הכלכלן הראשי: הקבלנים במצב קשה; חודש אוקטובר - החלש בנדל"ן מזה עשורים

חנן מור הוא הראשון בסדרת הליכים משפטיים ואחרים שעלולה לפקוד את ענף הבנייה. עבודה של הכלכלן הראשי באוצר מראה כי מצב יזמי הנדל"ן עוד טרם המלחמה היה קשה, ותזרים המזומנים בחודשים של לפני המלחמה הראה ירידה של 57% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. החודש שעבר מסתמן כחודש הגרוע ביותר בשוק הדירות מאז תחילת התיעוד על-ידי משרד האוצר לפני 21 שנים, אך בפועל נראה כי מאז שנות ה-80 לא היה חודש כה גרוע במכירת דירות, גם לא במהלך מלחמת לבנון השנייה. 

● "לא ניתן להגיד: 'שלום, זה בקשר לדירה'": איך השפיעה המלחמה על העסקאות של נדל"ן למגורים
● בגלל המלחמה: שוק המשכנתאות באוקטובר בשפל של 4 שנים
● פרשנות | תרחיש יום כיפור או מלחמת לבנון? התשובה שתקבע את כיוון שוק הבנייה
● ניתוח | מניות הנדל"ן והוויכוח: השוק עומד לזנק, או שיתאושש רק עוד 15 שנה?

אם עד כה נהוג היה לחשוב שהמשבר בענף הייזום והבנייה פוקד בעיקר חברות שנהגו בפזרנות ורכשו קרקעות שימומשו בעוד שנים, וזאת במחירים יקרים ובמינופים גבוהים במיוחד, דוח הכלכלן הראשי מורה כי כלל הענף מצוי כיום באחד מהמצבים הגרועים ביותר בשנים האחרונות, וכי הריבית הגבוהה והמיתון הענפי עלולים לגרום לקריסות של חברות נוספות, כולל כאלה שפעלו בצורה סולידית יחסית.

בניתוח של תזרים המזומנים בפועל בניכוי תשומות, שערך הכלכלן הראשי לארבעת החודשים שבין אפריל ליולי השנה, שהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים, נמצא כי הוא הגיע ל-3.3 מיליארד שקל, ירידה נומינלית של 57% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. "ניתוח הנתונים מלמד כי ירידה חדה זו מוסברת לא רק בירידה בתקבולים בגין מכירת דירות, אלא גם כתוצאה משחיקה בשיעור הרווחיות", נכתב בדוח. "גביית מע"מ ממכירת דירות חדשות רשמה ירידה של 46% בשמונת החודשים הראשונים של השנה".

בחודשים הללו מכרו הקבלנים כ-9,100 דירות, ירידה של 405 לעומת מספר הדירות שמכרו בחודשים אפריל-יולי 2022.

גם בחודשיים שעברו המצב לא השתפר. להפך: בספטמבר נרשמה ירידה של 18% בכמות הדירות שמכרו הקבלנים, לעומת ספטמבר שעבר, מה שהביא לירידה חדה של 21% בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלה בהשוואה לספטמבר אשתקד.

ואילו אוקטובר, שהחל בחד הסוכות, נמשך בשבת השחורה ובמלחמה - ונכון לעכשיו הוא מסתמן כחודש הגרוע ביותר ב-20 השנים שאגף הכלכלן הראשי מנתח את עסקאות שוק הדיור, ובפועל נראה כי השפל שמסתמן בו יהיה העמוק ביותר מאז שנות ה-80.

נתונים ראשוניים לחודש זה מועלים את החשש כי רמת העסקאות באוקטובר עלולה להיות נמוכה אף מזו שנרשמה באפריל 2020, שעמד בצל הסגר הראשון עם פרוץ מגפת הקורונה. 

שפל גם במשכנתאות 

עבודה זו מצטרפת לנתוני המשכנתאות שפורסמו אתמול (א') על-ידי בנק ישראל, ולפיהם היקף המשכנתאות שנלקחו בחודש שעבר היה הנמוך ביותר מאז חגי תשרי של 2019 והגיע להיקף של 4.55 מיליארד שקל.

הנתון שפרסם הבנק המרכזי אינו כולל בשלב זה פילוח של הרוכשים לפי קבוצות (כמה מהם משקיעים, כמה רוכשי דירות בשוק החופשי שאינם משקיעים וכמה רכשו דירות במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתי), ואולם הנתון הוא כה דרמטי, שניתן להקיש ממנו למצב ענף הנדל"ן בימי הלחימה, שכן היקף המשכנתאות שנלקחו נמוך אפילו מהיקף המשכנתאות שנלקחו בחודש אפריל 2020, שבו בוצעו כ-2,100 עסקאות בלבד, עקב סגר הקורונה וחג הפסח שחל באותו חודש. בחודש הסגר נלקחו משכנתאות בהיקף של 4.97 מיליארד שקל.

מובן שגם נתונים אלה מגבירים את החשש שענף הבנייה בישראל נמצא במשבר חמור ביותר, שעתיד להחריף עוד יותר כבר בחודשים הקרובים.