שני בתים צמודים בהרצליה נרכשו בהפרש של מיליון שקל. איך זה קרה?

שני קוטג'ים צמודים נרכשו בתקופה האחרונה ברחוב חנה מרון בהרצליה פיתוח, בתמורה ל־16 ול־17 מיליון שקל.

מדובר בחלק הדרומי של הרצליה פיתוח, שנמצא מזרחית למרינה, והוא כלול במתחם המכונה "מרינה לי", שהיה שייך בזמנו לאחים עופר, שגם תכננו אותו. מתחם המרינה לי משתרע על כ־80 דונם, והתוכנית שאושרה עליו לפני כעשור מתכננת בו 232 יחידות דיור, מתוכן 42 קוטג'ים דו־משפחתיים ובנייה רוויה, מרכז מסחרי ומלון.

● לראשונה מפרוץ המלחמה: כ־2,400 יח"ד שווקו בהצלחה
● העסקה נסגרה באמצע המלחמה: בכמה נמכר פנטהאוז בקומה 17 באשקלון?
● "אזור שקט ובטוח": בכמה נמכר קוטג' עם 5 חדרים בדימונה?

עם השנים, האחים עופר מכרו נתחים מהמתחם לגורמים שונים. ב־2015 מכרו שטח בן 8 דונם ו־12 מגרשים לחברה בשם רוזנגרד השקעות ב־89.6 מיליון שקל השטח כולל את כל החלקות שנמצאות ברחוב הקטן חנה מרון, שנמצא בין הרחובות וינגייט ויפתח.

החברה החלה להקים במקום 24 קוטג'ים דו־משפחתיים, אך בטרם השלימה את ההקמה, מכרה את הפרויקט באוקטובר 2021 לחברת ניומן נכסים והשקעות בתמורה לכ־170 מיליון שקל.

הדינמיקה: הבית הראשון נמכר ב־13.3 מיליון

ניומן נכסים והשקעות החלה לשווק את הקוטג'ים בתחילת השנה שעברה, ועל פי הרישום באתר רשות המסים, שיווקה עד כה 22 מתוך 24 הקוטג'ים שהיא מקימה.

מדובר ב־24 מבנים דומים דו־משפחתיים, שנבנים על מגרשים של 330 מ"ר. על כל אחד מהם מוקם קוטג' של 6 חדרים ו־310 מ"ר, כולל מרתף. יתרת השטח משמשת כחצר בת כ־220 מ"ר.

העסקה הראשונה בפרויקט בוצעה בפברואר 2022, והיא הסתכמה ב־13.3 מיליון שקל, ואולם מהר מאוד המחירים החלו לזלוג מעלה. עד יוני ממוצע העסקאות שבוצע בפרויקט הגיע ל־13.5 מיליון שקל; ברבעון השלישי של 2022 הוא הגיע ל־13.7 מיליון שקל, ואולם מנובמבר 2022 לפברואר 2023 המחירים כבר הגיעו ל־14.15 מיליון שקל; העסקאות הבאות שבוצעו בפרויקט נערכו במאי ויוני השנה ובהן המחיר הממוצע הגיע כבר ל־14.6 מיליון שקל; ואילו בימים הראשונים למלחמה, נחתמו שתי העסקאות המנותחות, במחירים של 16 ו־17 מיליון שקל.

בעוד ההיגיון הבריא מדבר על ירידות מחירים שצריכות להירשם במחירי הדירות בישראל, בדיקות פרטניות שאנו מבצעים מפעם לפעם על פרויקטים שונים ברחבי המדינה, כולל כאלה שבוצעו לאחר תחילת המלחמה, מורות שהיגיון תיאורטי לחוד ומציאות לחוד. יותר נכון: הגורמים שלוחצים לירידות מחירים הם הריביות הגבוהות, הבעיות הפוליטיות במדינה והמלחמה. אך הם לא היחידים שמתקיימים.

ביקושים ספציפיים להיצעים ספציפיים של נכסים משפיעים במידה מכרעת על המחירים הסופיים, ומהיסטוריית העסקאות בפרויקט ברחוב מרון ניתן ללמוד כי הפרויקט מבוקש מאוד, וההיצע בחודשים האחרונים קטן מאוד, מה שהכריע את הכף לכיוון של עליית מחירים, ואף גדולה.

הערכת שמאי: "עיקר העלייה בשנה האחרונה"

השמאי ישראל יעקב, המתמחה בליווי פיננסי של פרויקטים בבנייה, מסביר כי "מעסקאות ההשוואה עולה כי בסך הכול המחירים בפרויקט עלו בכ־20% מאז רכישתו, ועיקר עליית המחירים נעשתה בשנה האחרונה. הסיבות לכך: היצע דליל וביקוש לצמודי קרקע חדשים, מיקום הפרויקט בקרבה לים ולמרינה של הרצליה; מדובר בפרויקט סגור ברמת בנייה גבוהה.

"כמו כן נותרו מספר יחידות בודדות למכירה - דבר שמאפשר ליזם לעלות מחירים, ובכך את הרווחיות היזמית".

מובן שמצד הרוכשים, התגלתה היכולת לעמוד במחירים הגבוהים, אבל אי אפשר שלא להתרשם מהעלייה של 2 מיליון שקל, שנרשמה בחודשים האחרונים ממש.

ומה לגבי הפרשי המחיר בין שני הקוטג'ים שנמכרו? יעקב מסביר כי מדובר בשני קוטג'ים צמודים, שאחד מהם נמצא במגרש פינתי, מה שהעלה את מחירו, כי הוא לא גובל באף שכן.

מתברר, שעוד קודם לכן קוטג'ים מסוג זה תומחרו במחירים גבוהים יותר, אך ההפרש בינם לבין קוטג'ים במגרשים רגילים הגיע לכחצי מיליון שקל, כך שגם מההיבט זה החברה היזמית גרפה רווחיות נוספת.

דבר החברה: קרן קורינאלדי גבאי, מנהלת ומשווקת פרוייקט Private Blue מטעם קבוצת ניומן החזקות ונכסים בע"מ מסבירה: "מכרנו בשנה וחצי 22 וילות והסיבה לכך נעוצה בשלוש חוזקות: הראשונה - המיקום. מדובר בפריים לוקשיין 300 מטר מהים, השנייה - פורמט מנצח של Townhouse (שילוב בין בית פרטי ופנטהאוז) בסטנדרט גבוה. והחוזקה השלישית - מיתגנו ובנינו אסטרטגית שיווק הפונה לקהל יעד בארץ ובחו"ל שחיפש מוצר מסוג זה אשר לא נמצא באזור הרצליה פיתוח. כל זאת גרם לביקושים גבוהים ולהצלחה פנומנלית של הפרויקט".