זאת, חשוב להרגיע. בפעם המי יודע כמה, צריך להזהיר ולהיזהר מתחזיות ודאיות. לא לגמרי בטוח שמחירי השכירות רק יעלו עוד ועוד. למה? כי להבדיל מרכישת דירה, פעולה שמרבית האנשים עושים בעיקר עם כסף שאין להם (תמיד אפשר לקחת עוד הלוואה), את השכירות אנחנו משלמים מהמשכורת החודשית. אם השכר הממוצע במשק עלה ב־6% בשנה האחרונה, אין פלא שגם סעיף הדיור במדד המחירים עלה בשיעור דומה (6.2%). כשיוקר המחיה מזנק רוחבית, וכשיש מתאם גבוה בין היכולת לשלם שכירות לבין המצב הכלכלי במשק, יש גבול ליכולת התשלום.

קורת גג היא צורך בסיסי, אבל זה לא אומר שהביקוש קשיח לחלוטין ושהכוח של המשכירים אינו מוגבל. כולנו זקוקים לגג ומיטה, אבל לא נשלם עבורם כל מחיר. בארה"ב, למשל, מתפרסמים בשבועות האחרונים נתונים מבהילים על זינוק במספר חסרי הבית - משהו כמו 600 אלף הומלסים, על רקע העלייה במחירי השכירות ובאינפלציה. זה רחוק מלקרות אצלנו, אבל זה צריך להזכיר לנו שאנשים לא יכולים לשלם כסף שאין להם, אפילו במחיר נורא של שינה בחוץ. הרבה קודם לכן, השוכרים האומללים יאלצו לחזור להורים, להתפשר על גודל הדירה או להתרחק עוד ממקום העבודה, החברים והלימודים.

הירידה בהיצע לא ברורה

התחזית לעלייה ודאית במחירי השכירות משרתת הרבה אינטרסנטים. בראשם, חברות שתקועות עם פרויקטים ועם קרקעות לשכירות, ולא מצליחות לשרת את החוב בתקופה של ריבית גבוהה. בטריק ידוע, הן מגייסות לטובתן את השוכרים המסכנים, כדי ללחוץ על המדינה לתת להן עוד הטבות, "אחרת המחירים ימריאו".

במקביל, אפילו הירידה המדוברת בהיצע השכירות לא ברורה. בעוד האוצר מנופף מדי חודש בירידה פרמננטית בכמות הדירות המושכרות, הלמ"ס מספרת סיפור אחר. לפי הלמ"ס, שבודקת דירות להשכרה ולא דירות שבידי משקיעים, כמות הדירות זינקה בכמעט 150 אלף מאז 2016, ל־803 אלף דירות. אז איך באוצר מספרים לנו על ירידה של 30 אלף? ההסבר העיקרי הוא שמסתובבים פה לא מעט ישראלים שקנו דירה ראשונה היכן שידם משגת או שההגרלה זימנה להם, רק בשביל להשכיר אותה ולהיכנס לשוק. מסיבות סמנטיות, הם פשוט לא מוגדרים בחישובי האוצר כמשקיעים. אבל הם בהחלט מוסיפים היצע שיכול ללחוץ על המחירים דווקא לרדת.

תקרה לניתוק המחירים

גם בבנק ישראל מבינים את זה, מה שמאפשר להם לחזות אינפלציה של 2.4% בשנת 2024, לעומת 4.1% נכון לאוגוסט, בזמן שמחירי השכירות תופסים רבע ממשקל המדד. אנשי הבנק עצמם כתבו באוגוסט כי "ההאצה בסעיף הדיור מהווה גורם עיקרי שמעכב את התכנסות האינפלציה חזרה לתחום היעד", אבל גם הם יודעים (או מקווים) שיש תקרה לניתוק המחירים.

בנוסף, כדאי לשים לב לנתון הכי חשוב בסעיף השכירות במדד המחירים - המחיר ששילמו שוכרים חדשים. באוגוסט, אותם חוזים חדשים גילמו קפיצה של 8.4%. זה לא מעט, אבל מדובר בעלייה נמוכה מזו שנרשמה בכל ארבעת החודשים לפני כן - 9% ביולי, 9.8% ביוני, 8.6% במאי, 9% באפריל. לכל הפחות, זה מוכרח לסמן שלא כל מחיר זוכה - אפילו בשוק השכירות.

הכוכבים של השבוע

מצוין: חנן מור מוכר בכל מחיר 

חנן מור נלחם על חיי החברה שלו. אחרי סדרת מימושים קטנים והצהרת כוונות על נוספים שיבואו, הוא השלים השבוע מכירת קרקע למגורים ברמת גן תמורת 165 מיליון שקל וסיכם עם שופרסל שימכור לה את הקניון הגדול שלו בחריש ב־180 מיליון שקל.

צריך להעריך את הנחישות לפגוש כסף אמיתי, כולל ההפנמה שהוא מוכרח למכור גם במחיר נמוך משמעותית מהשווי בספרים. אבל כל יזם מכיר את הקלישאה "אתה טוב כמו המשחק האחרון שלך". גם שרשרת מימושים של נכסים נהדרים לא בהכרח תציל אותו מ"המשחק האחרון" - רכישת הקרקע היקרה בשדה דב בסוף 2021, ביותר מ־1.5 מיליארד שקל. זו הסיבה שגם בשוק ההון לא חושבים עדיין שזה הזמן להתחיל לאסוף את מניית החברה, שנסחרת בשווי קרוב ל־200 מיליון שקל לעומת יותר ממיליארד שקל בשיא. ושהאג"ח שלו עדיין מגלמות תשואה דו ספרתית.

בלתי מספיק: תודיעו כבר על גורל הנגיד 

בדצמבר יסיים נגיד בנק ישראל קדנציה של 5 שנים בתפקיד. לא יעלה על הדעת שראש הממשלה נתניהו והנגיד פרופ' ירון עדיין מתמהמהים עם ההבהרות לגבי העתיד. זה התחיל ב"תשובה באזור החגים", שהתחלפה ל"אחרי החגים", והנה הגענו לדקה ה־90. הכלכלה הישראלית חשובה מכדי לחכות להכרעה של הרגע האחרון. לא אלמן ישראל - ישנם לא מעט פרופסורים לכלכלה שיוכלו למלא בשמחה את התפקיד החשוב, אבל בהחלט מותר לחשוש מלא מעט מלחכי פנכה שעלולים לפתע למלא את הוואקום.

ועם זאת, בניגוד לאזהרות, גם לא צריך להיבהל מהאפשרות שירון יפרוש אחרי קדנציה אחת. לא רק שכך עשו מרבית קודמיו (למעט הנגיד הראשון דוד הורוביץ, אף נגיד לא השלים 10 שנים בתפקיד), חוק בנק ישראל ששונה ב־2010 גם קבע שמרבית ההחלטות יתקבלו במועצה מסודרת ולא ישענו על אדם יחיד. מוכשר, או לא מוכשר, ככל שיהיה.