דווקא הקרקע הכי מבוקשת בישראל סיבכה את חנן מור

רקע: כבר תקופה ארוכה מרחפת מעל קבוצת חנן מור  עננה כלכלית, שהביאה אותה לכמה מימושים במהלך השנה במטרה לייצב את המערכת ולהפחית בנטל החובות.

המהלכים הללו הצליחו חלקית, ולפרקים נראה היה שהקבוצה מתייצבת, אבל המומחים המשיכו להזהיר: הטלטלה האמיתית תגיע, וככל הנראה היא תגיע מכיוון הפרויקט היקר בשדה דב.

● ניתוח גלובס | רצה למכור דירות בת"א ב־8 מיליון שקל: הגורמים שהובילו לנפילה של חנן מור
● מומחים מעריכים: זה מה שיכול להוציא את ענף הבנייה מהמשבר

בסופו של דבר דווקא שני נכסים אחרים של החברה, קטנים בהרבה, עשויים להיות אלו שיחלו את הצניחה, וכובד משקלו של הפרויקט בשדה דב עלול לגרום לצניחה הזו להיות מהירה מאוד - עד כדי כך שלא רק קבוצת חנן מור תיפגע ממנה.

האם יש ממה לחשוש, ומי בעיקר צריך להיות בין החוששים? שלוש הערות לסוגיה המורכבת.

הבור של שדה דב: הבקשה של בנק לאומי לכינוס נכסים לקרקעות בבעלות חברת חנן מור ברמת גן ובחיפה הייתה מפתיעה יחסית, גם משום שנעשתה באמצע מלחמה וגם משום שאיש לא חשב שדווקא הפרויקטים הללו יכניסו את הקבוצה לצרות "הגדולות".

מאז תחילת העלאות הריבית במשק, וביתר שאת בחודשים האחרונים, כל העיניים הופנו לפרויקט הגרנדיוזי בשדה דב שבצפון תל אביב, משום שהוא היווה את הנטל הכבד ביותר עבור החברה.

גם היום, כשהמיקוד הוא כביכול בשני פרויקטים אחרים, שדה דב הוא ה"בור" הגדול ביותר של החברה, וכנראה ההתמודדות הכי מאתגרת שלה בזמנים אלו.

פרויקט שדה דב של קבוצת חנן מור כולל 458 יחידות דיור - מהן 79 המיועדות לשכירות ארוכת טווח, שטחי מסחר ובית מלון. לפי התכנון ייבנו בו ארבעה בניינים בסך הכול - אחד בן 39 קומות עם 299 דירות, אחד בן 16 קומות עם 70 דירות, אחד בן תשע קומות ו־80 יחידות דיור ועוד אחד בן תשע קומות, שבו יהיו 80 יחידות דיור ו־79 חדרי מלון.

את הקרקע, ששווקה במכרז מטעם רשות מקרקעי ישראל, רכשה החברה בדצמבר 2021, במה שנחשב למכרז היוקרתי ביותר ששווק עד היום. החברה, באמצעות חברה־בת, זכתה במתחם אחד מתוך ארבעה מתחמים תמורת סכום של 1.457 מיליארד שקל, לא כולל הוצאות פיתוח.

אך הבעיה לא הייתה רק הכסף, אלא גם הריבית. החברה נטלה בעת הזכייה הלוואה בסך של 1.269 מיליארד שקל, שהם 87% מסכום הרכישה הכולל. את ההלוואה העניק לחנן מור קונסורציום (שותפות) של בנקים, בהם בנק לאומי שכעת מנהל הליכים נגד החברה בגין נכסים בחיפה וברמת גן, ובנק דיסקונט.

ההלוואה ניטלה בתנאי ריבית של פריים + 1%, שבאותה תקופה של ריבית אפסית במשק, הייתה נמוכה. אלא שמאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית, וכעת ניצבת החברה עם הלוואה של כמעט 1.3 מיליארד שקל, ועם ריבית שנתית של 7.25% אשר מתבטאת בתשלומים של כ־92 מיליון שקל בשנה.

