העובדים מסין דורשים שכר כפול והחובות נערמים: המציאות החדשה בענף הנדל"ן

עוד לפני קריסתה לאחרונה של יזמית הבנייה למגורים חנן מור (הפועלת כיום תחת צו עיכוב הליכים של ביהמ"ש), ועוד בטרם פרצה המלחמה, נכנס ענף הבנייה למגורים להאטה. מכירת הדירות של היזמיות הבולטות צללו בעשרות אחוזים בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, הגם שמחירי הדירות הנמכרות דווקא עלו.

● דרור מרמור, טור סופ"ש | מגלגלות בלוף נדל"ני: החברות שכבר רצות מעל התהום
● בדרך לגל עלייה: האם יהודי העולם ירכשו דירות בישראל ומה יקרה למחירים?

מצב המכירות הוחמר אף יותר מאז פרצה המלחמה, שהובילה להשבתתם של אתרי הבנייה בחודשים אוקטובר־נובמבר. סממן נוסף למצב הרוח הקודר והאי־ודאות המאפיינת את הענף כיום, הוא סירוב גורף של מרבית מנהלי החברות היזמיות להתראיין על מצב הענף ועתידו. בדרך כלל הם שמחים לפרוס את משנתם לאחר פרסום הדוחות הכספיים.

"עובד סיני דורש היום שכר כפול - ומקבל"

צרה מרכזית שנחתה על ענף הבנייה מאז פרצה המלחמה, היא מחסור חמור בעובדים, שכן הוטל סגר על יהודה ושומרון ו־90 אלף פועלים פלסטינים לא נכנסים לארץ. אחד הקבלנים שביקש להישאר בעילום שם מתאר לגלובס: "נוצר מצב שרצף סיני ששכר העבודה שלו עמד בעבר על 800 שקל ליום, דורש היום - ולצערי מקבל - 1,600 שקל. הקבלנים רבים אחד עם השני, ויש מחסור גדול בעובדים. החברות שמביאות את הפועלים הסינים לארץ 'משחקות איתנו' ומקשיחות עוד יותר את הדרישות".

"אין ספק שהמצב מאוד מורכב ומאתגר", אומר עמוס דאבוש, מנכ"ל קרדן נדל"ן ובין הבכירים שנאותו לשוחח עימנו. "הרבה פועלים זרים עזבו את המדינה ולא באים אחרים. הפלסטינים ביו"ש לא נכנסים לעבודה בארץ ונוצר מחסור אדיר בעובדי בניין". עם זאת, לדבריו, בתחום שיווק הדירות ניכרת התאוששות מסוימת: "בחודש האחרון המצב נראה יותר טוב ממה שהיה לפני חודשיים".

מדד ת"א בנייה, בו נכללות חברות יזמיות בולטות, נמוך כיום בכ־40% מהשיא שרשם בתחילת שנת 2022, ערב העלאות הריבית. אבל אחרי שנה תנודתית וירידה חדה עם תחילת המלחמה, הוא זינק מרמת השפל באוקטובר לרמה דומה לזו שבה עמד בתחילת השנה.

בסקירה שפרסמה בשלהי אוקטובר חברת מידרוג, לאחר בחינת השלכות המערכה, נכתב כי עליית הריבית שקדמה למלחמה "הגבירה משמעותית את הלחץ הפיננסי על חברות נדל"ן למגורים, והגבילה את נגישותן למקורות מימון, בהשוואה לשנים הקודמות שבהן נהנו החברות מהיצע מימון נדיב וזול". להערכת מידרוג, "מנפיקים המאופיינים במינוף גבוה ובהוצאות מימון תזרימיות כבדות, בעיקר בגין קרקעות, עלולים להציג ירידה חדה ברווחים ואף הפסדים לנוכח ההאטה במכירות, תוך היחלשות באיכות האשראי".

לדברי דאבוש מקרדן נדל"ן: "אין ספק שהתייקרות המימון, מכבידה מאוד על היזמים. הרבה חברות התפתו לקחת בשנים קודמות הלוואות בריביות שעלו והפכו היום למטורפות. פגשתי יזמים שלקחו הלוואות מזנין (גישור) בריביות שהפכו ל־15%־17% כיום ולהחזיר אותן זה כבר על גבול הבלתי אפשרי".

 עמוס דאבוש, מנכ''ל קרדן נדל''ן / צילום: יח''צ

אלי גבאי, המוביל את חברת הנדל"ן גבאי מניבים, מספר שגם בחברה שלו מרגישים את ההאטה. לדבריו "אנחנו בונים גם בדרום ומרגישים שם האטה משמעותית. עם זאת, באזורי השרון יש תנועה ואנשים לא יושבים על הגדר, אלא קונים דירות". הוא מצביע על ת"א כעיר שבה הורגשה ירידת מחירים "עוד מימי המחאה. אבל גם שם בתקופה האחרונה מרגישים התעוררות".

גבאי, בדומה לגורמים נוספים בענף, מעריך שגל האנטישמיות בעולם יוביל לעלייה ברכישת דירות בארץ: "יש התעניינות של תושבי חוץ בפרויקטים בעיקר עבור הילדים שלהם. אנשים שם נכנסו קצת לפאניקה בשל האנטישמיות".

