מה קרה למחירי הדירות בערים שלא היו בהן אזעקות? בדקנו

רקע: מגמת ירידת המחירים שקדמה לפרוץ המלחמה נמשכה גם במהלכה, אולם עד כה לא ניכרת נפילת מחירים בעקבותיה. כך עולה מניתוח גלובס את העסקאות שבוצעו לפני פרוץ המלחמה ואחריה בערים שונות ברחבי הארץ. לעומת זאת, אנשי נדל"ן מדווחים כי ככל שהמלחמה נמשכה וצה"ל נטל את היוזמה בקרבות, הדבר בא לידי ביטוי גם במחירים.

● הסקר שמגלה: בכמה יורד מחיר דירה בלי ממ"ד במרכז הארץ?
● התעלומה הירושלמית: מי קנה עשרות דירות קטנות בעיר מתחילת המלחמה?

האם מחירי הדירות עולים או יורדים, זו שאלה פשוטה לכאורה, אך כזו שניתן יהיה לענות עליה בצורה ברורה רק בעוד מספר חודשים, כשכל העסקאות ידווחו לשלטונות המס, וניתן יהיה לנתח אותן בצורה מקיפה. בינתיים אנו ניזונים ממידע חלקי שכולל עסקאות שבוצעו בעת האחרונה ושדווחו לרשות המסים, ומהערכות של אנשי נדל"ן הפועלים בשטח.

הבדיקה: בחרנו לבדוק שבע ערים, שבהן מספר האזעקות היה נמוך יחסית אם בכלל, על מנת לנסות ולבחון, כיצד שוקי נדל"ן במקומות רגועים יחסית התנהלו בחלק הראשון של המלחמה, עד לימים אלה, וזאת בהתבסס על ממצאי רשות המסים. כאן חשוב להדגיש, כי חלק מהעסקאות שבוצעו בתקופה הזו טרם דווחו לרשות, ועל כן המידע הוא חלקי. ועם זאת, אנו מעריכים, כי גם במידע החלקי הזה יש חומר למחשבה לשחקנים השונים הפועלים בשוק.

 פרויקט אלמוג כרמל מערב בחיפה / הדמיה: טוטם אדריכלים

כדי לנסות ולגבור על המחסור בנתונים, ערכנו את ממוצעי העסקאות לא לפי מחירים לדירות, אלא לפי מחירים למ"ר של דירות בנות 3־5 חדרים, תוך ניכוי ממצאים חריגים - למשל דירות גדולות או קטנות באופן משמעותי, ודירות מיוחדות כגון פנטהאוז ודירות גן. כמו כן בדקנו במספר מקרים מחירי דירות חדשות שנרכשו בפרויקטים מסוימים.

הממצאים שמצאנו לא הורו בצורה חד משמעית על ירידות מחירים בכל מקום ומקום, אלא על שונות רבה. ועם זאת בסיכום הכללי נראה, כי המאזן נוטה להורות על ירידה.

הנחות בעוטף עזה: לגבי הנעשה בערים הסובבות את עוטף עזה ובערי הצפון, אין כמעט ספק, שמסתמנת ירידת מחירים, אם כי בשלב זה לא נכון לנסות להעריך את היקפה.

בחלק גדול מהמקרים נמצא כי כמות העסקאות שבוצעו בערים הללו פחתה ביותר מ־60%, כפי שהראנו בבדיקה שערכנו בשבוע שעבר, וכי חלק מהעסקאות שכן בוצעו במהלך המלחמה, כמו בנתיבות ובאשקלון, היו מימושי זכיות במסגרת תוכנית ממשלתית - מחיר למשתכן, דיור מופחת ומחיר מטרה. לפיכך לא ניתן להרכיב מדגם באיכות סבירה.

ואולם אין כמו חברות הנדל"ן כדי להדגים את המצב הרע אליו נקלע שוק הדירות באזור הדרום. אלה נותנות הנחות של 100 אלף שקל ויותר לרוכשי דירות - בדרך כלל מכוחות הביטחון - מה שמהווה 8% ממחירי הדירות הממוצעים במחוז זה, על פי ממוצע העסקאות שנמדד ע"י הלמ"ס ברבעון השלישי של השנה.

ערים בלי אזעקה: בנתניה, שבה לא נרשמו אזעקות מאז תחילת המלחמה ב־7 באוקטובר, מחירי הדירות שנרכשו לפני המלחמה הגיעו ל־25 אלף שקל למ"ר בממוצע, ואילו במהלך המלחמה הם ירדו ל־23.7 אלף שקל, ירידה של כ־5%.

בדיקה שערכנו על מחירי דירות שנמכרו בשכונת מגדלים חדשה שמוקמת במערב העיר העלתה כי גם הם ירדו, אך בשיעור של כ־1,000 שקל למ"ר בממוצע, ל־24.5 אלף שקל בממוצע. כלומר, בשכונה החדשה הירידה חדה פחות.

בחיפה, שם לא היו אזעקות אך יש דריכות לקראת פתיחה של חזית נוספת מהצפון, מחירי הדירות ירדו באחוז, מ־19.4 אלף שקל למ"ר ל־19.2 אלף שקל למ"ר.

ואולם בחינת פרויקטים גדולים של פינוי בינוי שמתנהלים בשכונת נווה דוד במערב העיר העלתה כי הם נותרו כמעט ללא שינוי (כ־21.7 אלף שקל למ"ר). זו עוד ראיה לכך שהערכות אוטומטיות שלפיהן מחירי הדירות במלחמה יורדים, אולי נכונות בבסיסן, אולם בסופו של דבר צריך לבחון כל פרויקט ועיר לגופם, ולהתחשב גם בשווקים המקומיים ובמצב החברות שפועלות בהם.

