בדרך חזרה לבית המשפט? הפשרה סביב תביעת הקבלנים בגין תיקון חוק המכר עומדת לפני פיצוץ

שוב התנגשות בין משרדי הממשלה בזמן המלחמה - והפעם נראה כי אנחנו בדרך לפיצוץ השיחות על הפשרה בין המדינה לקבלנים, סביב עתירתם לבג"ץ נגד תיקון 9 לחוק המכר. הטענה שנשמעת מצד משרד הבינוי והשיכון היא שמשרד האוצר מגבש מתווה פשרה שונה מזה שסוכם בין הצדדים, ובמכתב ששלח השר יצחק גולדקנופף לשר בצלאל סמוטריץ' הוא מכריז כי הוא מתנגד למתווה המגובש - וקורא לשר האוצר לעשות כמוהו.

● הקביעה של בית המשפט שעשויה לעלות לקבלנים מאות מיליוני שקלים
● דיון סוער בוועדת הכספים; סמוטריץ': "לאשר מהר שהכסף יעבור"
● מתווה הפיצויים לעסקים הוארך גם לדצמבר. אבל יש אותיות קטנות

הפשרה המדוברת נמצאת בגיבוש כבר כמה חודשים על־ידי משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, משרד המשפטים ונציגי הקבלנים. זאת בעקבות העתירה שהגישו הקבלנים נגד תיקון 9 לחוק המכר, שנכנס לתוקף ביולי 2022, ובין היתר, מאפשר להם להצמיד רק 40% ממחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה.

עיקר הבעיה בהקשר הזה נוגעת למכרזי "דירה בהנחה", בהם משווקות דירות בסבסוד המדינה: ברבים ממכרזים אלו, הכוללים עשרות אלפי דירות, הקבלנים זכו בקרקע וחתמו על הסכם החכירה מול רשות מקרקעי ישראל טרם כניסת תיקון החוק לתוקף, אך ההסכם מול רוכשי הדירות נחתם אחריו או שטרם נחתם. במקרים הללו, הקבלנים תמחרו את התשלום על הקרקע בהתחשב בכך שיוכלו להצמיד את המחיר למדד תשומות הבנייה באופן מלא - אך מול הדיירים, בשל התיקון לחוק, הם לא יכולים לגבות הצמדה מלאה ממחיר הדירה. כך, נוצרו פערים משמעותיים מבחינת התחשיב הכלכלי של כל פרויקט, המתבטאים בכסף רב.

הרוכשים ישלמו שליש - כמו הקבלנים והמדינה?

במשרד המשפטים הבינו, בעיקר לאחר שבחנו את טענות הקבלנים בעתירה, כי ישנה כאן בעיה וכי המדינה עשויה להיחשף לתביעות במיליארדים מצד הקבלנים. לכן, הוחלט לחתור לגיבוש פשרה, והכיוון היה ברור: "חלוקת הנטל" בין המדינה, הקבלנים והרוכשים, במתווה שבו כל צד יישא בנתח שווה: "שליש־שליש־שליש".

ההערכות מדברות על כ־50 אלף דירות באותם פרויקטים שנפלו בין הכיסאות, ובפערי הצמדה של כ־24 אלף שקל בממוצע לדירה, בהתאם לקצב העלייה במדד השנה (1.9% מתחילת 2023). המשמעות, על פניו: כל אחד מהגורמים - הרוכשים, המדינה והקבלנים - ישלם פערי הצמדה של כ־8,000 שקל על כל דירה. מבחינת המדינה, מדובר על כ־400 מיליון שקל, אך תשלום זה קטן משמעותית מזה שתשלם, על־פי ההערכות, אם הקבלנים יתבעו את המדינה ישירות על הנזק שנגרם להם לכאורה.

עד כאן הכל טוב ויפה: לפני כחודשיים, פרסמנו כאן באופן בלעדי על הפשרה המתגבשת, ואף ציינו כי במשרד הבינוי והשיכון פועלים לכך שהמאזן בין שלוש הצלעות ייטה לטובת הרוכשים - קרי, שישלמו חלק קטן יותר מהמדינה ומהקבלנים. בתחילה דיברו במשרד על כך שהרוכשים ישלמו רק 25%, ובסופו של דבר נראה היה שיסכימו גם ל־30%, אלא שאז נטרפו כל הקלפים.

