אי הוודאות בשוק הנדל"ן: "מי שזכה במכרז במחיר גבוה מנסה לבטל"

אי הוודאות והקשיים שבהם נתקל ענף הנדל"ן הובילו לשורה של בקשות מצד יזמים לבטל זכויות במכרזי קרקע של המדינה, בעיקר עקב עלויות המינוף והמימון ברכישת הקרקעות. הבקשות לביטול העסקאות הן בעיקר באזור המרכז שבו מחיר הקרקעות גבוה במיוחד, אולם בכל המקרים היזמים לא מציינים את הנסיבות בשוק בבקשות לביטול הזכייה, אלא נסיבות אחרות. 

● בית בגליל העליון עלה מיליוני שקלים. מה יקרה עכשיו למחירים?
● הקביעה של בית המשפט שעשויה לעלות לקבלנים מאות מיליוני שקלים

מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ינקי קוינט מספר כי "בשנה האחרונה אנחנו מתמודדים עם גל של בקשות לביטול זכויות - מי שזכה במחיר גבוה מנסה לבטל, בעיקר במכרזי שכירות. יש כבר עורכי דין שנהיו מומחים לתחום".

מקרה מעניין הוא של מכרז להשכרה ארוכת־טווח - סגמנט שנפגע משמעותית מעלויות המינוף. בדוחות הרבעון השני של קבוצת חנן מור מתוארת בקשה לביטול הזכייה בפרויקט להשכרה לטווח ארוך ברמת אפעל הכולל 298 יחידות דיור (יח"ד) ו־700 מ"ר מסחר. הבקשה הוגשה כמעט שנה וחצי אחרי הזכייה. הפרויקט בשותפות של חנן מור (60%) עם חברת הביטוח הראל.

בדיווח נכתב כי בגלל זיהום אוויר שנודע עליו במאי האחרון, הם מבקשים לבטל את הזכייה. "נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, החברה ממתינה לתשובת רמ"י. להערכת הנהלת החברה ויועציה המשפטיים יש לחברה טענות טובות לביטול המכרז", נכתב בדוח.

"אי נכונותם של נתונים": מבטלים גם בגליל ים

בדומה לכך, חברת אשדר דיווחה ב־12.11 על ביטול מכרז וביקשה לקבל את כספה בחזרה מרמ"י. בדוח הרבעון השלישי ציינה החברה כי "ביום 26 בדצמבר 2022 נודע לחברה על זכייתה במכרז לחכירת מקרקעין בשכונת גליל ים בהרצליה המיועדים לבנייה רוויה של 195 יחידות דיור וזאת בתמורה לסך של 282.75 מיליון שקל ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ־25.44 מיליון שקל אשר שולמו בחודש מרץ 2023.

"ביום 9 בנובמבר פנתה החברה לרמ"י בבקשה כי רמ"י תודיע על ביטול ההסכם תוך השבת הקרקע לרמ"י והשבת מלוא הסכומים ששולמו על ידי החברה, בתוספת ריבית כדין, וזאת בשל אי נכונותם של נתונים ומצגים שצוינו במסמכי המכרז אשר פרסמה רמ"י כעורכת המכרז", כתבה החברה.

נציין כי חברת גינדי החזקות, שזכתה במתחם בגליל ים באותו מכרז להקמת 156 יח"ד, לא ביקשה לבטל את הזכייה.

בין הביטולים הנודעים של מכרז קרקע בעקבות עליית הריבית הוא זה של חברת אשל הירדן ושותפות. הן זכו במכרז להקמת 460 יח"ד באלעד. החברה זכתה במכרז לראשונה ביוני 2022 בהקמת הפרויקט בעלות של כ־600 מיליון שקל לקרקע כולל עלויות הפיתוח. הטיעון לביטול המכרז היה משום שלאחר הזכייה הוכנס התיקון בחוק המכר, שמאפשר להצמיד את מדד תשומות הבנייה רק ל־40% ממחיר הדירה.

בעקבות כך עתרו היזמיות לביהמ"ש וביקשו לבטל את הזכייה במכרז ולהשיב את כספי הערבות שניתנו על ידה. לבסוף בינואר 2023 הגיעו רמ"י והיזמיות לפשרה, ולאחריה פורסם מחדש המכרז והחברה ושותפות אחרות זכו בו שוב עם ההצעה הגבוהה ביותר מתוך שלוש, בכמעט מחצית המחיר, כ־327 מיליון שקל כולל הוצאות הפיתוח.

מכרז נוסף שרמ"י ביטלה את הזכייה בו הוא מכרז שבו זכה היזם מיקי נעימי ביולי 2021, להקמת קניון ומשרדים בבית שמש תמורת כ־145 מיליון שקל. המכרז בוטל לאחר שהתעכב בהעברת ערבות הביצוע הנדרשת בזכייה. לאחר תהליכים, היזם קיבל את כספו בחזרה.

מכרז "מחיר מטרה" שהסתבך ביבנה

מכרז נוסף שהסתבך, הפעם של "מחיר מטרה", הוא מכרז ענק להקמת 2,509 יח"ד ביבנה, הכולל דירות בהנחה לזוגות הצעירים ולזכאים. הסיבות לבקשות לביטול קשורות בעקיפין לעלויות המימון, אך בעיקרן קשורות לעיכובים במסירת הקרקע.

