החקיקה שמקלה על בניית ממ"דים עלולה לסכל פרויקטי התחדשות עירונית

הכותבים הם שותפים במחלקת תכנון ובנייה ומשפט מינהלי במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'

מלחמת חרבות ברזל ממחישה את ההכרח בחקיקה מהירה להחשת הליכי תכנון, שמטרתם העיקרית היא הקמת מרחבים מוגנים. המחוקק הוציא תחת ידיו שורה של חוקים ותקנות למטרה זו, אולם החקיקה החדשה עלולה לסכל פרויקטים של התחדשות עירונית.

מתן אפשרות להקים מרחבים מוגנים גם במבנים ישנים מאוד, שנבנו באופן מואץ בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, עלול להיות בכייה לדורות. מבנים אלה סיימו מזמן את תקופת החיים שלהם ורק הריסתם על ידי התחדשות עירונית, ולא "שפצורים של ממ"דים", היא זו שתציל את בעלי הבניינים מאיבוד רכושם. ביחס לבניינים אלה, רק התחדשות עירונית תבטיח הגנה מטילים בלי לוותר על החיים עצמם. לפיכך, לעניות דעתנו, החקיקה בחודש האחרון צריכה לחול אך ורק, על מבנים שנבנו בשנות ה־80 של המאה הקודמת, ואילך.

ניקח לדוגמה תיקון חוק המקרקעין שהפחית את המינימום הנדרש לצורך קבלת החלטה על הקמת מרחבים מוגנים ל־60% בלבד מבעלי הדירות במבנה, (או באגף ככל שמדובר בבית משותף מורכב). לפני התיקון נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות. תיקון זה בא יחד עם החלטה לתקן את הוראות תוכנית מתאר ארצית, תמ"א 40/א/1, שקובעת הוראות מקלות לעניין הקמת ממ"דים בכל שטח המדינה. שני אלה, יחד, מיועדים להאיץ את הקמת המרחבים המוגנים בבתים משותפים ולהקטין בצורה משמעותית את משך התהליך.

בזכות התיקון ניתן יהיה להוסיף מרחב מוגן גם אם מיקומו מחייב סטייה מהוראות תוכניות בניין עיר תקפות העוסקות בנושא קווי בניין, גובה הבנייה, תכסית בנייה והוראות בינוי נוספות. למשל, התוכנית תאפשר הקמת מרחבים מוגנים במרחק של עד 1 מ' מכל הצדדים של המגרש ללא צורך בהליך של פרסום הודעה על הקלה ושמיעת התנגדויות, תאפשר הקטנת המרווח בין בניינים קיימים עד 2 מ' ותאפשר חריגה בגובה המבנה עד חצי מטר. הליך הרישוי להקמת מרחבים מוגנים יכול להתבצע בהליך מקוצר שאינו מצריך קבלת תיק מידע להיתר והוא קצוב במועדים קצרים להוצאת היתר הבנייה. זאת, בנוסף להנחות ולהקלות שניתנו בתקנות הרישוי אשר עוסקות בדרישות תכנוניות.

להגביל את החקיקה למבנים משנות ה־80

האם חקיקה זו מיטיבה עם בעלי הדירות בבתים משותפים שהוקמו בשנות ה־50 וה־ 60 ואף בשנות ה־70 של המאה הקודמת? לצערנו, התשובה שלילית. אנו סבורים כי לכל היותר, חקיקה זו רלוונטית למבנים שהוקמו בתחילת שנות השמונים בהתאם לתקן הידוע כתקן 413 של המאה הקודמת ועד חקיקת תקנות ההתגוננות בתחילת שנת ה־90 אשר חייבו הקמת מרחבים מוגנים.

לאחר שהמדינה אימצה את הפתרון של התחדשות עירונית, היא החלה בחקיקת שורה ארוכה של חקיקה מתגלגלת. כמות החוקים שעוסקת בהתחדשות עירונית היא אדירה: חוק החוזים, חוק המקרקעין, חוק התכנון והבנייה, חוק מיסוי מקרקעין, חוק הרשות להתחדשות עירונית ועוד. כך, הפרויקטים הפכו להיות מסורבלים וההתחדשות העירונית החלה לקרוס תחת מתקפת החוקים.

החקיקה החדשה שמאפשרת הקמת מרחבים מוגנים וביטול הסכמים עם יזמים היא מתקפה נוספת על התחדשות עירונית. דיירים שימהרו לבקש הקמת מרחבים מוגנים למבנים שנבנו בשנות ה־60 וה־70 יסכלו כל אפשרות להתחדשות עירונית. יימנעו מהצטרפות לפרויקטים. ינהלו הליכים ארוכים וימנעו את המטרה האמיתית של המחוקק. היה מצופה כי המחוקק יקל לצורך זירוז הליכי התחדשות עירונית ולא עידוד סיכולם. למצער, היה על המחוקק להגביל את תחולת תיקון תוכנית המתאר הארצית ותיקון חוק המקרקעין לאזורים שאינם ראויים להתחדשות עירונית. מה שדרוש, הוא חקיקה העוסקת במימון להתחדשות עירונית ובזירוז ההליכים.