הסכם המכר להעברת הזכויות בדירה נעשה למראית עין. האם העסקה בטלה?

הכותבים הם השותפים המייסדים במשרד עורכי הדין "הופמן & פרידנברג", המתמחה בענייני משפחה וירושה

אישה ערירית בחרה להעביר בחייה את זכויות הבעלות שלה בבית מגורים צמוד קרקע לבתם של חבריה הקרובים, אלא שהדברים נעשו באמצעות שני הסכמים שנקבעו ע"י בית המשפט המחוזי כהסכמים למראית עין. למרות שחוק החוזים קובע שהסכמים כאלה בטלים, בית המשפט העליון לא מבטל את העברת הזכויות. פסק הדין מתמרן בין הוראות מגבילות שקיימות בחוק החוזים ובחוק הירושה, לבין הוראות חוק המתנה וחוק המקרקעין אשר מקדשות את מרשם הבעלות שאכן עודכן עוד בחיי המנוחה.

עובדות המקרה: אישה ערירית ובת של חבריה הקרובים ביותר חתמו על הסכם מכר לפיו זכויותיה של האישה בבית מגורים צמוד קרקע יועברו לבת החברים בתמורה לסכום של מיליון שקל, ולצדו אף נחתם הסכם שכירות אשר קובע כי האישה תמשיך להתגורר בנכס בתמורה לתשלום שכר דירה חודשי. בהתאם להוראות הסכם המכר, בת החברים נרשמה בטאבו כבעלת הנכס, אולם המחיר שסוכם תמורת הדירה לא שולם וכך גם דמי השכירות לא שולמו מעולם. כאשר המעבירה נפטרה, אחייניתה, שהיא גם היורשת שלה, הגישה לבית המשפט המחוזי בתל אביב תביעה לביטולו של הסכם המכר.

לאחר שבית המשפט המחוזי קבע שההסכם בטל משום היותו הסכם למראית עין, בת החברים שקיבלה את הזכויות בבית הגישה ערעור לבית המשפט העליון.

ההחלטה: בית המשפט העליון אימץ את הקביעה שבין המנוחה ובין בת החברים התקיים קשר קרוב מאוד עד כדי שרצונה של המנוחה היה שהיא זו שתזכה ברכושה לאחר פטירתה, ולא אחייניתה שהקשר עמה היה גרוע מאוד. בהינתן שגם המנוחה וגם בת החברים מלכתחילה לא התכוונו לשלם את הסכומים שנקבעו בהסכם המכר ובהסכם השכירות, ברור שמדובר בהסכמים למראית עין; אלא שקביעה זו איננה יכולה להעלים עובדות חשובות: האחת היא רצונה הברור של המנוחה, והאחרת היא כי הבעלות בדירה אכן הועברה בפועל ונרשמה בטאבו.

כוונת הצדדים

בנסיבות אלה, הפך בית המשפט העליון את פסק הדין של בית המשפט המחוזי וקובע כי הרישום בדירה יוחזר לשמה של המכרה, מבלי שהאחיינית היורשת תהא זכאית לזכויות כלשהן בו.

המשמעות: פסק הדין של בית המשפט העליון קובע כי חוזה למראית עין אמנם בטל כפי שחוק החוזים אכן קובע, אבל עדיין ישנו צורך לבחון את כוונת הצדדים כפי שהיא משתקפת מכלל הנסיבות.

פסק הדין מתמודד גם עם הטענה לפיה כאשר הנסיבות מלמדות על כוונה להעניק זכויות רק לאחר פטירה, הדבר בטל מכח הוראות חוק נוסף - חוק הירושה, אלא שהעובדה שהזכויות בנכס הועברו עוד טרם הפטירה שומטת את הקרקע גם תחת הטענה זו, לאורם של חוק המקרקעין שמקדש את המרשם החוקי (הטאבו) וחוק המתנה שקובע שהמתנה מוענקת עם השלמת הרישום החוקי.

פסק הדין מדגיש לא רק את החשיבות העצומה של המרשם החוקי המתנהל בטאבו, אלא גם את חשיבות התיעוד העובדתי בזמן אמת לצורך הוכחת כוונת הצדדים במקרה של מחלוקת עתידית.

ע"א 4009/22