כך יעבוד המסלול המהיר להקמת ממ"דים חדשים

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה תדון ביום שלישי הקרוב בתוכנית מתאר ארצית חדשה, שתאפשר מסלול מהיר להקמת ממ"דים בכל הארץ. בפועל אין מדובר בתוכנית חדשה, אלא בהרחבת תוכנית קיימת מלפני ארבע שנים בדיוק (נובמבר 2019), להקמה מואצת של ממ"דים ביישובים המרוחקים 9 ק"מ מהגבול הצפוני. 

● ממ"ד מהמדינה: השקיעו מיליונים - ורבים עדיין ללא מיגון 
● שאלות ותשובות | 200 אלף שקל ואישור מהשכנים: כך תוסיפו ממ"ד לדירה
● מינהל התכנון: תותר תוספת ממ"דים במסלול מהיר בכל הארץ
● קרש לממ"ד: האם זה הפתרון שישאיר את הדלת סגורה הרמטית?

מה התוכנית אומרת?

התוכנית, שמספרה הסידורי הוא תמ"א/ 40/ א/ 1, מתקנת את תוכניות המתאר המקומיות והמפורטות, באופן שניתן יהיה להגיש בקשה להיתר לבניית ממ"ד לדירות ומבני ציבור מכוח התוכניות המפורטות והוראות התמ"א גם יחד. כלומר, מדובר בחיבור של תוכניות בניין העיר (תב"ע) הקיימות עם תוכנית המתאר החדשה, באופן שהקמת הממ"ד לא תסתור ולא תחרוג מהתב"ע. באופן זה נחסך מהתושבים להתחיל בהליכי תכנון מפורטים, שעלולים לארוך שנים.

תוקף התוכנית נקבע לחמש שנים, עם אפשרות להארכת תוקפה לעד חמש שנים נוספות. במילים אחרות, מי שרוצה לנצל את התוכנית - מוטב לו שיתחיל לעבוד בהקדם על תכנון הממ"ד.

האם התוכנית באמת אמורה לשפר את המצב הקיים?

"כן", אומר עו"ד עופר טויסטר, מומחה בתחום חוקי המקרקעין והתכנון והבנייה. "הוראתה העיקרית של התמ"א הינה הוראה המאפשרת הקמת ממ"דים עד קו בניין של מטר אחד מגבול המגרש (שעליו ממוקם הבית, א"מ). אפשרות זו קיימת גם היום, אולם זאת בכפוף להליך של הקלה, הכרוך בפרסום, התנגדויות, שיקול דעת של הוועדה המקומית, הליכי ערר וכו'.

"לפיכך, פועלו העיקרי של התיקון המוצע הינו בהפיכת זכות מותנית לזכות מוקנית, וכתוצאה מכך ביטול הבירוקרטיה, העיכובים וחוסר הוודאות הכרוכים בהוצאת היתר הכפוף להקלה, כמו גם העברת הסמכות לאישור בניית הממ"ד לרשות רישוי (חלף ועדת המשנה, העוסקת בבקשות להיתר שיש בעניינן שיקול דעת)".

האם תוכנית המקור בגבול הצפוני הצליחה?

ככל הנראה, במידה מועטה. "הבתים הבלתי ממוגנים בקרית שמונה נמצאים בשכונות הוותיקות, שהוקמו בשנות ה־50 וה־60 של המאה הקודמת", אומר אופיר יחזקאלי, מ"מ וסגן ראש עיריית קרית שמונה, שמתמודד לראשות העיר בבחירות המקומיות. "הבתים שם מתפרקים, אז על זה להוסיף ממ"ד? אין לזה סיכוי", הוא מוסיף.

"עשינו בזמנו פיילוט ולקחנו מבנים ישנים שחוזקו מפני רעידות אדמה והוספנו להם ממ"דים, שזה פתרון ביטחוני, אבל לא כזה ששינה משהו לשכונה. הפיילוט הזה לא הוסיף דירות, לא חידש מבנים, ולא הכניס דם חדש לשכונות הוותיקות. חייבים לפתח הליכי פינוי־בינוי מואצים שיטפלו במצב טיפול שורש, ולא לחלק אקמול", אומר יחזקאלי.

אם התוכנית תאושר השבוע, האם יהיה ניתן כבר לפעול לפיה?

לא, כי היא לא תאושר השבוע. הדיון במועצה הארצית לתכנון ולבנייה מוגדר כ"מתן הוראה לעריכת התמ"א והעברת התוכנית להערות הוועדות המחוזיות והשגות הציבור". כלומר, ייקח זמן עד שכל הגופים יתייחסו לתוכנית והיא תאושר בגרסתה הסופית. לפיכך יש לסייג ולהדגיש, שהכתוב כאן נכון אך ורק לנוסח הראשוני של התוכנית.

ומה לגבי התכנון? האם התוכנית ניתנת לביצוע בכל מקרה?

"לא", אומרת הדס הירשלר, מהנדסת אורטק מערכות מיגון, ומדגימה: "אם למשל הדירה נמצאת בבניין ישן שפונה לרחוב, הוספת ממ"ד עלולה במקרים מסוימים להיכנס לתוך המדרכה ולקצר את רוחבה, ולכן אי אפשר במקרים הללו להוסיף ממ"ד. יש פרויקטים של תמ"א 38 שנפלו בגלל שנוכחו שלא ניתן לבנות בהם ארבעה מגדלי ממ"דים, שיכסו את כל ארבע הדירות לקומה שנמצאות בבניין".

