הריבית גבוהה ואין רוכשים, אז למה מחירי הדירות לא יורדים?

גם זקני ענף הנדל"ן מתקשים לזכור מצב כמו זה שבו נתון השוק כיום, בסוף 2023. אנומליה חסרת תקדים, לפחות מאז שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) החלה לספור את היצע הדירות שבידי יזמי הנדל"ן, באמצע שנות ה־90. מצד אחד היצע הדירות נמצא ברמות שיא שלא זכורות כדוגמתן ומצד שני - אין קונים, ובהתאחדות הקבלנים בוני הארץ מדווחים על ריבוי במספר החברות שנקלעות לקשיים של ממש.

● העובדים מסין דורשים שכר כפול והחובות נערמים: המציאות החדשה בענף הנדל"ן
● בדרך לגל עלייה: האם יהודי העולם ירכשו דירות בישראל ומה יקרה למחירים?
● מגלגלות בלוף נדל"ני: החברות שכבר רצות מעל התהום

נראה שהדבר היחיד שמוסכם על כולם הוא שהעלאות הריבית המהירות של בנק ישראל, שהחלו באפריל 2022 והטיסו את הריבית מ־0.1% ל־4.75% בתוך שנה, חתכו את שוק הנדל"ן ממצב של שיאי מכירות וטיסת מחירים, לנפילה בשיווקים וירידות מחירים. ואולם אף שהבנייה נמשכה כמעט כמו בימי הגאות, בעיקר עקב מחויבויות ישנות של היזמים, בכל הקשור למשרדי המכירות - שממה. ומכאן יוצא מלאי דירות לא מכורות שגדל והולך בכל חודש באופן אוטומטי, תוך הסבת עלויות בנייה חדשות על יזמים, שלא מסוגלים לעצור פרויקטים ושאין להם מושג כיצד ימשיכו בשיווקם.

בשבוע שעבר הוצגו בישיבת ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת נתונים שהראו את מצב שוק הדירות על רקע הירידה במספר העסקאות, וההערכות לגבי עתיד הענף: מנהלת תחום בינוי בלמ"ס רינת כהן־מורנו חשפה כי ברבעון השלישי של השנה נרשמה עלייה מפתיע של כ־20% בהתחלות הבנייה לעומת הרבעון השני.

 יעקב אשר, יו''ר ועדת הפנים / צילום: יוסי זמיר

מדובר בכ־16 אלף דירות שבבנייתן החלה ברבעון הזה (הנתונים הרשמיים והמדויקים טרם פורסמו), ובמספר הגדול ביותר של התחלות בנייה, מאז הרבעון השני של שנה שעברה. כלומר היצע הדירות אמור לגדול בתקופה הקרובה בעוד יחידות דיור, במיוחד על רקע המלחמה, שהאטה עוד יותר את קצב הרכישות.

החוב תופח והיזמים חייבים לבנות

הבעיה שיזמים איבדו שליטה בחלק מהמקרים. חלקם מחויבים לבנייה החדשה כי רכשו קרקעות במכרזי רמ"י והם צריכים לבנות במהירות האפשרית; אחרים רכשו קרקעות שמשתתפות בתוכניות הדיור המסובסדות, ואף הם מחויבים לבנות במהירות האפשרית; יש כאלה שחתמו עם דיירים על הסכמים שקשורים לתמ"א 38 ולהתחדשות עירונית, שבהם הם מחויבים לבנייה בהקדם האפשרי, ללא קשר למצב השוק; ויש כאלה שערכו סבב אינטנסיבי של מכירות מוקדמות, "פריסייל", שהביאו אותם למצב, שבו הם מחויבים לרוכשים לקדם את הבנייה, גם אם מצב המכירות של יתרת הדירות אינו מזהיר. והנתונים אכן מורים על כך שהוא רחוק מאוד מלהיות טוב.

מספר העסקאות שיבוצעו במהלך השנה הנוכחית יקטן ביותר מ־40% לעומת המספר ב־2022, וביותר ממחצית לעומת זו שבוצעה בשנת שיא המכירות 2021. המלחמה גורמת לזה שהרבעון האחרון של השנה צפוי להיזכר כגרוע ביותר מבחינת מספר עסקאות, מאז האינתיפאדה השנייה לפחות.

עודפי היצע כה גדולים שנוצרו בשוק, נושאים מחיר גבוה בצורת חוב תופח של החברות הקבלניות לבנקים: סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין, העריך את החוב הזה ב־500 מיליארד שקל.

