"נושאת מטוסים": בשוק ההון מזהים הזדמנויות בתחום מפתיע במיוחד

פרויקטים ושירותים המיועדים לגיל השלישי מעוררים לאחרונה עניין רב ומושכים השקעות גדולות מצד גורמים מובילים בשוק ההון והנדל"ן, החל מקרן פימי, דרך בנק הפועלים וחברות הנדל"ן עזריאלי וישראל קנדה, ועד יבואנית הרכב UMI.

● 14 מכרזי דיור מוגן, עם כ־3,100 יח"ד שווקו השנה - וכולם נכשלו 
● ראשון לציון כבר לא במקום הראשון: מי העיר המובילה באיכות החיים בישראל?

השקעת ענק אחרונה בתחום דווחה השבוע על ידי קבוצת כלל ביטוח, בשותפות עם רשת הדיור המוגן מגדלי הים התיכון. קבוצת הביטוח דיווחה על השקעה של חצי מיליארד שקל שתבצע בשותפות עם מגדלי הים בתיכון, שמובילים היו"ר מוטי קירשנבאום וסגנו בוריס לוין, בעלי השליטה בחברה. זאת, לצורך בניית פרויקטים בענף הדיור המוגן בהיקף של עד 3.3 מיליארד שקל.

סכום ההשקעה מצד השותפות יהיה ההון העצמי הנדרש להשקעה בכל אחד מהפרויקטים העתידיים, כאשר את יתרת המימון תגייס השותפות כחוב, עד לשיעור של 85% בכל אחד מהפרויקטים. הסכם השותפות הוא לתקופה של 4 שנים ממועד חתימתו. לדברי קירשנבאום, "הקמת השותפות הינה נדבך משמעותי ביישום התוכנית האסטרטגית של החברה להרחבה משמעותית בהיקפי הפעילות".

על פי תנאי ההסכם, תשקיע כלל ביטוח 300 מיליון שקל, ומגדלי הים התיכון עוד 200 מיליון שקל בשותפות. האחרונה תחזיק בין 51% ל־60% בכל פרויקט שבו ישקיעו, וכלל ביטוח תחזיק ביתרה. "אנחנו רוצים להקים עוד פרויקטים בעתיד, ומבחינת המבנה המימוני רצינו שיהיה איתנו גוף חזק שישקיע חלק ניכר מההון", מסביר דורון ארנון, מנכ"ל מגדלי הים התיכון, בשיחה עם גלובס. הרשת בניהולו מפעילה כיום 7 בתי דיור מוגן שבהם 1,650 יחידות דיור. בין בעלי המניות בחברה נמנים גם המלונאי דוד פתאל, חן למדן ויגאל שרמייסטר.

 יורם נוה, מנכ''ל כלל ביטוח ופיננסים / צילום: סיון פרג'

את ענף הדיור המוגן ממשיל ארנון ל"סוג של נושאת מטוסים; זה תחום מאוד יציב, גם כשהמים מסביב סוערים. כשהכול טס למעלה הוא עולה בצורה מדורגת, ומנגד כשיש משבר הוא ממשיך לשמור על יציבות. בהשוואה לענף הבנייה למגורים, הדיור המוגן הרבה יותר יציב. בסוף אנשים גרים במקום שהוא הבית שלהם, וימשיכו לגור בו בקורונה או במלחמה".

תחום הדיור המוגן הוא תת ענף נדל"ני הנע על התפר שבין דיור להשכרה לתחום המלונאות. המודל העסקי של פעילות מגדלי הים התיכון מתבסס על פיקדון גבוה שמשלם הדייר עם כניסתו, המעניק לו זכות שימוש בדירה עד לסוף ימי חייו (סכום הפיקדון נשחק על פני השנים). פרט לכך משלמים הדיירים סכום חודשי כדמי החזקה וכן תשלומים עבור שירותים שאינם נכללים בסל הבסיסי של הבית.

