התחזיות לקריסה רוחבית בנדל"ן נערמות. מה מלמד ניסיון העבר ולמה זה לא בהכרח רע?

לפני כארבעה עשורים קרס הקבלן אברהם גינדי, מגדולי היזמים שקמו פה. באותו שלב, הקים גינדי עשרות פרויקטים בכל הארץ. מניית החברה הייתה שיאנית הירידות בבורסה ל־1985, בהתרסקות של 84%. החברה פורקה, בעליה סיים את חייו בצורה טרגית, והעיתונים התמלאו כותרות על ענף שאוכל את אנשיו ונבואות זעם על שיתוק לשנים קדימה. בכנסת נשמעו חברי כנסת מוטרדים נוכח הקריסה של הקבלן המוכר והמקושר.

● סימנים לגל עלייה מאסיבי: בענף הנדל"ן מזהים הזדמנות ליציאה מהמשבר
● רמ"י דוחה תשלומים על מכרזים; האוצר: "פגיעה של 5 מיליארד שקל" 
● חברת חנן מור: "אין יתרות נזילות מספקות לביצוע התשלום לבנקים"

אבל הנבואות חלפו במהירות, וענף הבנייה בקושי נשרט. הראיה הטובה ביותר היא העובדה שאפילו השם גינדי קם על רגליו ומכר מאז דירות בהצלחה רבה. שני אחיו משה ויגאל חזרו די מהר מגלות באמריקה, וגם ילדיו של אברהם ז"ל, חן ואיתי, ואחייניו - הבעלים של החברות גינדי אחזקות וגינדי השקעות, צחצחו מחדש את המותג והמשיכו.

הקבלנים נעלמו, והמשכנו

ולמה נזכרתי בכך השבוע? בגלל ששוב נשמעות תחזיות שחורות במיוחד על קריסת ענף הבנייה בישראל - אחרי שבאוקטובר נרשם שפל במכירת דירות "גדול אפילו יותר מזה של תחילת הקורונה" ונשמעו לא מעט תחזיות שיזמים וקבלנים רבים ירימו ידיים בקרוב. וגם בגלל שלא רבים יודעים שבתו של אותו גינדי ז"ל, ורד, נישאה לימים עם חנן מור. היו שהסבירו שזה מה שמשך אותו לנדל"ן למגורים, אחרי שכטייס מסוקי קרב החל את דרכו בתחום התעופה.

מניית חנן מור  השלימה צלילה של 90% בשנה האחרונה, בין השאר לאחר שהבנקים הודיעו לו בימים האחרונים שכנראה הסיפור נגמר (דרישה של לאומי לכינוס על חלק מהקרקעות והודעה של דיסקונט על עילת פירעון מיידי). אבל כמו לפני 40 שנה, צריך לזכור שמדובר באירוע מיקרו ולא מקרו. למעשה, אפילו הרבה יותר, בעיקר בגלל תיקונים בחוק המכר שהגנו על רוכשי הדירות עצמם.

לטוב ולרע, ענף הבנייה בישראל אינו תלוי באף יזם או קבלן. ערב המלחמה, נוכח הריבית והקיפאון בענף, הזהירו למשל בחברת BDI שהשנה צפויים להיעלם 680 קבלנים. גם לפני שנתיים, ב־2021, אחת משנות הגאות הגדולות שידע הענף, נגרעו מפה 609 קבלנים - ובכל זאת המשכנו הלאה.

במרוצת הדרך, עברו פה שמות גדולים כמו פריצקר, לזניק, רובננקו, ברנוביץ', לבייב, פישמן, דורי ועוד ועוד - שבאו, כבשו, נפלו, ומישהו החליף אותם. ככה זה בענף עם חסמי כניסה נמוכים יחסית וסיכונים עצומים מולם. אם עשית 2% רווח על פרויקט של עשרות מיליונים, סידרת לעצמך את השנים הבאות. אם הפסדת שיעור דומה, תגיע לפשיטת רגל. לאמיתו של דבר, ודאי אחרי עשור שהכסף זרם כמו מים ללא ריבית של ממש על הגב, כל אחד יכול היה להיות יזם. קונים קרקע במחיר הכי יקר (אלה כללי המשחק), מביאים כסף מאינספור גופי מימון שצמחו כאן (ההלוואות עמדו לפעמים על יותר מ־100% מעלות הקרקע), ומוצאים בקלות קבלן שיקים את הבניין ואת הקונים שמוכנים לשלם כמעט כל מחיר עבור הדירה.