בסקירה של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שהתבססה על נתוני בנק ישראל, מדובר על נתונים צנועים יותר, אם כי לא מעודכנים לסוף 2023.

לפי הסקירה, יתרת החוב של ענף הבינוי גדלה מכ־96 מיליארד שקל בסוף 2018 לכ־178 מיליארד שקל בסוף 2022 - זינוק של כ־86%, בהשוואה לגידול של כ־33% ביתרת החוב של כלל המגזר העסקי. הפער יכול להיווצר, בין היתר מהכללה של פייגלין גם של חברות שעובדות בתחום התשתיות.

משקל החוב בתוצר של ענף הבנייה עלה מ־133% ב־2018 לכ־181% ב־2022. לצורך השוואה, בכלל ענפי המשק, משקל החוב בתוצר ירד מ־107% ב־2018 לכ־104% ב־2022. העלייה במשקל החוב בענף הבנייה מעידה על רמת המינוף בתחום.

מדד מחירי הדירות ירד ב־1.8%

כל הנתונים הללו היו אמורים לגרום לכך שהיזמים החנוקים באשראי בנקאי בהיקף גדול ובריבית גבוהה, המחזיקים ברשותם בדירות רבות שהציבור אינו יכול לעמוד במחירים שלהן, יורידו את מחיר הדירות. זה קורה, אך לא בקצב הנכון, והראיה, שלמרות שמדד מחירי הדירות של הלמ"ס ירד ב־1.8% מספר העסקאות נותר נמוך.

בהתאחדות הקבלנים טוענים כי אין כיום מחיר ריאלי שבו הדירות יכולות להימכר, שכן הקרקעות נרכשו בתקופת הגאות במחירים ובליווי בנקאי תואמים; באוצר טוענים מנגד כי התנהלות פזרנית ולא אחראית של החברות בתקופת הריביות האפסיות, היא שהביאה אותן למצב הזה, וכי המלחמה רק מעצימה מציאות עגומה שהייתה כאן עוד לפניה.

אין ויכוח על כך שמאחר ועובדי הקבלן הפלסטינים נשארו בסגר מתמשך מאז סוכות, ואינם מגיעים לאתרי הבנייה, המחסור בעובדי בניין, שהיה קיים עוד קודם לכן, הביא את הענף כולו למצב שבו קשה מאוד לתפקד בו, וחייבים למצוא מקורות חלופיים לכוח אדם - ומהר. (עוד על בעיית העובדים בענף בעמוד 8).

ד"ר איל ארגוב ממחלקת המחקר של בנק ישראל הזהיר בדיון בוועדת הפנים, כי אכן יש כיום מגמה של ירידת מחירים, עקב המלאי הגדול שבידי קבלנים, אך לא לעולם חוסן. המחסור בידיים עובדות והירידה בפעילות אתרי הבנייה במהלך ה"רבעון המלחמתי" הנוכחי של 2023 בשיעור של 50% לעומת קודמיו, יורגשו בשנים הקרובות ויתרמו עלייה של 1% במחירי הדירות.

וכך ענף הנדל"ן מסיים את 2023 ויתחיל את 2024 במצב של מחסור אקוטי בכוח אדם, בעיות תזרים ברמות משתנות אצל רוב החברות היזמיות שפועלות בו, אך בעודפים גדולים של מלאי דירות - שכרגע סובלים מביקוש אפסי.

משרד השיכון: איפה נקודת שיווי המשקל?

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן מודה, שגם לו קשה לעכל את נתוני מלאי הדירות הלא מכורות. "אנחנו רוצים לעזור לאזרחי ישראל ולספק להם קורת גג בדיור בר השגה ובדרך כלל זה עובר דרך עזרה ליזמים. אבל כשאנחנו מדברים על מלאי של 60 אלף דירות, אנחנו שואלים את עצמנו איפה נקודת שיווי משקל, שבין העזרה ליזמים לבין הסיוע לאזרחים", הוא אומר.

 יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האם לא מדובר בנתון חד משמעי שמעיד על מחירים גבוהים מדי?
"יש לא מעט דברים שעוד לפני המלחמה יצרו מצוקה אצל היזמים. למשל הם זכו במכרזים של דיור להשכרה במחירי שוק; הם שילמו על מכרזי קרקעות מחירי שיא. עכשיו יש עצירה ויש יזמים, שעקב עלויות המימון שהתייקרו, מוצאים את עצמם במצב קשה עד בלתי אפשרי".

