"הייתה לי עסקה שנפלה בשבוע שעבר בגלל שלא היה ממ"ד"

מצב השוק: שוק הנדל"ן נמצא בירידה, אך בעת הזו נראה כי הביקוש לדירות ללא ממ"דים יורד בקצב מהיר אף יותר, כך עולה ממשאל שערכנו בין אנשי נדל"ן ממקומות שונים בארץ. מתשובות הנשאלים מסתמנת ירידת מחירי דירות ללא ממ"ד וללא מיגון, אך אין עדיין מספיק נתונים שיצביעו על מובהקות התוצאה.

● העיר המפתיעה שעקפה את תל אביב במספר עסקאות הנדל"ן
● "זכות חתימה מכרעת": דודו זבידה מקבל מהנושים את המושכות לחברה של חנן מור. כך זה יעבוד

ירון רוזנהק מסניף רי/מקס פור אול באשקלון אומר ש"עד עכשיו העיר הייתה 'בית קברות'. הכל כבה כאן. בשבוע האחרון יכולנו לראות שאנשים התחילו קצת לזוז ולבדוק, ומשקיעים שהחלו לברר אפשרויות, מתוך ציפייה שדירה שעלתה מיליון שקל תעלה עכשיו חצי מיליון. זה לא קורה. המחירים לא נחתכים ברמה כזו. מה שבולט במיוחד זה שאין עסקאות. אנשים לא ששים בעת הזו, לא למכור דירות ולא לקנות. הכול תקוע".

שאלה מרכזית בנושא שבשלב זה קשה לתת לה תשובה היא האם הדרישה לממ"ד, או לפחות לחדר ממוגן בדירה, תישאר גם אחרי המלחמה, או שהיא תתפוגג בהדרגה. "מהניסיון שלי ממבצעים קודמים בעזה, מדובר בגל שיחלוף, ומחירי הדירות ללא ממ"דים עוד יעלו", אומר אייל ימיני זכיין רי/מקס סנטר, סניף שפועל בחולון, בבת ים ובראשון לציון.

לעומתו, ג'ו כהן מאנגלו סכסון רעננה, סבור שהפעם יהיה משהו אחר. "ייקח זמן עד שאנשים ישכחו את עניין הממ"ד. ברעננה היו 7־8 אזעקות עד עכשיו, שזה לא הרבה. עד היום ואנשים היו מסתפקים בגרם מדרגות, או במקלט, אבל במלחמה הנוכחית הפחד הגדול הוא פלישה לד' אמותיך. היום רבים רואים בחסימת דלת הממ"ד מפולשים כחשובה לא פחות מהמיגון מפני רקטות. אנחנו רואים גם גידול בעניין להסב חדרי מגורים לחדרים ממוגנים, בבתים שאין בהם ממ"דים. לכן, אני חושב שעניין הממ"ד יישאר אצל האנשים עוד הרבה זמן".

דירה עם ממ"ד ודירה בלי: האם ניתן לקבוע קטגורית שמחירי דירות עם ממ"ד גבוהים יותר ממחירי דירות דומות ללא ממ"ד? כן, אבל עם "אבל" גדול מאוד. ממ"דים החלו להיבנות ב־1992. בתחילת הדרך הוקמו ממ"דים שאינם עומדים בסטנדרטים של היום, במיוחד מבחינת שטח. הם היו קטנים מאוד ולא אפשרו שהייה של יותר מכמה דקות. חלקם עברו כבר לפני שנים הסבה לחדרי מזווה וחדרי ארונות ולא בקלות ניתן להשיב אותם לשימוש המקורי. בטח שאי אפשר לשהות בהם שעות ארוכות.

ממ"דים כפי שהם נהוגים כיום החלו להיבנות במחצית השנייה של שנות ה־90, ולכן אם רוצים להשוות מחירים של דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד, צריך להשוות בין דירות שהוקמו בעשורים שונים לגמרי.