כשמדברים על "מגדל ממ"דים" - כלומר רצועת ממ"דים שמתחילה בקומת הקרקע ועולה עד לקומה האחרונה - מצביעים על הבעיה העיקרית, שחורגת ממגבלות תכנוניות וטכניות, והיא השכנים. "זה לא סוד שחלק גדול מהמבנים הישנים בתל אביב לא הצליחו להגיע לביצוע פרויקט של תמ"א 38 בגלל אי הסכמות שהתגלו בין השכנים לבניין", אומר טויסטר. "אני לא רואה את המצב משתנה עקב התוכנית הזו".

עניין חשוב אחר שמתקשר לזה, הוא הרוב הנדרש מבין הדיירים. בתמ"א 38 ובפינוי־בינוי נקבע רוב מינימלי שכזה, שמאפשר את מימוש הפרויקט. התוכנית הנוכחית אינה כוללת רוב כזה. אולם עו"ד טויסטר מציין, שלפי סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, לצורך הקמת ממ"ד נדרש רוב של 60%. "להבנתי, אותה הוראה תמשיך לחול גם לעניין ממ"דים מכוח תוכנית המתאר הארצית".

לכן, לא יקרה מצב שבו כל דייר "שבא לו" יכול להקים ממ"ד. אולי את הביורוקרטיה מול העירייה הוא יפחית - אבל לא את הוויכוחים מול בעלי הדירות האחרים לבניין.

האם לדיירים מהבית השכן יש זכות התנגדות?

ניתן להבין אדם שלא אוהב את הרעיון שמטרים ספורים מחדש השינה שלו יוקמו ממ"דים של הבניין השכן. ואולם, עו"ד טויסטר מדגיש כי "התמ"א נותנת זכויות מוקנות, שלא יאפשרו לשכנים להתנגד להן".

האם התוכנית תחייב את בעלי הדירות בתשלום היטל השבחה?

לפי עו"ד טויסטר, "ככלל, בעת הוצאת היתר בנייה להוספת ממ"ד לבניין קיים חל פטור מהיטל השבחה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. לגבי מכר - הפטור אינו חל על מכר, אבל עולה שאלה אם בכלל יהיה חיוב על התוכנית הזו שהיא תוכנית מתאר ארצית. ככלל אין חיוב בהיטל השבחה על תוכניות מתאר ארציות, אבל הפסיקה קבעה שאם אפשר לראות את התוכנית כאילו היא משנה את התוכניות המפורטות החלות במקרקעין, אז כן יהיה חיוב. לכן לעניין המכר יש כאן ספק".

מה ההשפעות ארוכות־הטווח שיהיו לתוכנית?

במשך השנים מתקיים מתח מובנה בין הצרכים הבטחוניים המיידיים, לבין שיקולי התכנון ארוך־הטווח. בימים שקטים, שיקולי התכנון גוברים, מה שבא לידי ביטוי למשל בביטולה הקרב של תמ"א 38. ואולם כשהתותחים רועמים - שיקולי הבטחון הם המכריעים, והתוכנית הזו היא הדוגמה הטובה ביותר לעניין.

לטווח הקצר דירות ומבנים יהיו ממוגנים יותר, וזה דבר חיובי, אם כי יש ספק עד כמה בעלי דירות כן ינצלו את התוכנית. לטווח רחוק יותר, התוכנית רעה. היא אומנם תשביח את הדירות בצורה של תוספת חדר ובטיחות, אך תכער את המבנים שבלאו הכי אינם מהיפים (כפי שממ"דים שהוספו בזמנו לשיכונים בשדרות כיערו אותם) ותתרום לירידה בביקושים לדירות הללו.

התוכנית גם לא מתמודדת עם סכנת רעידות האדמה, לא מחדשת את הבניין, וכפי שציין יחזקאלי מהנסיון שלו - אינה תורמת דבר לשכונה ולסביבת המגורים, ולא רק זה, מכיוון שהממ"דים כבר יהיו קיימים, המוטיבציה של הדיירים להכנס לפרויקט התחדשות עירונית אמיתי תרד.

בהנחה שאת המלחמה הנוכחית התוכנית החמיצה, ניתן לחשוב שוב האם כדאי לקדם את התוכנית, או אולי לחשוב על משהו חילופי. אין ספק שעצם קיומה של תוכנית כזו מעיד על כשלון המנגנונים הקיימים, תמ"א 38 ופינוי־בינוי לתת פתרון הולם לבעיות.

האם יש חלופות אחרות למיגון של הדירות?

"ניתן למגן חדרים קיימים בצורה שאולי לא ישיגו את מידת המיגון של ממ"ד תקני, אבל כן ישיגו רמת מיגון גבוהה מאוד, שמוערכת בפיקוד העורף ב־95%", אומרת הירשלר. "יש מספר שיטות לעניין, והמיגון הזה בא לידי ביטוי בעיקר בחיפוי פנימי של הקירות במספר שיטות, ובחיפוי פנימי בגבס ברובן. החלונות והדלתות שייקבעו בחדרים הללו יהיו חלונות ודלתות תקניות של ממ"דים".