באוצר אומרים על זה שזה באחריותם.
"אנחנו לא רוצים לראות יזמים קורסים ורוצים לראות את השוק הזה ממשיך לעבוד, אבל גם לא רוצים לייצר מצב שבו אנו מגדילים ביקושים ופורסים רשת ביטחון ליזמים שתמנע את המשך הבלימה של המחירים שראינו בחודשים האחרונים.

"אנחנו רוצים לראות את היזמים מוכרים את הדירות בזול יותר, אבל הקבלנים טוענים שאין להם רוכשים, כי המשכנתאות יקרות, ובמלחמה אנשים לא רוצים לקנות דירות".

בשבוע שעבר פרסמנו בגלובס כי אתה יוזם תוכנית להעמיד את המלאי הזה למכירה בהנחה. תוכל לפרט?
"יש 140 אלף זכאי דירה בהנחה שמחזיקים בתעודת זכאות. אנחנו רוצים לצאת בקול קורא ליזמים שיעמידו לנו דירות שיש להם בשוק החופשי. נקבע אחוז הנחה מינימלי של סביב 10%, ונגריל את הדירות האלה למי שיירשם אליהן ונוסיף להם מענק של 150 אלף שקל מענק תקציבי של המדינה, כפי שכיום רוכש דירה בדימונה ובבית שאן מקבל מהמדינה מענק של 50 אלף שקל, בנוסף להנחה שנותן הקבלן. המטרה היא לא רק לעשות איזשהו 'מבצע חבר' לזכאים ולמכור דירות, אלא גם לסייע ליזמים להיחלץ מהמצב הזה".

הקבלנים רוצים גם הורדות מס.
"הם הציעו להוריד את מס הרכישה למשקיעים ולתושבי חוץ. זה יתדלק מכירות, אבל מה זה יעשה לביקוש ולמחירים? אנחנו מציעים דירות בהנחה מבלי לתדלק את השוק, היזם מתחייב לתת את ההנחה ואנחנו כממשלה נותנים עזרה לרוכש לרכוש את הדירות בצורת מענק".

בישיבת ועדת הפנים דובר על טיפול בריביות ומשכנתאות. מה עמדתכם?
"ריבית בנק ישראל אינה בתחום אחריותנו. בנוגע לתשלומים, עמדתנו היא דחיית תשלומים ליזמים שזכו במכרזי רמ"י. זה היה גם לפני המלחמה, ונמשך גם עכשיו, אבל לא מעבר לימים הקרובים, משום שהחשב הכללי האוצר אמר שהוא לא יכול לקחת על עצמו לדחות תשלומים בשווי כולל של 4 מיליארד שקל.

"במכרזים שיוצאו ב־2024 נעשה דחיית תשלומים נוספת לכמה חודשים, כי מה שאנחנו מבינים זה שהיזמים לא צריכים דחיית תשלומים לשנתיים. ברגע שהיזם מקבל ליווי מהבנק - הוא לא צריך דחייה של כל התשלומים. הוא צריך דווקא את הדחייה של התשלום הראשון".

באוצר לא מרוצים מהצעת משרד השיכון

ליוזמה של מורגנשטרן לא מסתמנת הרבה תמיכה, במיוחד לא באוצר. מורגנשטרן דיבר על פיילוט של 2,000־3,000 דירות חדשות, במיוחד בפריפריה הצפונית והדרומית, שיוצעו בהנחה, אך המשמעות התקציבית היא 300־450 מיליון שקל, ובאוצר לא אוהבים זאת, במיוחד נוכח העובדה שמדובר בכמות זעומה של דירות, הן יחסית למלאי הקיים והן יחסית למספר העסקאות שזוגות צעירים מבצעים בשנה.

מעבר לזה סבורים באוצר שקשה מאוד לפקח על מימושה התקין של התוכנית, ועל שווי הדירות, ומצביעים על כישלון של יוזמה דומה שנעשתה בתחילת 2018.

באוצר דוחים מכל וכל את הרעיון להוריד מס רכישה למשקיעים, ובדומה למורגנשטרן הם חוששים שצעד כזה יתדלק מחדש את השוק. יש המזכירים בעניין זה את הורדת המס הקודמת של שר האוצר לשעבר, ישראל כ"ץ לפני שלוש שנים, שגררה הגדלת ביקוש ניכרת מצד המשקיעים, ותרמה את שלה לעליות המחירים הגדולות.