ההערכות של החברה מדברות על חמש שנות הקמה של הפרויקט, משמע היא תשלם בזמן זה כ־460 מיליון שקל, רק תשלומי ריבית.

 פרויקט שדה דב של חנן מור / הדמיה: סטודיו 84

בדיוק מסיבה זו תפחו עלויות הפרויקט בצורה משמעותית: אם בסוף 2021 צפתה החברה עלויות כוללות של קצת יותר משני מיליארד שקל, בסוף 2022 הן עלו בכ־500 מיליון שקל. בהתאם, הרווח היזמי הצפוי ירד מ־26% ב־2021, ל־19% ב־2022 - כך על פי הדוחות המסכמים של החברה לאותן שנים.

וזה עוד לא הכול. המספרים הללו אינם משקפים את ירידת המחירים בענף שהתרחשה במקביל, גם היא ברובה בשל העלאת הריבית התכופה במשק (עלתה בכ־4% בתוך שנה).

אם בסוף 2021 העריכה החברה כי הדירות יימכרו במחיר של 82 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ, ובסוף 2022 ירדה ההערכה הזו ל־73.9 אלף שקל למ"ר, בסוף המחצית הראשונה של 2023 התעדכן המספר כבר ל־63.8 אלף שקל למ"ר - ירידה של 22%.

בהתאם לכך, היקף המכירות הצפוי מהפרויקט עמד בסוף יוני האחרון על 2.281 מיליארד שקל, לעומת 2.646 מיליארד שקל בסוף 2022. רק חצי שנה הפרש, ועדכון מטה של כ־365 מיליון שקל.

מאמצי המימוש: מתחילת השנה, כשהבינה שהיא נמצאת בבעיה גדולה, החלה קבוצת חנן מור במהלכים לשיפור מצבה הפיננסי, בדרך של מימוש נכסים, גם אם במחיר הפסד - העיקר להכניס מזומנים לקופה.

כבר בדוח המסכם לרבעון הראשון של השנה ציינה זאת החברה: "נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, לטובת תכנון תזרים המזומנים החזוי של החברה, עדכנה ההנהלה את תוכנית העבודה לשנים 2023 ו־2024 ובמסגרתה תפעל החברה למימוש נדל"ן להשקעה תוך זיהוי נכסים פוטנציאליים למימוש, אשר ההנהלה תפעל לממש בעיתוי ובמחיר שיאפשר לקבוצה גמישות מיטבית ותוך מקסום הפוטנציאל הגלום בהם".

החברה אף פירטה מה הם הנכסים שתרצה למכור: קרקע של החברה בעיר חריש שעליה תכננה החברה להקים את קניון "מור בעיר 2"; הנכסים המסחריים בפרויקטים "אור ים" באור עקיבא, וחריש STREET; נכסי המסחר בפרויקטים בשכונת נרקיסים ראשל"צ ובשכונת מורשת במודיעין.

לאורך השנה מכרה החברה שני נכסים במודיעין, נכס אחד בנס ציונה ונכס נוסף בראשון לציון - כולם תמורת 188 מיליון שקל. כמה ימים לפני פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" הודיעה החברה על מכירת שני נכסים נוספים, אחד בחריש לשופרסל נדל"ן תמורת 180 מיליון שקל, ואחד ברמת גן - אותו פרויקט שנמצא במוקד מהלכיו של בנק לאומי נגד החברה - לחברת עמרם אברהם תמורת 165 מיליון שקל (לפי החברה, שווי הנכס בספרים הוא כ­־209 מיליון שקל). לפי שעה שתי העסקאות הללו טרם הושלמו.

