חוזרים לחפש דירות: הביקוש בערי העוטף מתחיל להתאושש

הביקוש לרוב הערים שסמוכות לרצועת עזה ושספגו מכות קשות של רקטות, מעשי רצח ופינויים, החלו להתאושש בחודש שעבר, לעומת שפל כבד שנרשם באוקטובר - כך עולה מבדיקת לוח האינטרנט yad2 עבור גלובס. ניתן לייחס זאת למהלכי צה"ל בצפון הרצועה ולתהליך הקטוע של חילופי החטופים הישראלים באסירי החמאס, שפוצץ לפני שבוע, מה שגרר אחריו את חזרת הקרבות.

● מינהלת תקומה מציגה: כך תיראה התוכנית לשיקום עוטף עזה
● מה ההשלכות של גל החקיקה הנרחב בתחום התכנון בעקבות המלחמה? 
● מה קרה למחירי הדירות בערים שלא היו בהן אזעקות? בדקנו 

לוח yad2 מודד את הביקוש לדירות באמצעות מספר הכניסות של משתמשים למודעות המכירה. לאורך זמן זוהי אינדיקציה טובה למגמות בקרב הרוכשים ולסנטימנטים של השוק, במיוחד במצבים שבהם מספר העסקאות נמוך במיוחד. כשפחות אנשים מחפשים דירות באינטרנט, יש להניח ברמה גבוהה של סבירות שרבים מהם החליטו בשלב זה שלא לרכוש דירה.

משבר של עשורים בלי קשר למלחמה

ממצאי yad2 תומכים במידה רבה בנתונים ובניתוחים שלנו בגלובס, אודות כניסת שוק הנדל"ן למשבר החמור ביותר שפקד אותו זה עשורים, גם ללא קשר למלחמה. מתברר כי על אף שחודש הבסיס שנקבע לסקירה היה אוקטובר 2022, שבו חלו רוב חגי תשרי של השנה שעברה, ועל כן נחשב לחודש חלש מבחינת פעילות הנדל"ן שבו, רק בארבעה חודשים במהלך 13 החודשים שחלפו מאז נרשמו יותר ביקושים לדירות בישראל מאשר באותו חודש.

ברוב החודשים שנמדדו, כמות הביקושים לדירות הייתה נמוכה בלמעלה מ־10%, והשפל נרשם בחודשי המלחמה, אוקטובר־נובמבר. חודש אוקטובר השנה היה הגרוע ביותר בשנים האחרונות מבחינת גלישות, ולמעשה, מאז חודשי הסגר של הקורונה, מרץ־אפריל 2020, לא נצפה חודש כה דל בחיפושי דירות. מספר הכניסות למודעות באוקטובר הגיע לשליש מהכניסות שנרשמו באוקטובר 2022, שהוא עצמו נחשב לחודש חלש.

עיון בנתונים מקבילים מראה כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה מספר העסקאות נפל ביותר משליש בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וכי מדובר בקצב הנמוך ביותר ב־20 השנים האחרונות. לאור ההתרחשויות והנתונים, לא מן הנמנע שהרבעון הנוכחי יהיה הגרוע ביותר בעשורים האחרונים מבחינת היקף העסקאות.

הדרום: המשבר בשדרות הכבד ביותר

כשבוחנים את נתוני הדרום ניכר כי המגמות המתוארות על ידי נתוני הגלישה של yad2, דומות מאוד למה שהתחולל בכלל המדינה, אך עדיין יש שוני בין המקומות השונים לבין עצמם. 

כשסופרים את החודשים שבהם היקפי הביקוש היו גבוהים מאלה של אוקטובר 2022, מוצאים שאופקים ונתיבות ניצבות בראש עם חמישה חודשים, ובאשקלון ארבעה חודשים, וזה דומה למה שקרה בכלל המדינה. משבר הביקוש של שדרות נראה הכבד ביותר, ועוד בטרם המלחמה רק בשני חודשים היקפי הביקוש היו גבוהים יותר מאשר באוקטובר 2022. עניין זה מעלה את ההשערה שעוד לפני המלחמה היו לשוק הדירות בשדרות גורמים שהחלישו אותו יותר מאשר את הערים השכנות.

מרגע שהחלה המלחמה נרשמו במהלך חודש אוקטובר נפילות כבדות בהיקפי הגלישה לכלל הדירות למכירה בישראל; ספטמבר רשם ירידה של 26% בהיקפים, לעומת אוקטובר 2022, בין היתר בגלל חגי תשרי, והירידה ב־64% שנרשמה באוקטובר, מיוחסת במלואה למלחמה.

המגמה בערי העוטף הייתה דומה, ובספטמבר נרשמו ירידות של 21%־33% בביקוש באתר yad2. באוקטובר הביקוש צנח לרמות של 70%, לעומת אוקטובר 2022. ממצא זה מחזק ניתוח שהבאנו בגלובס שהורה כי מספר העסקאות שנרשמו בתקופה זו צנח בכ־70% בערים הללו.