"הבניינים נראים אחרת מהבניינים שהוקמו בשנות ה־80, הגמר בתוך הדירות הישנות הרבה יותר 'עייף' ו'זקן'. ואז אתה רואה שאכן אין בדירה ממ"ד, אבל גם שהיא לא משופצת, והבניין ישן, ודירות ארבעה חדרים מסוף שנות ה־70 ושנות ה־80 אינן דומות לדירות של שנות ה־90, שלא לדבר על שנות האלפיים", אומר השמאי אוהד ורטש מבאר שבע. "בימים ההם דחסו את הדירות ארבעה חדרים ל־78־80 מ"ר נטו; היום דירות 4 חדרים הכי צפופות זה 88־90 מ"ר נטו, ומרווחות יותר מגיעות ליותר מ־100 מ"ר נטו. ויש שטחים משותפים הרבה יותר ממה שהיה אז, ומלכתחילה זה אינו בדיוק אותו מוצר. אז מלכתחילה יש הפרש במחירים בין שני סוגי הדירות. כמה מזה יכול להיות הממ"ד? לא ניתן לבודד את המשתנים".

 אוהד ורטש, שמאי מקרקעין / צילום: אמיל טבוסוב

לפיכך, האמירה שדירות עם ממ"ד יקרות יותר מדירות ללא ממ"ד נכונה, אך חסרת משמעות, לפחות בשוק מכירת הדירות. אבל אין זה אומר שהאמירה שדירות ללא ממ"ד יורדות במחיר יותר מדירות עם ממ"ד נדחית על הסף. מתווכים סיפרו לגלובס כי השחקנים הפועלים בשוק פועלים לא פעם בצורה שכן משפיעה על המחירים.

ורטש סבור שכל אחד מסוגי הדירות הללו מיועד לקהל אחר. לדבריו, "אנשים רוכשים דירות בהתאם ליכולת שלהם. ומרגע שדירה עם ממ"ד יקרה יותר במאות אלפי שקלים, האמירה 'אני לא קונה דירה בלי ממ'ד' אינה רלוונטית. אולי היא בכלל לא בסקלה של היכולות שלו? לכן זה חוזר תמיד לשאלה, מה ניתן לרכוש בכסף שיש לי, והאם אוכל למצוא דירה עם ממ"ד. אוכלוסיות שיכולות לשאול את השאלה הזו מעדיפות לרכוש דירה לא רק בגלל הממ"ד, אלא משום שמדובר בבניין הרבה יותר חדש, ודירה מודרנית ומרווחת יותר. אצל האחרים השאלה היא אם יש לבתים מקלט. התשובה לזה היא בדרך כלל חיובית, וזה מספק".

הביקוש: "אנחנו חווים את העניין הזה בשתי זירות. הראשונה היא מהצד של הקונה, או יותר נכון המשפחה של הקונה, כמו ההורים. הם לוחצים לכיוון של הממ"ד", מספר ימיני. "הייתה לי עסקה שנפלה בשבוע שעבר בגלל זה. הקונה היה סגור למדי ורצה להתקדם לקראת עסקה, אבל האמא התקשרה אלי ואמרה, שמציק לה עניין הממ"ד והיא רוצה לבדוק אפשרות להפוך חדר אחד בדירה לחדר ממוגן. היא בדקה ונוכחה שמדובר בעלויות גבוהות מאוד, ולכן המליצה לילד שלא לקנות את הדירה והוא ירד מהעסקה.

"אנחנו רואים את זה גם מצד המוכרים, שמבינים שכשאין בדירה שלהם ממ"ד, אז המחיר שלה שונה מזה שהם ביקשו לפני המלחמה. בשבוע שעבר חתמנו על עסקת מכירה של דירת 3 חדרים מרווחת - 85 מ"ר בקומה ראשונה בבניין ישן בבת ים. המוכר רצה עליה 1.69 מיליון שקל, והיה מוכן להתפשר על 20־30 אלף שקל. אבל כשהבאנו לו את ההצעה הראשונה על הנכס, שהייתה נמוכה בהרבה, הוא אמר ביוזמתו, שהוא מבין שהדרישה לממ"דים גבוהה יותר, ושהורים יעזרו יותר לילדים בכסף, כדי שיגיעו לאפשרות לרכוש דירה עם ממ"ד. לפיכך הוא החליט להתפשר והעסקה נסגרה בסוף ב־1.567 מיליון שקל".

תושבי רעננה רחוקים מהחזית, אך הוזעקו למקלטים ולממ"דים מספר פעמים עד כה, וגם שם הממ"ד לא נשכח. "אי אפשר לעשות סקר מחירים מדויק, שכן מאז תחילת המלחמה בוצעו בכל רעננה 15 עסקאות, שחלק משמעותי מהן בשכונות בבנייה החדשה בחלק הדרומי של העיר, ללא קשר לממ"דים. אבל יש גם התנהגות של אנשים, ממנה ניתן ללמוד הרבה", מסביר כהן.