דור חדש של יזמים בדרך

אין סיבה חלילה לחגוג את הנפילות, אבל בהחלט מותר לחכות לסטטוס קוו חדש. יזמים וקבלנים שיבואו וידברו בשפה חדשה- שבה הריבית גוזרת בהכרח שווי שונה לגמרי לקרקע. כאלה שיחליפו את הממונפים הגדולים של אתמול, שגם קנו קרקע במחיר מפולפל וגם סוחבים חובות עתק, מה שבעיקר תוקע את שחרור הפקק.

השבוע פרסמה הלמ"ס שכמות הדירות החדשות שנותרו למכירה הגיעה בספטמבר לשיא - 61,448 דירות. לעומת 47,973 בלבד לפני שנה. האופטימיים חגגו את הצפת ההיצע, אבל צריך להדגיש שמדובר בנתון מפוקפק למדי.

הלמ"ס סופרת היתרי בנייה מול מכירות, אבל בצוק העיתים, מבלי להרחיב יותר מדי, קבלנים רבים משאירים את ההיתר המיוחל עמוק במגירה. הוא אמנם עלה להם לא מעט, אבל אין להם שום רצון או יכולת להתקדם ממנו לבנייה עצמה. שילוב של ריבית, מלחמה, ומצב רוח לאומי שפוף.

מישהו למשל חושב שחנן מור, שיש לו כרגע 1,469 דירות חדשות לבנייה, יכול באמת לבנות אותן? אבל אוטוטו, לאחר שיהיה ברור מי שרד על המגרש וגם יגיעו אמיצים חדשים שיחליטו לקפוץ לבריכת הנדל"ן, לא מעט קרקעות והיתרים "על הנייר" יוכלו סוף סוף לעבור לשלב הבא.

כוכבי השבוע

מצוין: משתחררים מהמאכערים של התמ"א 

החל מיום שישי (17.11), בעלי דירות ישנות כבר לא כבולים למאכערים ולקבלנים שהציפו את עולם ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות. כאלה שהחתימו אותם על חוזים להקמת פרויקט מבטיח של פינוי בינוי או תמ"א 38, ואז נעלמו והשאירו את הדיירים במבוי סתום - מחכים לצוץ במהירות רק אם חלילה הפרויקט יוקדם באמצעות יזם אחר.

תיקון החקיקה שנכנס השבוע לתוקף קובע סוף סוף כי ניתן לבטל עסקת תמ"א 38 אם היזם לא הגיע לרוב של 67% בתוך 3 שנים מהחתימה הראשונה (4 שנים בפרויקט פינוי בינוי). כמו כן, בעלי הדירות גם יוכלו מעתה לבטל עסקה עליה חתמו אם הקבלן לא הגיש בקשה להיתר בנייה בתוך 42 חודשים (54 בפינוי בינוי).

כך, דרך הסעיפים "הקטנים" הללו, פותרים את משבר הדיור ואת הסחבת האינסופית בשוק. זה ודאי מועיל בהרבה משלל מילים גבוהות על "רפורמות" בענף.

בלתי מספיק: בצל מחלוקת משפטית: בלגן במשל"ט חוגג

תהא דעתכם אשר תהא על שר האוצר בצלאל סמוטריץ' ותפקודו, או על הפרויקטור האזרחי טל בסכס והתאמתו לתפקיד, אי אפשר שלא להיבהל מחוסר היכולת של נבחרים ושל פקידים לתפקד ולמשול, בימי מלחמה כבימי שיגרה, בין השאר בכסות משפטית.

השבוע למשל פרסמנו כי מרכז השליטה האזרחי, המשל"ט שהוקם רק לפני שבועיים, אמור "להסביר ולתווך את פעולות הממשלה האזרחיות לאוכלוסייה". רק שבפועל, היעד הזה, גם הוא, נמצא במחלוקת משפטית. היועץ המשפטי של האוצר אסי מסינג מסרב לאשר לפרויקטור לעבוד, מכיוון שזה יבוא על חשבון הסברה ודוברות של המשרדים הממשלתיים עצמם. מה בוער?

וביום שאחרי, כשכולם יבינו סוף סוף שהרפורמה המשפטית "הגדולה" כבר לא על השולחן, נצטרך בכל זאת לגבש כללים חדשים להגדרת גבולות ליועצים המשפטיים.
אם חפצי חיים אנחנו.