נתן חץ היה הכוכב של הנדל"ן המניב. אבל גם הוא לא צפה שזה מה שיקרה

נתן חץ הוא אחד המנהלים המוערכים במשק, אשר נחשב לפורץ דרך בכל הקשור להשקעות בנדל"ן מניב בחו"ל, בעיקר בבריטניה, שם רשם הצלחות כבירות בעבר. עד לאחרונה, מניית חברת ההחזקות אלוני חץ , שאותה הוא מוביל, סיפקה למשקיעיה תשואה דו ספרתית נאה מדי שנה.

● שאלת היום | מה יעלה בגורלו של השקל לאחר המלחמה?
● ההימור הצליח: וורן באפט גדול ביפן

בשיאה, בתחילת 2022, שיקפה המניה שווי של 10.5 מיליארד שקל לאלוני חץ, שלצד פעילותה בישראל (באמצעות חברת הנדל"ן המניב אמות וחברת האנרגיה המתחדשת אנרג'יקס), השקיעה בשנים האחרונות סכומי עתק בפיתוח פעילויות נדל"ן למשרדים בארה"ב.

אלא שגם חץ לא חזה את עליית הריבית מרמה אפסית בתחילת 2022 ל־4.75% בישראל ו־5.5% בארה"ב כיום. התפתחות הזו היכתה כמעט בכל מניות הנדל"ן ובהן גם זו של אלוני חץ. השווי התכווץ בכמעט 60% מהשיא אשתקד לכ־4.5 מיליארד שקל "בלבד" וכתוצאה מכך איבדה החברה את מקומה במדד הדגל של הבורסה הישראלית, ת"א 35.

שוק המשרדים "חזר לשפל של הדוט.קום"

הירידה במניה משקפת את ההרעה בשווי נכסי החברה, ובעיקר בהחזקותיה בארה"ב - חברת CARR הפועלת בעיקר בוושינגטון (כ־48% החזקה) ו־AH בוסטון הפועלת בבוסטון (55%). נכון להיום שוק הנדל"ן המניב באותן ערים מתאפיין בקיפאון מימוני מצד בנקים וקרנות הפנסיה, כשבמקביל, שיעורי התפוסה בהן צונחים.

בבוסטון, נכתב בדוחות אלוני חץ שפורסמו השבוע, נרשמים אחוזי אי־תפוסה "שלא נראתו כמותם מאז משבר הדוט.קום" בתחילת שנות ה־2000. שיעור התפוסה אצל קאר עומד כיום על 86.9% בלבד ובבוסטון מדובר על 89%.

ברבעון השלישי רשמה אלוני חץ שיערוכי נדל"ן שליליים על נכסיה בחו"ל (בעיקר בארה"ב וכן בבריטניה) של 491 מיליון שקל, והפחתות ערך של 2.3 מיליארד שקל במהלך חמישה רבעונים רצופים. זאת, בעיקר עקב עליית הריבית, שהעלתה גם את שיעור ההיוון על הנכסים (התשואה העתידית לפיה מחשבים ערך של נכס בהווה. ככל שהיא גבוהה יותר, כך יורד שווי הנכס). בסך הכל רשמה אלוני חץ הפסד נקי של 459 מיליון שקל ברבעון השלישי של השנה ושל 1.1 מיליארד שקל מתחילת 2023.

גם פשיטת הרגל של חברת חללי העבודה Wework פגעה בתוצאות החברה. מתברר כי החברה הבת של אלוני חץ, CARR, משכירה שני בנייני משרדים לחברה שייסד אדם נוימן. באלוני חץ טוענים ש־CARR הצליחה לחלט ערבויות של כ־7 מיליון דולר, כאשר ההכנסה השנתית מהמשרדים שהשוכרו היא 5.5 מיליון דולר (כ־3% מההכנסה השנתית הצפויה השנה של קאר). כלומר, יהיה לחברה קצת יותר משנה למצוא שוכר חלופי למתחם. ובכל זאת, מתוך 185 מיליון דולר שיערוכים שליליים שרשמה CARR ברבעון השלישי של השנה, ירידת הערך במשרדים שהשוכרו ל־Wework הייתה כ־40 מיליון דולר - בערך חמישית מההפסד.

לזכותה של אלוני חץ ניתן לציין כי היא הייתה הראשונה לדווח על הפגיעה הצפויה בשווי נכסיה בחו"ל, לפחות חצי שנה לפני חברות אחרות בענף. למעשה, ירידת הערך הייתה גבוהה יותר בעוד כחצי מיליארד שקל, אבל שיערוכים חיוביים שרשמה החברה הבת אמות ברבעונים קודמים, קיזזה הפסד זה.

בשיחת המשקיעים השבוע טען נתן חץ כי אם מסתכלים על 5 השנים האחרונות, אז בשנים 2019־2021 רשמה החברה שיערוכים חיוביים של 2 מיליארד וכעת הללו נמחקו, והסביר כי מה שחשוב זה התזרים. החברה רשמה FFO (כספים מתפעול) של 139 מיליון שקל ברבעון השלישי ומתחילת השנה מדובר על 464 מיליון שקל. היא תצטרך לשלם בשנה הקרובה ריבית של 220 מיליון שקל על האג"ח שלה, וכנראה לא תתקשה בכך.

נתן חץ מאמין כבר תקופה ארוכה שהחברה שלו מוערכת בחסר בשוק, וכך גם לא מעט אנליסטים. לדבריו: "האינפלציה הודברה. לפני שנה חששו מהיפר־אינפלציה של 9% בארה"ב ו־12% באנגליה, בשנה הבאה כל החזאים מדברים על אינפלציה של 2%־2.5% בארה"ב ולכן כולם מחכים שהפד (הפדרל ריזרב, הבנק המרכזי בארה"ב) יתחיל לדבר תוך שלושה עד חמישה חודשים על הורדת ריבית, מה שיוביל את שוקי הנדל"ן לעליות משמעותית".

השוק לא מקבל את האופטימיות של המנכ"ל

השוק עדיין לא מקבל את האופטימיות הזו, לאחר שחץ הצהיר בדוחות לשנה הקודמת ש"גם בשנת 2023 אנחנו צופים הפסד משיערוכים, אבל לא באותו היקף ובאותה עוצמה כמו בשנה האחרונה". אז נכון שהריבית כנראה סיימה לעלות, אבל השיערוכים השליליים השנה כבר עקפו משמעותית את השנה שעברה עם ירידת ערך מצטברת של 1.34 מיליארד שקל מתחילת 2023.

בתחילת השנה חץ ניסה לשכנע את המשקיעים כי שווי המניה צריך להיות גבוה בהרבה ממה שהיה אז "למי שיעשה את המתמטיקה המאוד מאוד לא מסובכת", אמר. אבל המשקיעים לא השתכנעו. המניה איבדה מאז אותה השיחה 17%.