לפני המלחמה נבלמו הירידות במחירי הדירות. מה צפוי אחריה?

בנוסף למדד המחירים לצרכן, שפורסם ביום שישי והפתיע את התחזיות המוקדמות כאשר ירד לקצב שנתי של 3.3% בשנה האחרונה, פרסם הלמ"ס סקירה של מדד מחירי הדירות.

על פי הסקירה, מחירי הדירות במגמת ירידה, אך קצב הירידה הואט מאוד בארבעת החודשים של לפני המלחמה. בעוד שבחודשים אפריל-מאי מחירי הדירות ירדו ב-1.3%, בארבעת המדדים האחרונים המדד ירד ב-0.6% והמדד הנוכחי היה מאופס. מדובר בעוד התנהגות לא צפויה של השוק המאוד מורכב הזה, עוד בטרם החלה המלחמה.

● מדד נובמבר הפתיע לטובה: האינפלציה ירדה לקצב שנתי של 3.3%
● מדד המחירים מאותת על הורדת ריבית בקרוב, אך הכלכלנים חלוקים

ראשית, חשוב להדגיש: המדד שפורסם ביום שישי אינו מבטא את השפעת המלחמה על שוק הנדל"ן, אלא יותר אקטואלי למה שקרה בשוק הזה במהלך חגי תשרי שקדמו לה. זאת, משום שמדובר במדד שחל בין ה-15 בספטמבר ל-15 באוקטובר, כלומר הוא כולל רק את השבוע הראשון במלחמה, ובשבוע זה השוק היה משותק כמעט לחלוטין. רק המדד שיפורסם בחודש הבא יהיה רלבנטי למלחמה.

הציפיות לקריסות מחירים בזמן קצר התבדו במידה מסויימת, אם כי עד כה מדד מחירי הדירות משקף ירידות של 1.9% ב-7 חודשים. אלה לא ירידות זניחות, אך ודאי שלא נפילות, והתמתנות קצב הירידות, יכולה לחזק את החששות, שאם לא יינקטו צעדים ממשלתיים מתאימים במהלך המלחמה, המצב עלול להשתנות, על אף היצע הדירות הגדול שבו מצוי השוק כיום.

המחירים בירושלים וחיפה עלו, אבל בתל אביב נרשמה ירידה

מגמה דומה אנו רואים במחירי הדירות החדשות. בשנה האחרונה מחירי הדירות החדשות בניכוי דירות שנמכרו במסגרת תוכניות ממשלתיות נוסח "מחיר למשתכן (שאינן קשורות למחירי השוק) ירדו בשיעור מרשים של 8.3% בשנה האחרונה, אך רוב מוחלט של הירידות נעשה עד לחודש אפריל. מאז המדדים הללו מוסיפים לרדת, אך בשיעורים מאוד נמוכים. כלומר גם הציבור שאמור היה להיות הכי לחוץ למכור דירות בזמנים הללו נרגע.

מה קרה? ככל הנראה התשובה לעניין הזה הוא כל המבצעים הפיננסיים שיזמי הנדל"ן יצאו עימם באחרונה: מכירות בשיטת ה"שלם 80% עכשיו והיתרה עם אכלוס הדירה", הלוואות בנקאיות בריביות נמוכות, שיפור המפרט הטכני ואיבזור הדירות ועוד כהנה וכהנה הטבות שוות ערך כלכלי, מוערכות בסדרי גודל של 2-3% ממחירי הדירות. הנסיון מלמד, כי כשיזמים חשים שהקרקע בוערת מתחתם, הם נוטשים את התעלולים הללו ונאלצים להוריד מחירים.

עניין אחר הוא המחוזות הספציפיים בהם יש ירידות מחירים. בפילוח שנתי לפי מחוזות נמצאו ירידות מחירים במחוזות מרכז (2.9%), דרום (2.3%), תל אביב (2.2%) וצפון (0.1%). לעומת זאת, נמצאו עליות מחירים במחוזות ירושלים (3.3%) וחיפה (2.5%).

יש כאן התאמה גבוהה בין המחוזות שירדו במחירים לבין היצע הדירות: בתל אביב (היצע של כמעט 19 אלף דירות חדשות לא מכורות) , במחוז המרכז (כ-16 אלף דירות חדשות לא מכורות) ובדרום (כ-9,700 דירות לא מכורות), מרוכז כיום יותר מ-70% מהיצע הדירות החדשות. לפיכך, אלה המחוזות ש"מושכים" את מחירי הדירות מטה, בעוד שהמחוזות האחרים (ירושלים, חיפה וצפון) תורמים למיתון הירידות.

כיצד משפיעה המלחמה?

השאלה הגדולה לעניין זה היא, מה יקרה במחוזות הפריפריה הדרומית והצפונית בעקבות המלחמה. תשובה ברורה ראשונה שאנו עדים לה בימים אלה היא, כמות העסקאות המאוד נמוכה שהתבצעה בחודשיים האחרונים במחוזות אלה, באזורים הסמוכים לגבולות. כיצד הדבר יתבטא במחירים? התשובה הקלה היא, שהם ירדו, לפחות בחודשים הקרובים, אבל מדיניות של הממשלה, שתשיב את הבטחון ליישובי וערי העוטף, ותשכנע את תושבי הצפון שהם בטוחים - עשויה לשנות את הדברים.

ועל אף זאת, המחיר הכלכלי שייגבה מהמדינה עקב המלחמה, מוריד במידה ניכרת את הסיכוי שמחירי הדירות ישובו לעלות.

ולבסוף - שוק השכירות. מדד שירותי דיור שמשקף את השינוי במחירי השכירות, רשם ירידה שנייה ברציפות בחודש נובמבר, וזה, בניגוד למדד מחירי הדירות, כן נתון שמשקף את רוח המלחמה, אך נחשב לסביר גם בהבט העונתי של השוק הזה. הרבעון האחרון של השנה מתאפיין בקפאון מחירים, והוא מתעורר לקראת חג הפסח. מחירי השכירות בחודשיים האחרונים ירדו ברמה כוללת של 0.9%.

בחודש נובמבר, שוכרים אשר חידשו חוזה, נתקלו בחוזה מחודש שגבוה ב-3.2% מהחוזה של השנה שעברה. ואילו השוכרים החדשים חתמו על חוזים בנובמבר, משלמים שכר דירה שגבוה בממוצע ב-4.8% משכר הדירה ששילמו קודמיהם.

מדובר בעלייה נמוכה מאוד ולשם השוואה, בנובמבר שנה שעברה נרשמה עלייה של 7% בשכר הדירה לשוכרים החדשים, ויתכן שמאורעות המלחמה השפיעו על בעלי הדירות למתן את העלייה בשכר הדירה.