הערים שהכי נפגעו מהמשבר בענף הנדל"ן, ואלו שדווקא כיכבו במכירות

שוק הנדל"ן הישראלי של 2023 נמצא במיתון כבד, וסימנים רבים מעוררים חשש שהמיתון יימשך גם בשנה הקרובה. מספר העסקאות שבוצעו בתשעת החודשים הראשונים של השנה הגיע לכ־58 אלף, ירידה של 36% לעומת התקופה המקבילה ב־2022 ושל 46% לעומת אותה תקופה ב־2021, שהייתה שנת שיא היסטורית בנדל"ן הישראלי.

● ניתוח | מאמצי שיווק הקרקעות של המדינה בדצמבר: רק 40% הצלחה במכרזים
● 62 אלף או רק 5,000? כמה דירות על המדף יש באמת בישראל
● דירה בקריית שמונה נמכרה במהלך המלחמה למשקיעים. כמה הם שילמו?

רק לפי קצב העסקאות שבוצע בתקופה זו, נראה כי 2023 תהיה השנה הגרועה ב־20 השנים האחרונות. ואולם מאז פרצה המלחמה, ומנתוני הרבעון האחרון של השנה, נראה כי השנה כולה תסתכם בנתונים גרועים אף יותר.

המובילות של 2022 המשיכו להוביל ב־2023

בדיקה מקיפה שערכו הכלכלן הראשי במשרד האוצר בתוספת נתונים ממדלן ועיבוד שערכנו אנו בגלובס, מורים כי כצפוי שוק הנדל"ן בערים שסובלות במידה הרבה ביותר מהמלחמה ירד ברמה החדה ביותר בחודש אוקטובר. ואולם גם בערים שסבלו פחות מאזעקות, ובראשן נתניה וחדרה, נרשמה ירידה חדה במיוחד במספר העסקאות שבוצעו בהן.

הכלכלן הראשי ערך את דירוג הערים הנמכרות ביותר, מבחינת מספר עסקאות שבוצע בהן, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שעברה ושל השנה הנוכחית. נמצא כי ארבע הערים המובילות מ־2022 נותרו להוביל גם ב־2023, אך בעוד שבשלוש הערים המובילות - ירושלים (4,142), חיפה (3,451) ובאר שבע (2,979) - מספר העסקאות ב־2023 מבטא ירידה שהיא פחותה מהירידה הכלל ארצית, בתל אביב הירידה הגיעה ל־42%, ובשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נמכרו בעיר 2,539 דירות, לעומת 4,363 דירות שנמכרו בה בתקופה המקבילה ב־2022.

נתניה, שב־2022 ניצבה במקום החמישי מבחינת מספר העסקאות שבוצעו בה, ירדה השנה למקום השישי, שכן מספר העסקאות בה צנח ב־52% לכ־1,700.

את מקומה ברשימה תפסה אשקלון, שבשלושת הרבעונים הראשונים של השנה בוצעו בה 2,388 עסקאות, ירידה של 28% לעומת שנה שעברה.

ירידות כבדות נרשמו גם במספר העסקאות שבוצעו בחולון, שבה בוצעו בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה רק 873 עסקאות - ירידה של 47% לעומת שנה שעברה; חדרה, שבה בוצעו 762 עסקאות - ירידה של 48% לעומת 2022; ורחובות, שבה בוצעו 730 עסקאות - ירידה של 46%.

האזעקות הן לא הגורם היחיד שהשפיע

באמצעות מדלן ועיבוד שערכנו לנתוני רשות המסים, ביקשנו לדעת מה קרה בחודש אוקטובר, לעומת קודמיו. התברר כי "הערים הבלתי מעורבות" הגדולות - ירושלים וחיפה - רשמו את הירידות הנמוכות ביותר במספר עסקאות שבוצעו בהן, בהשוואה לממוצע החודשי של עסקאות שבוצעו בהן ברבעון השלישי של השנה שעברה. דבר זה היה צפוי, כמובן - מי שאינו מוקפץ מפעם לפעם לממ"ד ולמקלט, חש מספיק ביטחון כדי לרכוש דירות.

אך מה קרה בחדרה, שבה כמות העסקאות ירדה ביותר מ־50% ובנתניה, שבה הירידה עלתה על 40%? והרי גם במקומות הללו לא נשמעה עד כה אזעקה אחת.

באשקלון ובנהריה צנח מספר העסקאות: בעיר הדרומית ירד מספר העסקאות בכמעט 90%, מממוצע חודשי של 300 ל־37 בלבד באוקטובר, ובעיר הצפונית ירד מספר העסקאות ב־73% מ־112 ל־30. אבל מדוע בגבעתיים בוצעו באוקטובר רק ארבע עסקאות? העיר אינה משופעת בעסקאות גם בימים רגילים, אבל זה מספר נמוך באופן חריג. ייתכן, כי הסבר חלקי לזה הוא איחור ברישום העסקאות במחוז תל אביב באתר רשות המסים, אבל זה ודאי לא החלק הגדול של ההסבר. ומה קרה ברמת גן, שם חלה ירידה של כמעט 70% במספר העסקאות?

 גשר המיתרים בירושלים / צילום: Shutterstock

בשתי הערים, כמו גם בתל אביב, בפתח תקווה ובערים אחרות בסביבה נשמעו אזעקות ובחלקן אף נרשמו נפילות של ממש. אך הירידות בגבעתיים וברמת גן הן חסרות פרופורציה למה שהתחולל בהן (עד כה) במלחמה.

