היצע הדירות החדשות בשיא. איזו עיר הובילה עם הכי הרבה עסקאות?

היצע הדירות גדל ב-47% בתוך שנתיים, ובתקופה הקרובה הוא עתיד לגדול עוד. נתוני הלמ"ס על עסקאות הנדל"ן שבוצעו בחודשי אוגוסט-אוקטובר מעלים כי הכמות הקטנה של הדירות החדשות שנרכשה באוקטובר, תרמה להקפצת מלאי הדירות בלא מכור שבידי הקבלנים בכ-1,000 דירות, והמשך המלחמה ככל הנראה יגדיל את המלאי הזה בעוד. העיר ירושלים היא העיר שבשלושת החודשים הללו רשמה את מכירת הדירות החדשות הרבה ביותר.

● התאחדות הקבלנים פוצצה דיונים עם האוצר בנוגע לשיקום הענף
● מניות הנדלן מזנקות בחדות בבורסה בת"א; מה עומד מאחורי המגמה?

בשלושת החודשים של אוגוסט-אוקטובר 2023, נרכשו 6,350 דירות חדשות, מספר שמהווה את הכמות הנמוכה ביותר שנרשמה בחמש השנים האחרונות, וזה כתוצאה של חגי תשרי, שחלו במהלך רוב חודש ספטמבר ובשבוע הראשון של אוקטובר, וכמובן המלחמה שהחלה בשמחת תורה. מדובר בירידה של כ-20% לעומת שלושת החודשים המקבילים בשנה שעברה; אולם, אם מנכים מהנתונים את הדירות שנרכשו במסגרת תוכניות הדיור המסובסדות ומתמקדים בנתוני השוק החופשי, הירידה מגיעה כבר ל-30%.

מהנתונים עולה כי בעוד שבין אוגוסט 2021 למרץ השנה המגמה של רכישת דירות חדשות הייתה בירידה, החל מאפריל, המגמה השתנתה לעלייה ברכישות בהיקף של כ-2.5% בממוצע בחודש. הנתונים לא כוללים את חודש אוקטובר, שבלמ"ס החליטו כרגע שלא לשקלל אותו בנתוני המגמה, עקב מיעוט העסקאות שנרשמו בו עקב המלחמה (930 דירות).

מיעוט העסקאות, בתוספת לרמה הגבוהה של התחלות הבנייה שעדיין קיימת בשוק, תורמים לגידול במלאי הדירות הבלתי־מכורות של הקבלנים, שמהווה את היצע הדירות. זה עמד בסוף אוקטובר על יותר מ-62 אלף דירות, שיא שכאמור גבוה ב-47% לעומת השפל שנרשם בחגי תשרי של 2021, וב-28% לעומת אוקטובר שנה שעברה. המלאי הגדול הזה נמצא בימים אלה בחזית המאבק שבין משרד האוצר להתאחדות הקבלנים בוני הארץ. באוצר דורשים מהקבלנים להתאים את מחירי הדירות למצב השוק ולהוריד אותם, ואילו הקבלנים טוענים כי אינם יכולים לעשות זאת, עקב הסכמי הליווי הבנקאיים ועליית עלויות הבנייה שלהם.

56% ממלאי הדירות הזה ממוקם במחוזות תל אביב ומרכז הארץ, 16% במחוז הדרום, כ-11% במחוז ירושלים, ואילו היתר במחוזות חיפה והצפון. מדובר במציאות ייחודית, שבה אזורי הביקוש הם גם אזורי ההיצע, אך הבעיה של הרוכשים היא המחירים הגבוהים והריביות הגבוהות על משכנתאות.

כאמור, ירושלים הובילה את מכירת הדירות החדשות בחודשים אוגוסט-אוקטובר עם 540 דירות, באשקלון נמכרו בתקופה הזו 533 דירות, אשדוד הגיעה למקום השלישי עם מכירת 484 דירות. הנתונים לא מבודדים את חודש המלחמה אוקטובר, וסביר להניח כי נתוני המלחמה הקשים ישפיעו מאוד על ירידות משמעותיות במכירות בערים הללו ובערי העוטף כגון שדרות, נתיבות ואופקים. במקום הרביעי ברכישות נמצאת ראש העין, שנמכרו בה 276 דירות חדשות, ואילו תל אביב ממוקמת רק במקום החמישי, עם מכירות של 262 דירות חדשות.