בתי דיור מוגן מיועדים לאוכלוסיית הגיל השלישי, בדרך כלל גילאי 70 ומעלה. החברות הפועלות בתחום מספקות מגוון שירותים לדייריהן, הנמנים בדרך כלל עם העשירונים העליונים באוכלוסייה, ובהם שירותי רפואה, מתקני ספורט, פעילויות תרבות, תחזוקה וניקיון, חוגים ועוד, וחלקן מפעילות גם מחלקות סיעודיות.

לא הכול ורוד בענף: לפני כשבועיים דווח בגלובס על כישלון של 14 מכרזים לשיווק קרקעות של רשות מקרקעי ישראל בתחום הדיור המוגן במהלך שנת 2023, עבור הקמת 3,100 יחידות דיור. הכישלונות יוחסו לעצירה בהתחלות הבנייה במהלך השנה שעברה, כשרמ"י טענה בין היתר כי נראה שסביבת הריבית הנוכחית (שעלתה בחדות) הפכה את התחום לכלכלי פחות.

עליית הריבית החדה במשק בשנה שעברה, הקטינה את האטרקטיביות של ההשקעה בענף הדיור המוגן, שמניב תשואה נמוכה יחסית לענף הנדל"ן. במצב כזה לא משתלם ליזמים קטנים לקחת אשראי יקר כדי לפתח נכסים חדשים בתחום - להבדיל מגופים מוסדיים עתירי ממון כמו כלל ביטוח.

יתרון לגודל וחיבור למובילת הענף

ברק בנסקי, משנה למנכ"ל ומנהל חטיבת ההשקעות בכלל ביטוח, מציין כי לחברות הגדולות בתחום הדיור המוגן יש כיום יתרון, כאשר לאחר עליית הריבית, "ניתן לרכוש קרקעות לייזום במחירים סבירים, או לרכוש בתי דיור קיימים שבהם יש לחברה יתרון לגודל, לאור עלויות תפעול גבוהות של הבתים". להערכתו, קיים בתחום עודף ביקוש. "אני חושב שמגמות המאקרו מבחינת הזדקנות האוכלוסייה תומכות בזה. אנשים מעדיפים מגורים בבתי דיור מוגן ולנהל אורח חיים עצמאי".

מה מעניין את המוסדיים ספציפית ברשתות האלה בארץ? לדברי בנסקי, "תחום הדיור המוגן בישראל נהנה מביקושים חזקים. המודל המקומי מאוד תזרימי, אמנם הוצאות התפעול בבתים משמעותיות, אך בניהול נכון וביצירת יתרון לגודל, ניתן להשיג שיעורי תשואה יפים".

 מוטי קירשנבאום, יו''ר מגדלי הים התיכון / צילום: רמי זרנגר

על השותפות עם מגדלי הים התיכון הוא אומר כי היא "מאפשרת לנצל הזדמנויות שוק מבלי להתמנף יתר על המידה, וליהנות מהתרחבות משמעותית ויצירת ערך לבעלי המניות. לנו השותפות מאפשרת לחבור לחברה מובילה בתחום, ולייצר תשואה יפה לעמיתים".

כאמור לנגד עיניו של בנסקי עומד המודל התזרימי של פעילות מגדלי הים התיכון, שבה נדרשים הדיירים להפקיד עם כניסתם פיקדון המייצר מצב שבו הם כביכול "קונים דירה" אך בפועל הרשת נשארת בעלת הנכס, כך שלאחר שהדייר עוזב או נפטר הדירה חוזרת לידיה. במצב שכזה הרשת מחזירה את מה שנשאר מהפיקדון לבני המשפחה, ומקבלת פיקדון מדייר חדש שנכנס לדירה.

בית בכפר נחתכה בכחצי מההנפקה

שתי הרשתות המובילות בבורסה בתחום הדיור המוגן הן מגדלי הים התיכון, שהונפקה בשנת 2014 ונסחרת כיום בשווי של 1.4 מיליארד שקל (עלייה של 15% בשנה האחרונה) ובית בכפר, שהונפקה לפני כשנתיים, והיא קטנה ממנה בחצי.

