מחירי הדיור ביוון מזנקים, והתשואה יורדת: האם יש עדיין הזדמנויות לישראלים?

"מחירי הדירות באתונה מזנקים בקצב מהיר בהרבה לעומת ערים אחרות באירופה", קבעה הכותרת של בלומברג מנובמבר. הנתונים שהופיעו בכתבה ממחישים זאת היטב: מחירי הדירות באתונה זינקו באוקטובר, לעומת אשתקד, ב־12%, "כמעט פי שלושה מהעלייה שנרשמה בשטוקהולם ובניגוד למגמת הירידה במחירים בפריז", נכתב שם.

● הריבית גבוהה ואין רוכשים, אז למה מחירי הדירות לא יורדים?
● "כיבוש ציוני בקפריסין": העלילה האנטישמית שרצה בטורקיה לפני ניסיון הפיגוע האיראני
● "אני אוהב אתכם": הסופר הפופולרי ביותר ביוון מתייצב לצד ישראל

אך למעשה, הזינוק במחירי הנדל"ן ביוון ניכר לכל אורך השנה ומזה כבר כמה שנים. ברבעון הראשון והשני של 2023 מחירי הנדל"ן באתונה עלו ב־17% ו־14%, כך לפי הבנק המרכזי של יוון. בעיר השנייה בגודלה ביוון, סלוניקי - נרשמו עליות של עד כדי 15% ברבעון השלישי, לעומת אשתקד. בארבע השנים האחרונות עליות המחירים באתונה היו של 10% בממוצע בשנה, ובאזורים אחרים (שאינם אתונה וסלוניקי) - של 5% בשנה, בממוצע.

עוד נסביר מהן הסיבות לעליות המחירים האלה, אך בעיניים ישראליות - בוודאי בימים שבהם ישראלים תרים אחר אפשרויות נדל"ן בחו"ל, כמפלט מהמלחמה - המחירים עדיין אטרקטיביים. כך למשל, אפשר עדיין למצוא נכסים באתונה ובסלוניקי במחירים של 100־200 אלף אירו (400־800 אלף שקל). באתונה למשל, דירה בשטח 70־50 מ"ר במחירים שנעים סביב 100 אלף אירו, אפשר למצוא באזורים כמו שכונת פיראוס, שסמוכה לנמל. באזורים היוקרתיים של אתונה, למשל בשכונת קוקאקי שבקרבת האקרופוליס, דירת 100 מ"ר תעלה כ־300 אלף אירו. דירת 80 מ"ר באזור זה תושכר בממוצע בכ־900 אירו.

התשואה - כך לפי מאקיס לויס, יווני־ישראלי שמלווה משקיעי נדל"ן ישראלים - ירדה מ־5% נטו בשנה שעברה, ל־4.5% בממוצע, "כי מחירי הבתים עלו, אבל השכירות לא עלתה באותו שיעור".

 מאקיס לויס, מלווה משקיעים / צילום: תמונה פרטית

"אנחנו מצביעי ימין שלא אוהבים מה שקורה"

רק לפני שנה אמר שר הפיתוח היווני (היום שר הרווחה) על הישראלים, בראיון לגלובס, כי הם "משקיעי הנדל"ן מספר אחת ביוון". בשנה שחלפה מאז - כך מספר אברהם טבילה, משקיע נדל"ן ביוון ומלווה משקיעים - "הביקוש שהיה עוד קודם מצד ישראלים גדל אף יותר. להערכתי הוא קפץ פי שניים. זה קרה אחרי כינון הממשלה הנוכחית והרפורמה המשפטית שהובילה. אנשים נבהלו מהמצב.

"כשהתחילה המלחמה היה שקט במשך חודש, ואז שוב חודשו הפניות. אנשים שמתקשרים אלי אומרים, למשל: 'אנחנו מצביעי ימין אבל לא אוהבים את מה שקורה'".

מה אנשים חיפשו לקנות עד לפרוץ המלחמה ומה הם מחפשים עכשיו?
"לפני המלחמה, הרוב חיפשו נכסים להשקעה וכעת רבים מחפשים לקנות בתים צמודי קרקע למגורים. יש ביניהם למשל הייטקיסטים שיכולים לעבוד מרחוק. הם מסתכלים על כפרים קטנים לאורך החופים, מרחק כשעה נסיעה מאתונה".

גם לויס מאשר ש"המלחמה הגדילה את הביקוש לרכישת נדל"ן בחו"ל. זה נכון לגבי יוון, וגם לגבי מדינות אירופיות נוספות כמו פורטוגל וקפריסין. אנשים מחפשים מקום בטוח, מעין 'ממ"ד מעבר לים'. יש יותר אנשים מבעבר שרוצים לקנות נדל"ן לעצמם, לא להשקעה. רבים שואלים לגבי אפשרות השכרה קצרת טווח ב־Airbnb, כדי שאם יזדקקו לדירה, היא תעמוד לרשותם".