בשורה התחתונה, מאמצי המימוש של החברה לעת עתה הם בבחינת טיפה בים. 188 מיליון שקל בוודאי לא יוכלו לסייע לטווח הרחוק, וגם תוספת של 345 מיליון שקל משתי העסקאות האחרונות לא יביאו לשינוי הדרמטי הנדרש במצבה הכלכלי. נראה שגם החברה עצמה יודעת זאת, ולכן דוחפת לאחרונה למימוש המהלך שקידמה בשלושת החודשים האחרונים: מכירת קרקעות בפרויקט שדה דב, ואולי אף מכירת כלל הקרקעות בו, לקבוצת רכישה. לגלובס נודע כי המהלך עדיין נמצא "על השולחן", אם כי במקרה של מינוי כונס נכסים לחברה - סיכוי גבוה שהוא ירד לטמיון.

האחרות שקנו ביוקר: קבוצת חנן מור לא הייתה החברה היחידה שזכתה באותו מכרז מפורסם בשדה דב בקרקעות בסכומי ענק: חברת אביסרור זכתה במגרש אחד להקמת 406 יחידות דיור, תמורת כ־1.1 מיליארד שקל, לא כולל הוצאות פיתוח; חברת ג.ז מדף 35 של ישראל־קנדה זכתה במגרש עבור 480 יחידות דיור תמורת 1.25 מיליארד שקל, לא כולל הוצאות פיתוח. המגרש הרביעי, עבור 280 יחידות דיור, שווק גם הוא במחיר גבוה, כ־633 מיליון שקל, המשקף מחיר קרקע ליח"ד דומה לזה שנקבע במגרשים האחרים, אך כאן רכשו אותו שלוש קבוצות יחד - משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות, אלייד נדל"ן ומבנה נדל"ן, כך שהסיכון עבורן נמוך יותר.

נכון לעכשיו ישראל־קנדה היא היחידה במתחם שהחלה בשיווק יחידות הדיור, ועושה זאת ברמת מחירים מרשימה למדי - 7.2 מיליון שקל בממוצע לכל יחידת דיור לפי דוחות החברה. עד כה מכרה החברה 102 דירות בפרויקט, בסכום כולל של 758 מיליון שקל.

לא המכרז הבעייתי היחיד: מכרז נוסף שהזכייה בו התבררה עם הזמן כנטל כלכלי לא פשוט הוא המכרז לקרקע ששווקה בשני מכרזים בשכונת נווה גן ברמת השרון במהלך שנת 2021: מדובר על מכרזים ל־1,389 יחידות דיור, שב־736 מהן זכו חברות בת של ישראל־קנדה, בסכום כולל של כ־1.48 מיליארד שקל.

צמח המרמן זכתה גם היא בכמה מגרשים בשכונה, לבניית 299 יחידות דיור, בסכום כולל של כ־505 מיליון שקל, וצמח המרמן וישראל־קנדה יחד זכו במגרש נוסף עבור 170 יחידות דיור, תמורת כ־361 מיליון שקל. כל הסכומים הללו אינם כוללים הוצאות פיתוח. 

נציין כי צמח המרמן הספיקה למכור בפרויקט זה את רוב הדירות שלה - 83% מהדירות בשלב א' של הפרויקט ועוד 73% מהדירות בשלב ב', כך שמרבית הכנסותיה מהפרויקט כבר מובטחות. במחצית הראשונה של 2023 מכרה החברה 139 יחידות דיור, בשני השלבים יחד.

גם חברת אביסרור, שזכתה באחת הקרקעות בשדה דב, זכתה גם במכרז בנווה גן, תמורת סכום "צנוע" של 182 מיליון שקל.

אין זה אומר שמי מהחברות שצוינו כאן ייקלעו למצב כלכלי דומה לזה של קבוצת חנן מור, אלא שכל אחת מהן מתמודדת היום, כמו חנן מור, עם מעמסה אדירה מבחינת תשלומי החובות בגין הריבית הגבוהה במשק, וזו בהחלט צפויה להמשיך ולהקשות על תפקודן השוטף של חברות אלו בעתיד הקרוב, ודאי כל עוד הריבית נותרת ברמתה כיום ולא יורדת.