בועה גם בנדל"ן המניב? שווי "בית מאני" בת"א הופחת בעשרות מיליוני שקלים

הפחתה משמעותית שביצעה קרן הריט סלע קפיטל נדל"ן באחד מנכסיה הבולטים בדוחות הרבעון השלישי, עשויה ללמד כי לא רק בנדל"ן היזמי למגורים בוצעו עסקות במחירים מנופחים (ע"ע מתחם שדה דב של חנן מור). הקרן שמוביל שמואל סלבין חתכה את שווי "בית מאני" בת"א, נכס אותו רכשה אשתקד מידי בנק לאומי . הפחתת השווי בסכום של 37 מיליון שקל הובילה למחיקת מרבית הרווח הנקי של החברה ברבעון, שהסתכם ב־4 מיליון שקל בלבד.

● מומחים מעריכים: זה מה שיכול להוציא את ענף הבנייה מהמשבר 
● הערכה במערכת הבנקאית: שפל של 4־5 מיליארד שקל במשכנתאות באוקטובר 

עסקת הרכישה בוצעה באפריל אשתקד, ערב גל העלאות הריבית של בנק ישראל. תמורת הנכס הנרכש, שמהווה חלק ממתחם בנייני ההנהלה הראשית של לאומי, שילמה הקרן 623 מיליון שקל (בנוסף ל-37.5 מיליון שקל הוצאות רכישה) - גבוה בכמעט פי 2 מהערכות מוקדמות שבוצעו לנכס. בעקבות המכירה דיווח בנק לאומי כי ירשום רווח הון של יותר מחצי מיליארד שקל.

כעת מעדכנת סלע נדל"ן כי מסירת ההחזקה בנכס, המאכלס כיום את ההנהלה הבכירה של בנק לאומי, צפויה להתרחש במהלך הרבעון הראשון של 2024, אז תשולם גם יתרת התמורה עבורו. בעת הרכישה ציינו בסלע נדל"ן כי הנכס יועבר לחברה כשהוא פנוי, והבניין "יושכר לחברות הייטק בתפוסה מלאה". עוד ציינו אז שההכנסה הצפויה נטו לחברה תהיה כ־32 מיליון שקל בשנה, וכי שיעור התשואה ברכישה עמד על כ־5.1%.

מהראשונים באחוזת בית

כעת מעדכנת סלע נדל"ן בדוחות כי היא בחנה "את הצורך ברישום ירידת ערך בגין המקדמות ששולמו ו/או רישום הפרשה לחוזה מכביד, בגין ההתקשרות בהסכם האמור. להלן עיקרי ההנחות שהובאו במסגרת הבחינה: מחירי השכרה בסך 170-185 שקל למ"ר, שיעור היוון של 6.50%-6.25% והשקעות הנדרשות בנכס לצורך התאמתו ואכלוסו בשוכרים פוטנציאליים, בסך 35 מיליון שקל". לאור הבחינה הכירה סלע נדל"ן כאמור בירידת ערך של כ־37 מיליון שקל.

מתחם בית מאני כולל שני בניינים צמודים ברחוב יהודה הלוי 30-36: מגדל משרדים בן 13 קומות שנבנה בתחילת שנות ה־2000 ומתחתיו מבנה לשימור - בית מאני ההיסטורי, שנבנה בשנת 1910 והיה בין הראשונים שנבנו באחוזת בית. מדובר באחד האזורים היקרים והמבוקשים בתל אביב, הנחשב ללב ה"סיטי" של העיר ומאכלס חברות פיננסיות רבות, לצד חברות הייטק מובילות.

מניית סלע נדל"ן ירדה בשבועיים הראשונים לפרוץ המלחמה במעל ל־14%, אולם מאז התאוששה בחדות ולמעשה סגרה את הפער. שווי השוק של החברה עומד על כ־1.7 מיליארד שקל.

התרחקו מאזורי ביקוש

עסקת המכירה של בית מאני היתה חלק מגל עסקאות למימוש נדל"ן שביצעו הבנקים במרכז ת"א. כעת מסתמן כי המימושים הללו בוצעו בעיתוי אופטימלי, מה שקשה להגיד על הצד הרוכש באותן עסקות. לא מן הנמנע שבעקבות הזינוק בריבית בשנה האחרונה וההאטה הכלכלית שגורמת המלחמה בדרום, אנו צפוי לגל של הפחתות שווי בקרב מי שרכשו נדל"ן מניב במחירים מנופחים.

מבדיקת גלובס שנערכה בתחילת השנה, עלה כי במצטבר מכרו הבנקים בשנתיים האחרונות נכסים בהיקף קרוב ל־3 מיליארד שקל, שהניבו להם רווחי עתק של כ־1.5 מיליארד שקל. הללו נבעו הן משוק הנדל"ן הרותח והן בשל היותם רשומים בערכים היסטוריים בספרי הבנקים. זאת גם בעקבות החלטתם להתרחק מאזורי נדל"ן מבוקשים - בעיקר במרכז ת"א - ולהעביר את משרדיהם למתחמים חדשים המרכזים את כל זרועות המטה.

כך, בבנק לאומי, המבצע מעבר הדרגתי של ההנהלה ויחידות המטה ללוד, בנוסף לבית מאני מומשה גם מחצית מ"בית לין" בת"א, אותה רכשה קרן ההשקעות בנדל"ן JTLV3 בעסקה שבה שולמו ללאומי 325 מיליון שקל, כשהוא רשם רווח של 265 מיליון שקל.

בנק דיסקונט מצידו מכר את "בית כאל" בגבעתיים (יחד עם הבנק הבינלאומי שהחזיק בחלק מהנכס) תמורת 336 מיליון שקל, תוך רישום רווח של 158 מיליון שקל. בנוסף מכר דיסקונט נכסים ברחוב הרצל תמורת 685 מיליון שקל וברווח של 315 מיליון שקל. גם בנק מזרחי טפחות לקח חלק בחגיגה כשמכר 24 סניפי בנק אגוד אותו רכש, לידי קבוצת הנדל"ן מבנה תמורת 532 מיליון שקל, תוך רישום רווח של 200 מיליון שקל.