שני קוטג'ים בנהריה נמכרו במחיר גבוה יותר מאשר לפני המלחמה

המלחמה בצפון: קשה לדעת מה יילד יום במצב הנוכחי, במיוחד באזור הצפון, אבל אם חוכמת ההמונים הנדל"נית קובעת משהו - המצב עתיד להשתפר. כך סבור היזם שזכה בשבוע שעבר במכרז על חטיבת הקרקע האחרונה בשכונת יובלים החדשה בצפון מזרח העיר קריית שמונה, וכך סבורים מאות הנרשמים עד כה להגרלות "דירה בהנחה" שיסתיימו בעוד שבועיים.

● עסקאות השבוע | שני מגרשים בשטח זהה בקריית טבעון נמכרו בהפרש של 100 אלף שקל
● דירה בקריית שמונה נמכרה במלחמה למשקיעים. כמה הם שילמו?
● 62 אלף או רק 5,000? כמה דירות על המדף יש באמת בישראל

במערב הגליל, בנהריה, נרשמו בנובמבר ובדצמבר כ־70 עסקאות, וסביר שבימים הקרובים יתווספו להן עוד, שבוצעו בשבוע האחרון של השנה שעברה. בנהריה מצאנו גם שניים שאולי ניתנים להגדרה "שיאני האופטימיות", שרכשו שני צמודי קרקע סמוכים במחירים נכבדים.

העסקאות: לפי דיווח לרשות המסים, שני בתים דו משפחתיים בשכונת עין שרה החדשה בנהריה נמכרו בתוך עשרה ימים. ברחוב לוטוס 42 נמכר קוטג' עם 6 חדרים, בשטח של 200 מ"ר, על מגרש של 300 מ"ר ב־3.2 מיליון שקל. הקוטג' הזה הוקם בשנת 2007.

ברחוב נופר 1 נמכר קוטג' דו משפחתי בשטח של 166 מ"ר על מגרש בן כ־300 מ"ר, שהוקם ב־1995 ב־3 מיליון שקל.

האזור: עין שרה החדשה היא שכונת צמודי קרקע ובנייה רוויה נמוכה יחסית, שנמצאת בדרום מערב נהריה, מערבית לכביש החוף ולמסילת הברזל, ומזרחית לרחוב בלפור ולחוף הים.

מדובר בשכונה שהוקמה על סמך תוכנית מתאר מ־1988 שבה תוכננו 1,400 דונם, שמגדירים את השכונה. בין מטרות התוכנית נכתב כי המטרה לתכנן את השכונה "כשכונת מגורים בעלת צפיפות מגורים נמוכה ואיכות חיים טובה".

סביר שתושבי השכונה חותמים על כך שהתוכנית אכן הצליחה להקים שכונה מוצלחת. יש להניח, כי במוסדות התכנון של 2023, מטרה כזו ותוכנית כזו כנראה שלא יופיעו בשום מקום.

ואכן, השכונה מרווחת, והבנייה המקובלת בה היא של 2־3 קומות, למעט בחלק הדרומי, שבו מרוכזת בנייה רוויה. חלק גדול מהבנייה בשכונה בוצע בשנות התשעים ובתחילת שנות האלפיים, ואחוז גבוה מהמבנים בשכונה הם קוטג'ים חד ודו משפחתיים. בשכונה קיימים בתי ספר וגני ילדים, וכל שירותי הקהילה.

היסטוריית מחירים: בדיקת עסקאות על קוטג'ים בעין שרה החדשה מעלה כי מחיריהם עלו מרמה של 2.52 מיליון שקל בממוצע ב־2021 ל־2.84 מיליון שקל בממוצע ב־2022 - כלומר עלייה של כ־13%.

ברמת השטח הבנוי המחירים עלו מ־13.8 אלף שקל למ"ר ל־17.8 אלף שקל למ"ר - כלומר כמעט 30%.

שתי העסקאות המדווחות כאן היו היחידות שבוצעו בשכונה ב־2023, לפי הדיווח ברשות המסים, ולא ניתן להגיע לפיהן למסקנות מפליגות, למעט העובדה, שהעסקה ברחוב הנופר גבוהה מהמחיר הממוצע מעסקאות קודמות שבוצעו על קוטג'ים דומים בשכונה, ואילו העסקה ברחוב לוטוס גבוהה אמנם מבחינת המחיר הממוצע, אך נמוכה מבחינת המחיר למ"ר בנוי.

עניין זה ניתן להסבר, במיקום הפחות טוב של הקוטג' ברחוב לוטוס לעומת זה של הקוטג' ברחוב הנופר (ראו בהמשך).

לסיכומו של דבר, על סמך השוואות לעסקאות העבר, לא ניתן לראות ירידת מחירים במקום עקב פרוץ המלחמה.

הערכת שמאי: השמאי יריב דרורי בדק את שתי העסקאות והיתרי הבנייה שניתנו לשני הבתים, ולדבריו המשתנה שהביא להפרשי המחירים בין שני הבתים הוא המיקום.

החזית העורפית של המגרש ברחוב לוטוס פונה למסילת הרכבת והקדמית - למתחם בית ספר. גורמים אלה לוחצים לכיוון של ירידת מחיר הנכס ויכולים להסביר את הפרש המחירים הנמוך יחסית (200 אלף שקל) בין שני הנכסים, על אף שהמבנה ברחוב לוטוס גדול ביותר מ־30 מ"ר. המבנה ברחוב נופר, לעומת זאת, ממוקם טוב יותר בשכונה באזור שקט, ונמצא במיום פנימי ביחס לכביש.

לדברי שמאי דרורי, "בסך הכול כשמשקללים את הפרמטרים, היחס בין העסקאות נראה סביר. אין הרבה עסקאות באזור בשנת 2023 ולא נראה שיש ירידה דרמטית כעת".