לעומת זאת ערי החלק הדרומי של מטרופולין תל אביב, שספגו לא מעט במלחמה - חולון עם ירידה של כ־50% במספר העסקאות, בת ים עם ירידה של כ־70% במספר העסקאות וראשון לציון עם ירידה של כמעט 60% בכמות העסקאות - נראות כמי ששוק הנדל"ן מתנהל בהן בהתאם למלחמה.

מהנתונים ניתן להסיק כי לפחות בחלק מהמקרים, לא רק המלחמה משפיעה על מספר העסקאות, אלא גם מצב שוק הנדל"ן שקדם לה.

מה קרה באותם מקומות, שלפתע מספר העסקאות בהן רשם ירידה גדולה? אנשי נדל"ן שאליהם פנינו, לא נתנו הסברים מובהקים. חלקם אף הכחישו שהם חשים בירידות במספר העסקאות שמבוצע בעירם.

המחירים קפצו מעבר ליכולת של האנשים

יענקלה זיני מסוכנות איש מפתח בחדרה, מספר כי הוא מודע לתופעה, והוסיף כי "מי שלא מוריד היום במחיר - לא מוכר את הדירה". לדבריו, מחירי הדירות בעיר עלו בשנים האחרונות במידה ניכרת, שכנראה אינה תואמת עוד את מרבית הביקוש.

לחדרה יש תחרות מסוימת מצד אור עקיבא הסמוכה ומחריש, שמעט מרוחקת יותר. בשני המקומות הללו המחירים עלו גם כן, אך בשתיהן ניתן עדיין לרכוש דירות במחירים נמוכים מאלה של חדרה, וייתכן שהם מושכים זוגות צעירים שבעבר היו רוכשים בחדרה.

אפשר שמחירי הדירות העולים גורמים - במקומות מסוימים יותר מאשר באחרים - לירידה במספר העסקאות. בחולון ובנתניה מחירי הדירות עלו במידה ניכרת בין אוקטובר שנה שעברה לאוקטובר השנה הנוכחית.

על פי הלמ"ס, מחירי דירות שנרכשו ברבעון השלישי בחולון הגיעו לממוצע של 2.21 מיליון שקל, עלייה של 11% לעומת מחירי דירות שנרכשו ברבעון השלישי 2022; בנתניה עליית המחירים הייתה גדולה יותר והגיעה ל־13%, כשמחירי הדירות שנרכשו ברבעון השלישי של השנה הגיעו למחיר ממוצע של 2.67 מיליון שקל. ברמת גן המחירים עלו בתקופה הזו ב־6% לרמה ממוצעת של 2.94 מיליון שקל. בתקופה של ריבית משתוללת, עלייה כזו ומחירים כאלה - משמעותיים ביותר.

זה מוביל אותנו לתל אביב, עיר שמצויה במה שנראה כמשבר נדל"ן כבד ומתמשך. היא במקום הראשון בכל הקשור להתחלות בנייה, אך בירידה מתמשכת במספר העסקאות שמבוצעות בה, וכפועל יוצא - בהגדלת היצע הדירות החדשות הלא מכורות בה. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרשמה בה ירידה של 42% בכמות הדירות שנרכשה, והעיר ממוקמת במקום הרביעי במכירת דירות.

באוקטובר כמות העסקאות שבוצעה בעיר נפלה ביותר מ־50%, לעומת ספטמבר והגם שאזעקות נשמעו בה לא פעם - עדיין הירידה נראית ככזו שממשיכה את המגמה מהעבר יותר מאשר משהו חריג שנוצר מהמלחמה.

גם כאן מחירי הדירות הרקיעו: אמנם בין ספטמבר שנה שעברה לזה הנוכחי הם עלו "רק" ב־1%, ואולם עסקה ממוצעת בתל אביב ברבעון השלישי של השנה הסתכמה ב־4.1 מיליון שקל. כמה אנשים יכולים לחשוב על רמת מחיר כזו?

סימן השאלה על היום שאחרי המלחמה

מדובר בממצאים ראשוניים, שמעוררים יותר סימני שאלה מאשר הסברים. המלחמה פגשה את שוק הנדל"ן במצב של קיפאון עמוק, ובמצב כזה, שבו השיקול הראשון של רוכשי הדירות הוא המחיר והיכולת שלהם לעמוד בו, כמות העסקאות יורדת כנראה גם בהתאם למצב הסוציו אקונומי של תושבי העיר, או כמו שזיני אומר לגבי עירו: "חדרה היא עיר של פועלים. אין כאן הייטק ואין כאן אנשים שיכולים לעמוד ברמות מחיר כאלה".

המלחמה הוסיפה את הכורח בממ"ד לדירה, כלומר הרוכשים מחפשים לעצמם דירות חדשות ויקרות יותר ממה שאולי חשבו עליו לפני חודשים אחדים. עניין זה משפיע אף הוא על היכולת שלהם לרכוש דירות במקומות שהתכוונו.

ומכיוון שהשוק נמצא בתקופת מעבר, השאלה הגדולה היא מה יקרה אחריה, כשרקטות כבר לא יהוו פקטור שמשפיע ישירות על מה שקורה כאן.