החלטת בנק ישראל לאפשר לציבור להגדיל את המשכנתה ב־200 אלף שקל, נועדה להקל על אנשים שנתונים בחובות אשראיים - בנוסף למשכנתאות שלקחו. עם זאת, ישנם חילוקי דעות לגבי ההשפעה של המהלך על השוק, כשאנשים בענף הנדל"ן אומרים לגלובס כי מדובר בהחלטה שיכולה לאפשר את זליגת הכספים המלווים גם לרוכשי דירות חדשות, כפי שקרה כבר בעבר - מה שבהתאם עלול להביא להתייקרות נכסי הנדל"ן בהמשך.
● בלעדי | התוכנית הממשלתית להוצאת שוק השכירות מהקיפאון
● כ-7,000 דירות יוגרלו ב"דירה בהנחה": באילו ערים וכמה כבר נרשמו?
● שאלת היום | האם משתלם למחזר עכשיו את המשכנתה
טיוטת הנחיית בנק ישראל שפורסמה השבוע, וטרם אושרה, קובעת כי "תאגיד בנקאי רשאי לאשר הלוואה לדיור שלא לצורך רכישת זכות במקרקעין עד לשיעור מימון של 70%, ובלבד שסכום ההלוואה מעל שיעור מימון של 50% לא יעלה על 200 אלף שקל".
כלומר, הטיוטה קובעת כי לוקחי משכנתאות יוכלו ללוות 20% או 200 אלף שקל נוספים (הנמוך מבין השניים) כהלוואות לכל מטרה - שכיום ניתנות בתנאים גרועים יותר בבנקים המסחריים. ההלוואות האלו, שבנק ישראל מעוניין לפתוח לציבור, מאפשרות לציבור ריביות נוחות יותר וגם פריסה לפרק זמן ארוך יותר מאשר הלוואות אחרות - ובכך מדובר בהקלה עבור הלווים מהבנקים. לפי הערכות, הטיוטה צפויה להיכנס לתוקף בשבועות הקרובים.
גידול של 35% בפיגורים בהחזרי המשכנתאות
המדיניות החדשה נקבעה לאור העובדה שמאות אלפי משקי בית נקלעו למצוקה של ממש עקב העלאות הריבית המהירות שהחלו באפריל 2022, ושגררו עימן קפיצה גדולה בהחזרי המשכנתאות, שהגיעה אף לאלפי שקלים בחודש. בנוסף, עליות המחירים והאינפלציה הגבוהה שאפיינו את רוב התקופה האחרונה, העמיסו על משקי הבית אף יותר, שכן גם הלוואות שלקחו בבנקים מסחריים ומגופים אחרים התייקרו מאוד.
מאז אוקטובר 2022 לאוקטובר 2023, נרשם גידול של 35% בפיגורים בהחזרי משכנתאות, והם היו הגבוהים ביותר מאז סגר הקורונה הראשון ב־2020; הלוואות בגרייס, שבהן נדחים תשלומי הקרן או כלל התשלומים החודשיים עד לתום התקופה, קפצו אף הן לרמות שלא נראו כאן מאז 2020, ורמזו על כך שמספר משקי הבית שמתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתה עולה בקצב מהיר. אמנם המספרים האבסולוטים עדיין נמוכים, אבל לא צריך לדוש בלוחות אקסל. מספיק לשוחח עם אנשים ברחוב כדי להבין שרבים חנוקים מאשראי, ושהמשכנתה היא חלק מרכזי ממנו.
ובחזרה לאקסלים: טרם פורסמו נתוני בנק ישראל על החודשים נובמבר ודצמבר 2023, אך סביר להניח שהגידול הזה נמשך, ואולי אף באופן מואץ, והוא מטריד מאוד את בנק ישראל. על כן, גובש הפתרון שפורסם השבוע.
כיצד הפתרון הזה יכול באמת לסייע ללווים? להלן שתי דוגמאות - אם דירה עולה 1.5 מיליון שקל וניתן היה לקחת עד עכשיו 750 מיליון שקל משכנתה, מעכשיו ניתן יהיה לקחת עד 950 אלף (למרות ש־70% מאפשרים להגיע ל־1.05 מיליון שקל, עדיין מגבלת ה־200 אלף משאירה את המשכנתה ב־950 אלף); אם מחיר הדירה הוא 2.5 מיליון שקל, ועד כה ניתן היה לקחת משכנתה של עד 1.25 מיליון שקל, מעתה ניתן יהיה לקחת משכנתה של 1.45 מיליון שקל. ברוב מוחלט מהמקרים (שבהם מחירי הדירות הנרכשות גבוהים ממיליון שקל), המשכנתאות לא יגיעו ל־70% משווי הנכס.
