שוק השכירות: באילו ערים נרשמו ירידות המחירים הכי גדולות ואיפה הם דווקא עלו?

רבים מבעלי הדירות להשקעה שהשכירו אותן לטווח קצר עד המלחמה מסבים אותן לדירות להשכרה רגילה. במקביל, עיכובים בפתיחת השנה האקדמית תורמים להגדלת ההיצע ולהקטנת הביקושים לדירות להשכרה. בנוסף, בעלי דירות ללא מרחב מוגן נאלצים להתפשר יותר על המחיר, בעקבות הביקוש הנמוך. כתוצאה מכך, כפי שמדווחת חברת וויצ'ק (WeCheck) שעוסקת במתן פתרונות פיננסיים לבעלי דירות ודיירים, מאז פרוץ המלחמה נרשם גידול של כ-50% בהיצע הדירות להשכרה, וירידה של כ־1.5% במחירי השכירות.

● הריבית גבוהה ואין רוכשים, אז למה מחירי הדירות לא יורדים?
● 100 אלף עובדים חסרים בענף הבנייה. מה יקרה אחרי המלחמה?

נתוני וויצ'ק, העוקבת אחרי נתוני מודעות ההשכרה בכל הלוחות האינטרנטיים, מגלים כי היצע הדירות להשכרה בישראל בנובמבר 2023 גדל ב־50% לעומת נובמבר אשתקד וב־25% לעומת חודש אוקטובר שלפניו. "אלו מספרים גבוהים מאוד וחריגים לחודש נובמבר", נכתב בסקירה של החברה. בשנים כתיקונן, חודש נובמבר מאופיין דווקא בירידה במספר דירות להשכרה, בשל פתיחת השנה האקדמית והתקופה הבוערת של השוק, שמסתיימת לפני החגים.

לדברי רמי רונן, מנכ"ל החברה, "זה לא שכל הבעיות של שוק ההשכרה נפתרו, ולפתע נחת עלינו היצע חדש. לחלוטין לא. מדובר בתמונת מצב נקודתית, ואני מניח שאם נשוחח בעוד חצי שנה נראה תמונת ראי הפוכה. מדינת ישראל לא מוצאת פתרון מערכתי להבטיח את ענף הדיור, גם לרכישה וגם להשכרה".

פי 4 דירות קטנות

מה קרה בנובמבר שהגדיל את ההיצע? לדבריו, "הגל הראשון קשור לביטחון אישי. להערכתנו, רק לכשליש מהדירות המושכרות יש ממ"ד. נתקלנו במצבים שבהם שוכרים באזורי ביקוש העדיפו לעזוב דירות ללא מרחב מוגן, ולהשכירן לשוכרי משנה. בחלק מהמקרים זה נעשה בהסכמת בעלי הדירות.

"הגל השני הוא גידול משמעותי בדירות המושכרות בגדלים של 1־2 חדרים. אלה דירות, שבחלק גדול מהמקרים מושכרות ללילות בודדים במסגרת אתרים כמו Airbnb. בנובמבר 2022 הוצעו כ־500 דירות כאלה להשכרה ובנובמבר 2023 המספר קפץ ל־2,000 דירות. עלייה של פי 4 היא דרמה. אנשים שמחזיקים בדירות להשכרה לטווח קצר מבינים שבשנה הקרובה הסיכוי להשכירן לתיירים מאוד קטן, והם מעדיפים להשכיר את הדירה לפחות לשנה, כדי למזער הפסדים".

בעוד שצד ההיצע גדל, גם הביקושים ירדו. סיבה ראשונה נעוצה באלמנט העונתיות שמלווה את שוק השכירות: התקופה שבין חגי תשרי לפסח, מתאפיינת בירידת ביקושים גם בימים כתיקונם. בימי המלחמה, שבהם נסגרו עסקים רבים ומאות אלפים יצאו למילואים או לחל"ת, נרשמה ירידה חריפה יותר בביקוש לשכירות.

בנוסף, באזורי העימות בצפון ובדרום אנשים הורידו לחלוטין את הביקוש לשכור דירה, בדומה לצניחה בביקוש לקנות שם דירות.