האטרקטיביות של יוון נובעת גם מן העובדה שהיא מציעה ויזת שהייה (לא עבודה) למשך חמש שנים ביוון ובמרבית מדינות האיחוד האירופי - "גולדן ויזה" - לכל מי שרוכש נכס בסכום של 250 אלף אירו לפחות (כמיליון שקל). בקפריסין דרושה השקעה גבוהה יותר כדי לזכות בוויזה הזו - 300 אלף אירו; ובפורטוגל - 500 אלף אירו, ויש גם אפשרויות זולות יותר. אך גם ביוון קשה יותר להשיג גולדן ויזה תמורת השקעה של 250 אלף אירו, כי הממשלה הקשיחה את התנאים הקיץ. כעת באזורי ביקוש כמו באתונה וסלוניקי, וגם באיים יוקרתיים כמו מיקונוס וסנטוריני, כבר נדרש סכום השקעה של 500 אלף אירו כדי לזכות בוויזה.

"הגולדן ויזה משחק כיום תפקיד בעיני הישראלים, ויש לי כבר שני לקוחות שהשקיעו וקיבלו את הוויזה. אבל יש ישראלים שאין להם סכומים כאלה להשקעה", אומר טבילה.

גם לויס מזהה ש"אנשים מודעים לגולדן ויזה, אבל היום קשה יותר להשיג את סכום ההשקעה הנדרש בהשוואה לעבר".

הממשלה הנבחרת ביוון החזירה את האמון

עליות המחירים ביוון החלו סביב 2018, כעשור אחרי שהכלכלה במדינה עמדה בפני פשיטת רגל. יחד עם צמיחה שלילית ואבטלה מרקיעת שחקים של 25%, גם מחירי הנדל"ן נפלו אל התחתית, עם נכסים רבים שעמדו ריקים או נמכרו במחירי פרוטה.

כבר ב־2019, עם עלייתה לשלטון של ממשלת קיריאקוס מיצוטאקיס - שנבחר הקיץ לקדנציה נוספת - היא הצליחה להחזיר את אמון המשקיעים בכלכלה ומחירי הנדל"ן החלו לטפס, עד כדי 11% רק באותה שנה. ב־2022 המחירים באתונה עלו ב־14%, ואילו בפריז הם ירדו ב־2.5% ובלונדון ומילאנו הם עלו, אבל בשיעורים נמוכים יותר - סביב 6% בשתי הערים.

מדוע הפערים הללו? "יוון מצמצמת פערים לעומת התחתית שבה היינו ב־2008, ולכן רואים את הזינוק במחירים", מסביר לויס. "הרי כמה אפשר להעלות את המחיר במכירת דירה בפריז? המחירים מראש גבוהים מאוד. בשיא המשבר ביוון, אנשים לא רצו להשקיע, כי לא הייתה יציבות. לא היה ברור אם ניאלץ לחזור לדרכמה (המטבע המקומי שקדם לאירו - ה.ו) או אם יוון תישאר או תודח מגוש האירו. כעת הממשלה עושה עבודה טובה, ויש הרבה תיירים. לכן יש הסבר פשוט לשאלה למה המחירים עולים: יש ביקוש. יש התעניינות מצד בריטים, אמריקאים וגרמנים שמעוניינים בבית ביוון במחירים נמוכים באופן יחסי. לכולם יש חלום על בית באי יווני, על יד הים".

אמזון ומיקרוסופט פותחות משרדים באתונה

יוון אכן על הסוס. לפני שנה בדיוק הכתיר האקונומיסט את יוון כ"מנצחת הלא צפויה של הכלכלה", אחרי שהראתה נתוני צמיחה מרשימים - 8% ב־2021 ו־6% ב־2022 - שנמשכו גם ב־2023. הצפי הוא לצמיחה של 2.4% השנה, בהשוואה ל־1% בממוצע באיחוד האירופי. ממשלת מיצוטאקיס גם פועלת להגדלת האקוסיסטם של ההייטק של יוון ואכן כמה וכמה חברות טק ופארמה רב לאומיות - מיקרוסופט, גוגל, פייזר ואמזון - הקימו משרדים באתונה וסלוניקי בשנים האחרונות.

מצד שני, כעת נשאלת גם השאלה אם הזינוק במחירים לא מבשר על "בועה". "המחירים למ"ר גבוהים יותר בחלק מהאזורים לרמות של 2007 (לפני המשבר - ה.ו), כשכבר אז היו דיבורים על בועה", נכתב באחרונה בעיתון הכלכלי היווני Naftemporiki, תחת הכותרת: "עלייה מטורפת במחירי הנכסים".

"העלייה במחירים נדחפה בידי רכישות של משקיעים זרים", אומר הקבלן והארכיטקט היווני וגליס נאופוטיסטוס בשיחה עם גלובס. "קבלנים רבים ראו בכך הזדמנות ובנו בניינים חדשים. אני חושב שזו עשויה להיות בועה".

מאקיס לויס, שעלה לישראל לפני 13 שנים, רואה זאת אחרת: "כשרק הגעתי לישראל, ביררתי לגבי רכישת דירה בתל אביב בסכום של 1.4 מיליון שקל, וקרובי משפחתי טענו שמדובר בבועה והמחירים משוגעים. מאז המחיר הכפיל את עצמו. כל עוד יש ביקוש, המחירים יעלו. קשה לדעת מה זו בדיוק 'בועה', עד הרגע שבו המחיר מתחיל לרדת. בהשוואה לימים שקדמו למשבר 2008 ביוון, הבנקים למדו את הלקח והם כבר לא נותנים הלוואות של 70%־80% ממחיר הנכס. בתקופה ההיא אנשים הפסיקו לשלם והבנקים נתקעו עם נכסים שהיו צריכים למכור בפרוטות".