"מקווים שהבנק יאפשר להגיע גם ל־70% מימון"
בהתאחדות יועצי המשכנתאות, שלחצו במהלך התקופה האחרונה על בנק ישראל לפעול בנושא, מברכים על ההחלטה, אך מוסיפים הסתייגות: "הלחץ שהפעלנו בנושא הזה הניב תוצאות - אם כי חלקיות בשלב זה - זאת לאור העובדה שיישום ההחלטה מוגבל לתקרה של 200 אלף שקל מעבר לרף ה־50%, כמו גם העובדה שמדובר בהוראת שעה זמנית.
"נדגיש שוב, עבור חלק ניכר מהאוכלוסייה, היכולת לאחד הלוואות בהלוואת משכנתה מעניקה מרווח נשימה ומייצרת אפשרות לסגור הלוואות קצרות טווח שנלקחו בריבית גבוהה".
והנה המחשה שיועצי המשכנתאות מביאים: הלוואה בגובה 200 אלף שקל שנפרסה לחמש שנים (60 תשלומים) בריבית פריים +3.75% (10%), מתורגמת להחזר של 4,249 שקל בחודש. לעומת זאת, אם נמיר אותו סכום להלוואת קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה) במשכנתה ל־20 שנה בריבית של 6%, יעמוד ההחזר על 1,433 שקל בלבד - פער של יותר מ־2,800 שקל.
"אנחנו מקווים שבסוף התהליך בנק ישראל יאפשר להגיע גם ל־70% מימון ללא מגבלות, זאת מתוך הבנה של עומק המשבר והתמשכותו אל תוך שנת 2024".
האם הכסף זולג בצורה עקיפה לשוק הדירות?
בתקופת הקורונה בנק ישראל פעל באופן דומה, אך לא הגביל אז את המשכנתה הנוספת בסכום. התוצאה הייתה שרבים אכן הסתערו על הבנקים וניצלו את האפשרות הזו. בהמשך, החל מסוף שנת 2020, מחירי הדירות החלו לעלות בתלילות מעלה.
בנקאים בכירים שגלובס שוחח איתם סבורים שאין דמיון בין המקרים: "בתקופת הקורונה הריביות היו נמוכות מאוד, והחשש היה שהמשק עומד לגלוש למיתון, עקב ירידה חדה שנרשמה בצריכה. המטרה אז הייתה להזרים כסף לשוק באמצעות אשראי זול. היום המקרה שונה. כאן הלקוחות הם אלה שצריכים את הכסף, וזאת בגלל הריביות הגבוהות. קשה לראות כיצד הכספים האלה עוברים לשוק רכישת הדירות, ששם המינוף המותר מגיע ל־75% משווי הנכס".
בנקאי אחר אומר כי "הצורך נולד עוד קודם למלחמה, והוא נוצר כתוצאה מהאשראי הצרכני דווקא, ולא מהמשכנתאות, שלהן נמצאו פתרונות שונים. האשראים הצרכניים לעומת זאת הם צמודי פריים וקצרי מועד, כך שלפתע ריביות עלו פי שניים ופי שלושה. לכן המשכנתה כאן תשמש כפתרון ולא כבעיה. כשלקוח מבקש הלוואה לכל מטרה זה נבדק, ולכן קשה לי להעריך שהרבה כסף יזלוג לרכישת דירות חדשות".
ואולם, אנשי נדל"ן דווקא סבורים אחרת. "לאורך השנים נתקלנו במקרים שבהם הורים הגדילו את המשכנתה שלהם ונתנו את הכסף לילדים, כך שהכסף כן זולג בצורה עקיפה גם לשוק הדירות, מבלי שלמערכת הבנקאית יש באמת מידע על זה", אמר גורם בחברת נדל"ן.
לפיכך ניתן להעריך בזהירות כי אולי חלק מהכספים שיילקחו יזלגו לרכישת דירות חדשות, ואולם כנראה לא במידה שתתדלק את השוק בשיעורים של פעם. אבל עם ישראל כבר הוכיח את כושר היצירתיות שלו, ולכן צריך להמתין עם מסקנות סופיות לעתיד.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