בחריש ובחדרה, שגם הן לא היו יעד למתקפת רקטות, לא נמצאו פערים משמעותיים בין העסקאות שבוצעו לפני המלחמה לבין העסקאות שבוצעו במהלכה. בחריש המחיר הממוצע הגיע ל־14.7 אלף שקל למ"ר ואילו בחדרה - ל־17.6 אלף שקל למ"ר.

לצורך ההשוואה בדקנו גם את פתח תקווה, שבה היו 26 אזעקות מתחילת המלחמה, ומצאנו ששם מחירי הדירות שנרכשו במהלך המלחמה היו נמוכים בכ־300 שקל למ"ר ממחירי הדירות שנרכשו לפני המלחמה - 25.5 אלף שקל למ"ר, לעומת 25.8 אלף למ"ר, ירידה של כאחוז.

בדיקת פרויקטים חדשים שממוקמים בכפר גנים ב' וג' העלתה כי מחירי מ"ר של דירות חדשות שנרכשו בהם ירדו מ־27.5 אלף שקל ל־26.5 אלף שקל.

הערים שבהן המחירים עלו: שתי ערים שבהן נרשמו דווקא עליות מחירים בעסקאות שבוצעו במהלך המלחמה לעומת אלה שבוצעו לפני המלחמה, היו הרצליה עיר עם 24 אזעקות עד כה בשני אזורי העיר, שבה המחירים עלו ב־6% ל־38 אלף שקל למ"ר בממוצע, וכפר סבא - עם שש אזעקות עד כה - שבה המחירים עלו בכ־2.5% ל־26.9 אלף שקל למ"ר.

אלה שתי ערים עם ביקוש גבוה מאוד, ובנייה שאינה בהיקף מספק, ולפיכך יש להניח, שבמקרים הללו תנאי השוק המקומי היו חזקים יותר מתנאי שוק הנדל"ן הלאומי, והם הכתיבו עליות מחירים, על אף המצב.

השפעת המלחמה: במהלך המלחמה התקיימו פחות עסקאות מאשר קודם לכן, ולכן אנשי נדל"ן רבים נזהרים מלומר דברים נחרצים על מצב השוק. עם זאת, יותר ממתווך אחד סיפר לנו כי המצב השתנה מאוד מאז הימים הראשונים של המלחמה, שבהם האווירה הייתה של פחד קיומי שנבע מהפלישה של אנשי החמאס לארץ, שנמשכה מספר רב יחסית של ימים, מהחשש שהחיזבאללה יצטרף למלחמה ומהתחושה שצה"ל אינו מגיב כראוי.

מהימים שבהם הציבור החל להשתכנע שצה"ל הוא היוזם במלחמה, שעברה להתחולל בעזה ולא בישראל, והציבור הרחב השתכנע, שהסיכוי למלחמה בצפון המדינה ירד - הדברים החלו להשתנות גם בשוק הנדל"ן, ו"מדד הטלפונים" של המתווכים החל לעלות.

"אוקטובר היה חודש של הלם, ואילו נובמבר הוא חודש של הסתגלות והתאוששות", אומר ברנרד רסקין, זכיין רי/מקס ישראל. "בשבועיים הראשונים של המלחמה היה הלם מסוים, שגרם להאטה רבה במשק כולו, שהגיעה גם לנדל"ן. בשבועיים האחרונים לעומת זה, רואים שיפור, במיוחד עכשיו".

בבדיקה שערך בקרב סניפי הרשת במרכז הארץ נמצא כי יש ירידות מחירים באחוזים בודדים, כשההבדל העיקרי ברוב המקומות הוא התמקדות של הרוכשים ברכישת דירות עם ממ"ד.

"אנחנו לא רואים לחץ גדול אצל בעלי הדירות למרות הריביות הגבוהות. המשכנתאות בישראל הן נמוכות יחסית לנהוג בעולם. עד כה אנשים הצליחו לעלות עם ההחזרים החודשיים שלהם ולא נאלצו להתפשר על מחירי הדירות, וגם עכשיו אנחנו לא נתקלים באנשים שנאלצים למכור את הדירות במחירים נמוכים", מוסיף רסקין.

מרשת אנגלו סכסון נמסר כי "על פי נתוני אנגלו סכסון, יש קיפאון של כ־70% בהיקף העסקאות. מבחינת מחירים לא מסתמנת ירידה, למעט אחוזים בודדים בנכסים ספציפיים באזורי הלחימה, שככל הנראה נובעים מהתחייבויות של בעלי הנכסים, שנוצרו מבעוד מועד. בשבועיים האחרונים אנחנו חווים מגמה חיובית והתאוששות בחלקים ניכרים בארץ".

מה הלאה: אחרי מלחמת לבנון השנייה שוק הנדל"ן פעל כמו קפיץ, ומיד לאחר שירד בעת המלחמה הוא קפץ למעלה. ואולם מלחמת יום כיפור, למשל היא דוגמה מנוגדת, שכן היא הכניסה את המדינה למיתון כבד, שגרר אחריו נפילת מחירי דירות למשך כארבע שנים.

יש שצופים שמיד אחרי המלחמה הנוכחית הביקוש לדירות יעלה חזרה, בין היתר מצד תושבי חוץ, שירצו לרכוש כאן דירות לאור האנטישמיות בעולם, ובגלל קצב הבנייה שהולך ויורד.

מצד שני, תנאי הכלכלה בישראל נמצאים בירידה, והריביות הגבוהות אינן מאפשרות לרוכשים לשלם מחירים גבוהים. השבוע הותיר בנק ישראל את הריבית על 4.75% בפעם הרביעית ברציפות.