מדובר במכרז מורכב, שנחשף בגלובס כאשר שמונה חברות התאגדו בו לעתירה: י.ח דמרי, בוני התיכון, מגידו י.ק, עמרם אברהם, גשם למשתכן, עופר אהרון, מבנים ונתיבים וחברת טריסון ייזום ובנייה. העתירה הוגשה בחודש מרץ לבית המשפט המחוזי מרכז, נוכח שינויים משמעותיים בחוזה התשתיות והנספחים לעומת הצגתם בחוברת המכרז. בעקבות כך הוצא צו ביניים של בית המשפט שעצר את התשלומים על המגרשים והצדדים ניהלו מו"מ. במקרה זה החברות לא נדרשות לשלם ועדיין חלקן ביקשו לבטל את זכייתן.

באשר למכרז ביבנה אומר קוינט כי "יש בעיה בפיתוח ויש בעיה במועדי המסירה של הקרקע במקום".

"ציפינו לביטולים נרחבים יותר בגלל המלחמה"

קוינט אומר כי "אם יש נסיבות ספציפיות בעייתיות אז יש אפשרות לבטל, אבל העמדה העקרונית שלנו היא לא לבטל. זה מתחבר להחלטה לדחיית תשלומים במכרזים. כשהמלחמה פרצה חששנו, כי כבר היינו במצב מורכב. כתוצאה מכך חילטנו ערבויות רק ל־14 אלף יח"ד ולא תשלומים. צריך להבין שבענף אין עובדים והבנקים שינו לגישה יותר נוקשה. רצינו לתת שהות וזמן להתאפס.

 ינקי קוינט, מנכ''ל רמ''י / צילום: יוסי זמיר

"ציפינו לביטולים יותר רחבים עם פרוץ המלחמה, אך אנחנו רואים פחות מכפי שחשבנו. אנחנו מקווים שהדחיות שאפשרנו יסייעו. חשוב להבין - אנחנו רוצים שייבנו הפרויקטים. חשוב לנו שהמכרזים ימומשו, והדגש הוא לא על העניין הכלכלי ואובדן ההכנסות. היו מכרזים בעכו, בדימונה ובקריית גת של הרבה מאוד דירות שדחינו בהם את התשלומים. אלה מכרזי מחיר מטרה וחשוב לנו לשמר אותם".

אך נראה שביחס למכרזים האחרים יש קשר למצב השוק בכללותו שמוביל לזרם בקשות ביטולים. לדברי קוינט, "היו בעבר מקרים דומים. תמיד כשמתחילה ירידת מחירים מתחילים ביטולים. הגרף התהפך - אם פעם חטפו כל מכרז בפטור ממכרז - היום פחות".

בנוגע לכך שהמועדים לסגירת המכרזים הפתוחים כעת לשיווק נדחו, השיב קוינט: "יש מאות אלפי אנשים במילואים. כמו במקרה של דחיית התשלומים, אנחנו רוצים שהמכרזים יצליחו ולכן הארכנו את מועדי הסגירה. אין סיבה למנוע מהם להתמודד ואנחנו גם לא מעוניינים שהמכרזים ייסגרו ללא מציעים. בפריפריה אנחנו עובדים על החלטה שתיתן סבסוד פיתוח".

"נוצר שוב מצב שההיצע והביקוש לא מאוזנים"

רם גפן, מנהל מחלקת המחקר במדלן, סבור שההיצע והביקוש אינם מאוזנים ומשום כך נוצרים הביטולים. לדבריו, "במצב של אי־ודאות, ירידות במחירים וריביות גבוהות, יזמים מתחילים לוותר על מכרזים. ראינו את זה אצל חנן מור באופן ברור. אלה יזמים שמגיעים לאיזה קושי בפירעון כחלק מהמינופים שהם לקחו.

"נוצר שוב מצב שההיצע והביקוש לא מאוזנים. חברות יזמיות הגיעו לנקודה בזמן של אי־ודאות על אי־ודאות - לא יודעים מתי תיגמר המלחמה ומה יקרה בשוק, לא יודעים מתי יגיעו עובדים זרים, לא יודעים מה יהיה עם הריבית. כל אלה מביאים חברות ממונפות לפעול לביטול כי זו הדרך המהירה ביותר להציל את עצמן. אני חושב שהמלחמה תביא חברות למצב הזה כי אין להן את היכולת לצאת לשיווקים.

"היזמים בדקו איתנו במדלן מה צריך לעשות כדי לקדם לידים, כי עוד לפני המלחמה אנשים ישבו וחיכו על הגדר. התייעצו איתנו לגבי אסטרטגיות שיווק ובמלחמה מן הסתם זה נדם. אף אחד לא מחפש דירות בכלל".

גפן חושב שהתקופה הנוכחית שונה משמעותית מתקופת הקורונה. לדבריו, "כנראה שלא יהיה מצב כמו בקורונה שהסנטימנט היה לצאת החוצה לשפוך כסף. צריך לראות מה יהיה מצב הרוח ומה יעשו הבנקים. אולי יורידו את הריבית במס הרכישה וזה יזרים כסף ויכניס משקיעים. הנטייה שלי לחשוב שיהיה בום בסוף, אבל קשה להגדיר את סוף המלחמה. אני מעריך שיורידו את הריבית במשק וגם אנשים ירצו למגן את עצמם. זאת תהיה תקופה של מעין רביזיה כללית".