לאחרונה, כפי שנודע לגלובס, נערך דיון בוועדת הפשרות שבאחריות החשב הכללי באוצר, יהלי רוטנברג. ועדה זו החליטה כי מתווה הפשרה שיצג לבית המשפט, במסגרת המענה של המדינה לעתירת הקבלנים, לא יציע נתח השתתפות קטן יותר לרוכשים - אלא נתח שווה בין כל הצדדים, קרי חזרה למתווה "שליש־שליש־שליש".

עבור אנשי משרד הבינוי והשיכון מדובר בהחלטה לא מקובלת. במכתב ששלח היום (ב') השר גולדקנופף לשר האוצר סמוטריץ', אשר הגיע לידי גלובס, הוא מוחה על כך, וגם חושף את ההתנהלות בין אנשי שני המשרדים לאורך החודשים האחרונים, כך לטענתו, במסגרת המאמצים לגיבוש הפשרה: "סוכם בינינו באופן מפורש ושאינו משתמע לשני פנים כי גם אם יחליטו רשויות המדינה לסיים את ההליך בהסכמה, לא יושתו על הרוכשים עלויות אשר בוטלו במסגרת תיקון החוק", כתב שר הבינוי והשיכון לשר האוצר. "עם זאת, לאחר התעקשות משמעותית של אנשי משרדך שחלק מהעלות תוטל גם על הרוכשים, הוסכם לכך במשרדי, אך בתנאי שהתשלום שיושת על הרוכשים יהיה פחות מתשלום המדינה והקבלנים".

"הופתעתי לגלות כי אנשי משרדך מגבשים פשרה שונה", המשיך גולדקנופף. "על כן, הריני להודיעך כי אני מתנגד לחתימה על הסכם הפשרה במתכונתו הנוכחית וכך הנחיתי את גורמי המקצוע במשרדי". גולדקנופף אף קורא לסמוטריץ' לפעול באופן דומה, "לאור חלקך בחקיקת החוק ולאור הצהרותיך הברורות בנושא".

 יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד השיכון / צילום: כדיה לוי

לאן הולכים מכאן?

מתווה משרד הבינוי והשיכון חתר לכך שהרוכשים ישתתפו, כאמור, ב־30% מהעלויות, שהמדינה תישא ב־37% מהעלויות ושהקבלנים יישאו ב־33%. מצד אחד, תוספת של עוד 4% למדינה לא משקפת סכומים אדירים - מדובר על עוד 44 מיליון שקל בסך הכול - אך נראה כי בסביבת האוצר מעוניינים להימנע מפשרה אשר תשדר, לכאורה, כי אחריות המדינה בסיפור היא הגדולה יותר. מצד שני, תוספת של 3% לחלק של הרוכשים (33% במקום 30% במתווה משרד הבינוי והשיכון) משמעותה עוד כ־720 שקל לכל רוכש. על כך כתב במכתבו השר גולדקנופף כי "מדובר בנטל קשה מנשוא עבור משפחות צעירות. הנטל קשה תמיד, וקשה שבעתיים בעת זו, כאשר אנחנו בעיצומה של מלחמה, של אינפלציה עולה ושל ריבית גבוהה".

בתווך יש לזכור גם את מקומם של הקבלנים, שכאמור התחייבו באותם מכרזי "דירה בהנחה" למחיר מסוים בעת רכישת הקרקע, כשהם מסתמכים על יכולתם להצמיד את מחיר הדירה במלואו למדד תשומות הבנייה - שממשיך לעלות גם השנה, אחרי עליות משמעותיות בשנתיים הקודמות. עבורם הפשרה מחויבת המציאות, ולכן הם נוטים להסכים לשאת רק בשליש מההפרש, אחרת הנטל עבורם יהיה כבד מנשוא.

ומה הלאה? האם להתנגדות של שר הבינוי והשיכון ואנשי משרדו יש השפעה ממשית על ההליך, עד כדי טרפוד המאמצים לפשרה? גורמים המקורבים לשר מציינים כי מאחר שמשמעות מתווה הפשרה היא שינוי של תנאי המכרזים, נדרש אישור של ועדת המכרזים של המשרד - וזה לא יינתן במתווה הנוכחי, כך שלא ניתן להוציא את הפשרה לפועל. מנגד, גורמים במשרד האוצר טוענים כי מאחר שהחלטת ועדת הפשרות היא בסמכות החשכ"ל, ניתן להמשיך ולהתקדם עם הפשרה מול בית המשפט ולהוציאה לפועל. נראה כי בימים הקרובים ייבדק העניין מול גורמים משפטיים מכריעים, ולאחר מכן ניתן יהיה להבין כיצד מתפתחת הפרשה.