מעבר לכך, בתקופה הזו היו אמורים להתקיים לימודים באוניברסיטאות ובמכללות. במקום זה, פתיחת שנת הלימודים מתעכבת, והדבר בא לידי ביטוי גם בשוק השכירות בעיקר בערים האוניברסיטאיות - תל אביב, חיפה, באר שבע וירושלים. בעלי דירות מצאו את עצמם לפתע עם נכסים ריקים ואובדן שכר דירה.

"סטודנטים לא שכרו דירות, כי חלק משמעותי מהם במילואים וחלק אחר לא לומדים, ובהכירנו את דפוס השכירות שלהם, הם תמיד מופיעים ברגע האחרון", אומר רונן. "כל זה מוסיף לערים האוניברסיטאיות היצע גדול של דירות, שעתידן לוט בערפל, שכן לא ברור כלל כיצד תיראה השנה האקדמית. הסמסטר הראשון עשוי להיות מקוצר, וסטודנטים רבים עשויים להחליט להישאר בבית ההורים ולחסוך שכר דירה. כלומר יש כאן טווח משמעותי של אי ודאות, שבעלי הדירות צריכים לחיות ולהתנהל בו".

בשורה התחתונה, הגידול בהיצע והירידה בביקוש השפיעו על המחירים: לפי נתוני וויצ'ק, הירידות הגיעו לשיעור ממוצע של 1.3% מול אוקטובר שלפניו ושל 2.2% מול נובמבר 2022. לדברי החברה, "במקומות רבים נמחקו עליות המחירים והשוק חזר לרמת המחירים של ינואר 2023". בכל מקרה, צריך לקחת בחשבון שתל אביב, בה למעלה מ־50% מהתושבים הם שוכרי דירות, מטה את הממוצע כלפי מטה ועדיין מוקדם לדבר על מגמה מובהקת בכלל הערים.

ירידה בהיצע בבאר שבע

במבחן הערים עצמן, היצע הדירות להשכרה בתל אביב זינק בנובמבר בכ־160% ובסוף החודש הגיע לכ־4,000 דירות, כמחצית מהן דירות 3 ו־4 חדרים. שכר הדירה הממוצע שמשולם בימים אלה בתל אביב על כלל הדירות מגיע לכ־6,700 שקל, ועל הדירות הפופולריות של 3 ו־4 חדרים ל־7,230 שקל. בנתניה, עיר שנהנתה משקט מאזעקות, היצע הדירות הוכפל לעומת שנה שעברה, והוא מגיע ל־1,300 דירות, מהן רבע דירות 3 ו־4 חדרים.

במקביל, ושלא במפתיע, גם ערים מופגזות רשמו עלייה משמעותית בהיצע. בראשון לציון, אשדוד, חולון ואשקלון כמות הדירות להשכרה בנובמבר גדלה ב־40־50% בהשוואה לשנה שעברה. דווקא בבאר שבע נרשמו ירידות משמעותיות בהיצע הדירות, אך שכר הדירה נותר יציב. רונן: "אי הוודאות גבוהה, אבל ברור שהמחירים לא יחזרו לעלות כל עוד ההיצע ימשיך להיות ברמה הנוכחית. בעלי דירות צריכים לצפות לזמן ארוך יותר למציאת שוכר, שיכול לנהל מו"מ יותר מוצלח".

עניין שעדיין נמצא מתחת לרדאר הוא השפעת המפונים על שוק השכירות. בוויצ'ק מציינים כי "למפונים יש השפעה, אבל מתמונת מצב שיש לנו היא לא ניכרת במלואה, בעיקר כי עדיין חלק גדול מהמפונים נמצא במלונות, גם בדרום וגם בצפון. לאור הקפיצות החדות שאנו רואים בהיצע, הן מקזזות עליות בביקוש".

נתוני וויצ'ק שונים מאלה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסוף השבוע. מדד שירותי הדיור של הלמ"ס הצביע אמנם על ירידה קלה במחירי השכירות, אך בשיעור מתון יותר. לפי הלמ"ס, שוכרים אשר חידשו חוזה בנובמבר שילמו 3.2% לעומת החוזה הקודם ושוכרים חדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) ראו עליית מחיר של 4.8%.

לדברי רונן, בנתוני החברה שלו לא רואים כרגע עליות דומות: "אנחנו בודקים 50 אלף דירות שמצויות בשוק, והמגמה היא של ירידה. יש גידול בהיצע, ירידה בביקוש, ובאופן כללי השוק היום הוא של שוכרים".