בית בכפר, שבשליטת משפחת בלושטיין ובניהולו של מיכה פרנס, מפעילה 5 בתי דיור מוגן ובהם 882 יחידות דיור. בשנה האחרונה רשמה מניית בית בכפר ירידה של 5% אולם מאז הנפקתה ב־2022 איבדה כמחצית מערכה, והחברה נסחרת כיום בשווי של כ־700 מיליון שקל.

הפערים בין השתיים גדולים גם בתוצאות: הכנסות מגדלי הים התיכון בתשעת החודשים הראשונים של 2023 צמחו ב־4% והסתכמו ב־180 מיליון שקל, והרווח הנקי שלה זינק ב־28% ל־111 מיליון שקל, זאת בעיקר הודות לשיערוכים חיוביים שבוצעו בשווי הנדל"ן של הרשת.

לעומתה בית בכפר הציגה באותה תקופה הכנסות של 74 מיליון שקל (עלייה של 7%) ורווח נקי של 33 מיליון שקל, ירידה של 35% לעומת התקופה המקבילה. גם אצלה עיקר הרווח נגזר משיערוכים חיוביים לשווי נכסי הרשת.

UMI מנסה להשביח את דנאל

כאמור תחום הפרויקטים והשירותים לגיל השלישי מעורר עניין רב אצל גופי השקעה מובילים. בשבוע שעבר דווח כי פועלים אקוויטי, זרוע ההשקעות של בנק הפועלים, רוכשת מידי קרן פימי ודליה קורקין 20% מחברת שירותי הסיעוד "עמל ומעבר" שמנהלת קורקין, לפי שווי חברה של 1.5 מיליארד שקל. לרשת עמל ומעבר 30 אלף מטופלים בסיעוד ביתי ורשת של 15 בתי אבות סיעודיים ברחבי הארץ. בקרן פימי, בעלת השליטה, בוחנים הנפקה של הרשת בבורסה בת"א בשנתיים הקרובות.

חברה גדולה נוספת שביצעה השקעה משמעותית בתחום היא יבואנית הרכב UMI שמובילים דוד עיני וחיים דנון, שרכשה אשתקד ממניות החברה הבורסאית דנאל, הפועלת בתחום הסיעוד, לצד שירותי כוח אדם ושירותים רפואיים. UMI הפכה אשתקד לבעלת המניות הגדולה בדנאל, עם 13% בחברה (מניות בשווי שוק של כרבע מיליארד שקל), המתנהלת ללא גרעין שליטה.

הרקע לרכישה היה ביצועים עסקיים מאכזבים של דנאל בשנתיים האחרונות ושווי המניה שלה שצנח במחצית באותה תקופה, מה שהוביל למאבק שמנהלת UMI מול מנהלי החברה הוותיקים במטרה להשביח את השקעתה. UMI כבר הצליחה לגרום לעזיבתו של היו"ר הקודם של דנאל, רמי אנטין, אך בינתיים לא עלה בידה למנות יו"ר מטעמה.

לתחום הדיור המוגן נכנסה בשנים האחרונות גם קבוצת הנדל"ן הגדולה בישראל, עזריאלי, שהקימה לפני מספר שנים רשת דיור מוגן משלה (פאלאס) ויש לה כיום ארבעה בתים ובהם 1,142 יחידות דיור. זהו היקף מכובד במונחי הפעילות של מגדלי הים התיכון ובית בכפר, אך עבור עזריאלי שוויו של הדיור המוגן מהווה רק 6% (3.2 מיליארד שקל) מהמאזן.

עסקה אחרת בתחום ביצעה ישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר, שרכשה לפני שנתיים מידי ישרס את מועדון נוה אביב בכפר שמריהו, שנחשב ליוקרתי במיוחד, תמורת 125 מיליון שקל. עוד חברת נדל"ן ותשתיות שנכנסה לפעילות בתחום הדיור המוגן היא שפיר הנדסה, שרכשה לפני כשנתיים מידי הפניקס 53% ממניות רשת "עד 120" לפי שווי חברה של 1.35 מיליארד שקל.