לדבריו, "מאז המלחמה, בוטלו כבר כמה סיורים בדירות בגלל נושא הממ"ד. הקונים שואלים: 'יש לדירה ממ"ד?' ואם ענו להם שלא, הם ענו 'טוב, אז נבטל את הסיור'. כלומר, אם פעם השאלות המכשילות היו אם יש מרפסת, מחסן, חניה או מעלית, היום השאלה אם יש ממ"ד הפכה להיות משמעותית יותר".

נתניה היא אחד מהיישובים הבודדם במרכז הארץ, שלא חווה עד לסגירת הכתבה אזעקות. על אף זאת, המתווך ברק נוימן, שעובד בעיקר במזרח העיר, מספר כי "אני מקבל יותר טלפונים מאנשים שמחפשים דירות ואומרים לי, 'הדירה עם ממ"ד, נכון?' וזה מעיד על רוח הזמן. אנשים מחפשים דירות חדשות יותר, שבדרך הטבע מצוידות בממ"ד ומי שמחפש דירות ישנות יותר - יודע בדיוק למה לצפות. עם זאת, אין לי כרגע מדגם שיראה האם ובכמה מחירי הדירות עם ממ"ד פתחו פער על אלה ללא ממ"ד".

משקיעים: המשקיעים, מספר רוזנהק, דווקא כן מחפשים דירות ללא ממ"ד. "הם מניחים, שאחרי המלחמה יעודדו כאן יותר פרויקטים של פינוי בינוי, וזה נשמע הגיוני, אבל נכון לעכשיו עוד אין ירידות מחירים. אני מאמין שלאחר שהמלחמה תסתיים והשוק יחזור לפעול - אז הן יגיעו".

שיחות עם משקיעים מעלות שבחלק גדול מהמקרים, לא משתלם עדיין למגן חדרים או להוסיף ממ"דים - זה לא יחזיר את עצמו בדמי השכירות.

תל אביב: בתל אביב הסיפור שונה. כפי שכתבנו בשבוע שעבר, שוק השכירות התל אביבי נמצא בתהליך שינוי חד, שבמהלכו הביקוש לדירות יורד, וכמותו גם מחירי השכירות. איתמר קורן מרי/מקס אדוונטג' יפו אומר כי "מדובר בירידת מחירים כוללת, שהחלה עוד לפני המלחמה אך עכשיו קיבלה תאוצה נוספת. כבר לפני המלחמה אנשים נפגעו מהעלאת הריבית ומהמצב הכלכלי במדינה. במלחמה המצב הורע אף יותר, והתוצאה היא שהמחירים יורדים. מצד שני יש מצב שבו קונים מגיעים עם כסף מזומן, כי מעוניינים שלא לקחת משכנתאות.

 איתמר קורן, רי/מקס אדוונטג' יפו / צילום: קולר ריף

"וכך, דירת 3 חדרים עם ממ"ד ברחוב הקונגרס, שעברה תמ"א 38, נמכרה באחרונה ב־2.85 מיליון שקל, בעוד שהמחיר הממוצע לדירות כאלה עמד על יותר מ־3 מיליון שקל. על דירות ללא ממ"ד אין הרבה עסקאות, וההתמקחות על המחיר הרבה יותר רבה, ואני כולל בזה גם דמי שכירות, כי גם השוכרים פחות מוכנים להתגורר בדירה ללא ממ"ד.

"בצפון יפו, למשל, באזור מאוד מבוקש, ניתן לראות ירידות של 1,000־2,000 שקל בדמי השכירות החודשיים. בדירות יקרות יותר ללא ממ"ד, כמו למשל דופלקס 4 חדרים שהשכרנו לאחרונה, שכר הדירה הרגיל היה 12 אלף שקל ומעלה, ואולם עכשיו הדירה הושכרה ב-10,500 שקל; פנטהאוזים, אף הם ללא ממ"ד, שהושכרו בעבר ב־16 אלף שקל ירדו לדמי שכירות של 13 אלף שקל. דירות שני חדרים שפעם הושכרו ב־8,000־9,000 שקל לחודש, מושכרות היום ב־6,000 שקל בלבד.

"כפי שאמרתי, לא הכל קשור לממ"ד. המלחמה הרעה מאוד את מצבם שלך האנשים, שהיה בעייתי עוד לפני כן, והממ"דים תרמו את שלהם לדירות הישנות יותר".