 אלי גבאי / צילום: אפרת מזור גולדברג

גורם בכיר בענף, שגם הוא מבקש שלא להיות מצוטט בשמו, מסכים ש"נכון שיש אזורים שיותר קשה לשווק בהם דירות, אבל ככלל יש התאוששות בשבועיים האחרונים (מאז אמצע השבוע האחרון של נובמבר, ח"ש). אנשים יוצאים מההלם הראשוני של המלחמה וחוזרים לקנות". גם הוא מעריך כי צפוי גל עלייה שיתגבר בשנה הקרובה: "עד סוף השנה צפויים לעלות להערכתנו 40 אלף יהודים מרחבי העולם. ויש גם את הגידול הטבעי של האוכלוסייה בארץ, כך שנותרו ביקושים כבושים לדירות. אז נכון שיש כבר קבלנים שקצת יותר קשה להם היום, אבל ברגע שהשוק יחזור, זה ייעלם".

המכירות צנחו, המחירים זינקו

בדיקה של דוחות הרבעון השלישי של חברות נדל"ן בולטות, מגלה מגמה רוחבית בענף: מכירות הדירות צונחות מתחילת השנה בעשרות אחוזים, אבל המחירים דווקא עולים. כך למשל י.ח דמרי, שבהובלת יגאל דמרי, רשמה ירידה של 48% במספר הדירות שמכרה ל־542 דירות בחודשים ינואר־ספטמבר, אך המחיר הממוצע לדירה שנמכרה עלה בכ־20% ועמד על 2.1 מיליון שקל. אפריקה מגורים, רשמה ירידה של 67% במספר הדירות שמכרה ל־185 בעוד המחיר הממוצע לדירה עמד על 2.8 מיליון שקל, עליה של 15%.

גם בשיכון ובינוי ובאזורים נרשמו ירידות דו־ספרתיות במספר הדירות שנמכרו: 232 ו־305 דירות בהתאמה, המהוות ירידה של 62% ו־23%. גם כאן המחיר הממוצע לדירה עלה ל־2.3 מיליון שקל (14%+) בשיכון ובינוי ול־2.5 מיליון שקל (3%+) באזורים. חברת פרשקובסקי רשמה ירידה מתונה יחסית של 13% במספר הדירות שמכרה - 132, כאשר מחיר דירה ממוצע עלה ב־10% ל־2.5 מיליון שקל.

מספר ימים לאחר סיום הרבעון השלישי, החלה מלחמת חרבות ברזל וחברות הבנייה מתארות בדוחות את השלכותיה הקשות על עסקיהן. כך למשל חברת אזורים עדכנה את המשקיעים כי להערכתה, "עצירה של עבודות באתרי הבנייה לתקופה ארוכה ומחסור משמעותי בפועלי בניין בעקבות הימשכות המלחמה, עלולים להוביל לפגיעה משמעותית ברציפות התפקודית של חברות בנייה שעלולה להביא לקריסה של חברות ביצוע, לעיכובים בהתחלות בנייה של דירות חדשות, לקיטון בהיצע יחידות דיור ובעקבות כך לעליות מחירי הדיור".

החברות נוטות להעריך כי הימשכות המלחמה עלולה להוביל בטווח הקצר לבלימה נוספת בהיקף העסקאות לרכישת דירות. שיכון ובינוי דיווחה למשל כי מאז שפרצה המלחמה חלה ירידה בהיקפי המכירות שלה ביחס לתקופות קודמות. באוקטובר־נובמבר נמכרו כ־15 דירות בממוצע לחודש, מול 35 דירות שנמכרו בממוצע בתקופה המקבילה ב־2022.

מחיר למשתכן הפכה מעול לנקודת אור

עד לפרוץ המלחמה, תוכנית "מחיר למשתכן" הוותיקה, שמוביל משרד הבינוי והשיכון, נחשבה בבחינת "רע הכרחי" ליזמים. אבל בחודשים האחרונים התוכנית שנועדה לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים מופחתים, הפכה למקור תזרימי לא מבוטל עבור החברות.

כך, יזמית הבנייה עמרם אברהם מציינת בדוחות הרבעון השלישי כי "ההשפעה המיידית העיקרית של המלחמה על פעילות החברה בתחום היזמי הינה בהיבט השיווק, כאשר בתקופה זו, ביחס לפרויקטי 'מחיר למשתכן', לא הייתה השפעה על הביקושים". זאת, בזמן שבפרויקטים של החברה בשוק החופשי, "ניכרת האטה מהותית בביקושים לרכישת דירות". עמרם אברהם מכרה 148 דירות בתוכנית "מחיר למשתכן" בתשעת החודשים הראשונים של 2023 (כולן ברבעון השלישי), עלייה של 23% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.

אלי גבאי, מציין בהקשר זה כי מחיר למשתכן הפכה לעוגן עבור חלק מהיזמים: "כשאתה מוכר דירות בשוק החופשי ולא דרך התוכנית, אתה מתחרה בעולם של הטבות משמעותיות בתחום המימון ללקוחות. אבל אם יש ליזם נתח משמעותי של דירות שהוא מוכר דרך 'מחיר למשתכן' זה הופך מבחינתו לתזרים קבוע ונותן ודאות".