כמה שבועות שקטים מעוררים את השוק

מה שמייחד את נתוני yad2 בניגוד לנתוני עסקאות ומשכנתאות הוא שהם מסתכלים קדימה, ובוחנים את הנעלם החמקמק שמכונה "סנטימנט". הם בוחנים באיזו מידה המלחמה יצרה בדעת הקהל טראומה שפגעה אנושות ברצון ובשיקולים של אנשים לרכוש דירות במקומות הללו, ובאיזו מידה ניתן לשכנע שערי העוטף בטוחות דיין, על אף המלחמה.

בחודש שעבר, עם התחושה שקצב הלחימה הואט, ומספר הרקטות ששוגרו לישראל ירד במידה ניכרת, כמות הגלישה עלתה בכ־18% והגיעה לכמחצית מזו שנרשמה באוקטובר 2022. מכאן שדי בשבועות שקטים ספורים כדי לעורר מחדש את השוק - לפחות ברמה הארצית.

ואולם כשבוחנים את ערי העוטף ההתנהגות שונה: אופקים, שעוד בטרם המלחמה רשמה את הירידות המתונות ביותר יחסית בביקוש בשנה האחרונה, גילתה בנובמבר את סימני ההתאוששות הטובים ביותר, שעלו אפילו על הממוצע הארצי; אשקלון ונתיבות רשמו נתונים שמעט נמוכים מהממוצע הכלל ארצי, ואילו שוק הדירות בשדרות המשיך להידרדר ורשם ירידה של כ־80% לעומת הביקוש באוקטובר 2022.

לדברי תומי שנפלד, מנכ"ל קבוצת yad2, "ניתוח הנתונים מראה כי באוקטובר 2023 - בהשוואה לאשתקד - נרשמה צניחה של עשרות אחוזים בביקוש לדירות בכל הארץ, ובפרט בערי הדרום שבקו העימות: אשקלון ונתיבות עם צניחה של 74% בביקוש, שדרות עם 73%, ואופקים עם 69%. זאת, לעומת ירידה כלל ארצית של 64% בביקוש בחודש זה.

"בנובמבר כבר רואים התאוששות בביקוש, אף שהוא עדיין נמוך לעומת אשתקד, למעט בעיר שדרות שפונתה מתושביה. ניתן להשוות את מגמת התנהגות הביקוש בחודשים אוקטובר־נובמבר, לתקופת הקורונה, שבה לאחר ההלם הראשוני והסגר הראשון, לאחר כמה חודשים הגיעה ההתאוששות והביקוש זינק. הקורונה שינתה במעט את מאפייני הביקוש והגדילה את הביקוש לדירות עם מרפסת, כך כיום ניתן לראות עלייה בביקוש לדירות עם ממ"ד.

"כמו כן, ההתאוששות הראשונית בביקוש ממשבר הקורונה זינק והמשיך לכל שנת 2021 שהייתה שנת שיא בשוק הנדל"ן הישראלי. תרחיש דומה עשוי להערכתי להתרחש בחודשים שאחרי המלחמה". 

 תומי שנפלד, מנכ''ל קבוצת yad2 / צילום: יד2

על כך חשוב לסייג ולצטט את מצגת אגף התקציבים, שהוצגה בתחילת השבוע לחברי ועדת הכספים של הכנסת, ואשר השוותה בין המצב הכלכלי כיום לעומת זה של הקורונה. בניגוד למה שקרה לפני שלוש שנים, המגמה הכלכלית של סוף 2023 מורה על היחלשות, סביבת הריבית גבוהה, המשבר שאז היה עולמי הוא כיום נחלת מדינת ישראל בלבד ודוחות הדירוג של ישראל נחלשים אף הם.

בשדרות הרוב מחפשים דירות חדשות

ההסבר להמשך הנפילה של הביקוש לדירות בשדרות, שנמצאת במרחק של פחות משני ק"מ בקו אווירי מרצועת עזה, נובע בעיקר מפינויה של העיר, ומהטראומה הקשה שעברה על תושביה ובדעת הקהל. אותו אלמנט של ריחוק פועל, רק לכיוון הפוך, על העיר אופקים, שמרוחקת כ־20 ק"מ מהרצועה, ושכאמור שם ההתאוששות בביקוש היא הבולטת ביותר.

עוד קודם למלחמה, הביקוש לדירות בשדרות היו נמוך יותר מאשר בערים השכנות, וייתכן כי הדבר מעיד על עניין אחר שמאפיין את שוק הדירות בעיר.

פחות מ־10% מכ־700 עסקאות שבוצעו בעיר בחצי השנה האחרונה, היו לדירות יד שנייה. כל היתר נרכשו מיזמים, בעיקר במסגרת דיור מסובסד - מחיר למשתכן ודומיו. לאור זאת ניתן לשער, כי רוכשי הדירות בעיר, שממילא מתמקדים בדירות חדשות על הנייר, פחות מתעניינים בדירות יד שנייה ישנות, ועל כן פחות פוקדים את הלוחות.