דוח הכלכלן הראשי באוצר: כך השפיע הביקוש לממ"ד על עסקאות הנדל"ן באוקטובר

האם ההלם הגדול של המלחמה משנה את דפוסי הרכישה של הציבור? הכלכלן הראשי במשרד האוצר עונה על כך בחיוב, במסגרת סקירת חודש אוקטובר בשוק המגורים. ההלם הזה בא לידי ביטוי במספר הדירות שרכשו משפרי הדיור בחודש זה, שהסתכמו ב-741 דירות - הרמה הנמוכה ביותר של רכישות מצידם מאז החל הכלכלן הראשי בבחינת עסקאות הנדל"ן, בתחילת שנות ה-2000, וגם מאז שנות ה־90 בהן היה גל עלייה גדול.

● בית בגליל העליון עלה מיליוני שקלים. מה יקרה עכשיו למחירים? 
● חגיגה במיליארד שקל: האוצר חושף - זו הסיבה שהם מסרבים לסייע לקבלנים 

שלא במפתיע, 2023 כולה מסתמנת כאחת מהשנים הגרועות ביותר מאז תחילת המאה, ויתכן כי המלחמה אף תכתיר אותה בתואר הלא מחמיא, של השנה הגרועה ביותר.

ככלל, חודש אוקטובר היה הגרוע ביותר מאז אפריל 2020, של סגר הקורונה, ונרשמו בו 2,294 עסקאות בלבד. עניין זה היה צפוי, במיוחד לנוכח ההלם שהמאורעות הקשים של ה-7 באוקטובר והימים שאחריהם הותירו בציבור הרחב. ואולם הציבור שיחסית נותר בשוק היו זוגות צעירים, שרכשו 1,142 דירות. משפרי הדיור נשארו בבית, וכאמור, רק 741 עסקאות בוצעו מצידם - ירידה חריגה מאוד, גם כשלוקחים בחשבון את המלחמה.

על פי הכלכלן הראשי, הירידה החדה ברכישות משפרי הדיור בולטת במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה, וכך, בעוד שבתשעת החודשים הראשונים של השנה כ-65% מהרכישות שהם ביצעו היו בפלח השוק של דירות יד שניה, בחודש אוקטובר ירד משקל זה ל-60%.

"יתכן וירידה זו במשקל דירות יד שנייה ברכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר עשויה להיות מוסברת בין היתר בהעדפה גוברת של משפרי הדיור לרכישת דירות עם ממ"ד", נכתב בסקירה. מתווכים עימם שוחחנו בשבועות האחרונים, דיווחו על מספר לא מבוטל של פעמים, שבהן רוכשים ביטלו אפשרות לרכוש דירות, לאחר שנוכחו, כי אין בהן ממ"ד.

באר שבע נפגעה יותר

הכלכלן מוצא חיזוק להסבר הזה בירידה משמעותית שנרשמה בשיעורם של "מצמצמי" הדיור בחודש אוקטובר בהשוואה לחודשים הקודמים. בעוד שבחודש ספטמבר עמד שיעורם על 35%, ירד שיעור זה בחודש אוקטובר ל-30%.

מצמצמי דיור הם כל אותם בעלי דירות, שמעוניינים לרכוש דירות קטנות וזולות מהדירות שבהן הם חיים היום, ורכישת דירה יד שנייה ישנה היא אחת מהאופציות העיקריות שבהן הם בוחרים. ואולם כידוע, בדירות ישנות אין ממ"דים, ולכן נראה, כי חלק מהם דחו את הרכישות שלהם.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידות החדות ברכישות משחלפי הדיור הקיפו את כל האזורים, כאשר שיעורי הירידה החדים ביותר נרשמו באזור באר שבע (ירידה של 74% בהשוואה לאוקטובר אשתקד). שיעור הירידה המתון ביותר נרשם באזור נתניה (26%-).

בחודשים הקרובים צריך יהיה לעקוב אחר התופעה הזו, של ירידה בביקוש לדירות ללא ממ"ד, ולהיווכח, האם היא גם באה לידי ביטוי בירידות מחירים גדולות יותר בדירות כאלה, מאשר בדירות אחרות.

סקר שמאים שערכה לשכת שמאי מקרקעין, שפורסם בגלובס בחודש שעבר גילה, כי דירה ללא ממ"ד באזורי הגבולות זולה יותר מדירה דומה עם ממ"ד בשיעורים של 15% לפחות, בעוד שדירה כזו במרכז הארץ זולה בעד 10%.

תופעת משפרי הדיור שמבטלים רכישת דירות ללא ממ"ד היא אחד המנועים לכך שחודש אוקטובר האחרון היה חודש השפל הנמוך ביותר מאז חודש אפריל 2020, שבו היה סגר הקורונה. ברמה שנתית המלחמה בעזה עלולה להביא את השנה הנוכחית לרמת העסקאות הנמוכה ביותר מאז תחילת המאה, לפחות.