איך קרה שבניין בדרום תל אביב נמכר בחצי מיליון שקל בלבד

ביהמ"ש המחוזי בתל אביב הורה לאחרונה ליורשים של נכס בעיר לכבד את הסכם האופציה שערכה אמם המנוחה עם השוכרת של הבניין כ־15 שנים קודם לכן, שבו ניתנה לשוכרת אופציה לרכוש את הבניין בתמורה לכחצי מיליון שקל בלבד. זאת, אף שהסכם האופציה לא דווח לרשויות המס.

● המדינה מקווה להרוויח מיליארדים מביטול הטבות המס לבעלי יותר מדירה אחת. האם זה יעבוד? 
● הכלכלן הראשי: אין הסתערות של תושבי חוץ על נדל"ן בישראל 
● שתי שכונות בגבעתיים: האחת יקרה יותר לקנייה, בשנייה השכירות גבוהה יותר 

רקע: העסקה המקורית בוטלה

הסיפור של מכירת הבניין בת"א מתחיל בינואר 2008, אז חתמה אורלי אמינוב על הסכם לרכישת זכויות הבעלות בבניין בן שתי קומות בסמטת הר ציון 14 בתל אביב, מבעלת הבניין רבקה יפתח אדונאי, בתמורה ל־836 אלף שקל.

העסקה דווחה לרשות מיסוי מקרקעין ואמינוב שילמה מס רכישה בגינה. ואולם, משהופקה לאדונאי שומת מס שבח בסכום העולה על 315 אלף שקל, ביקשה אדונאי מאמינוב לבטל את ההסכם בשל הנטל הכלכלי שנבע מחיובה במס. אמינוב נעתרה לבקשה, ובהתאם הוגש באפריל 2009 דיווח לרשות מיסוי מקרקעין ותצהיר על ביטול המכירה.

שלושה חודשים מאוחר יותר, ביולי 2009, נחתם בין אמינוב ואדונאי הסכם נוסף שכלל שני מרכיבים: הראשון, הסכם שכירות הנכס לתקופה כוללת של עד 13 שנה - תקופת שכירות של שמונה שנים וכן אופציה להארכתה לחמש שנים נוספות. השני מתייחס למכירת הנכס: ניתנה לאמינוב זכות קדימה לרכוש את הנכס במקרה שהמשכירה תרצה למכרו בתקופת השכירות בתמורה לסך של 570 אלף שקל ובנוסף אופציה לאמינוב לרכוש את הנכס בתום תקופת השכירות באותה תמורה. באוקטובר 2010 נרשמה לטובת אמינוב הערת אזהרה על זכויות המנוחה בנכס.

במהלך תקופת ההסכם שיפצה אמינוב את הנכס, בתחילה חלק מהקומה הראשונה ולאחר מכן את יתרתה, הכשירה אותה למטרת מגורים והשכירה את הדירות בה. במקביל, אדונאי, ולאחר פטירתה יורשיה, עשו שימוש בקומה השנייה לנכס, על ידי השכרתה.

כשלוש שנים לאחר חתימת ההסכם, הגישה אדונאי תביעה נגד אמינוב לביטולו, בעיקר מחמת טענת עושק, אך מהר מאוד חזרה בה מהתביעה והיא נדחתה, לבקשתה. בהמשך, במהלך שנת 2014, ביקשה אדונאי הלוואה בסך 88 אלף שקל מאמינוב, והוסכם כי סכום זה יופחת מהתמורה, אם תרכוש אמינוב את הנכס.

נהנו 13 שנים משכירות, ומבקשים ביטול

ביוני 2022, בתום תקופת השכירות המקורית ובמהלך תקופת אופציית הארכת השכירות (ולאחר פטירת אדונאי בשנת 2016), הודיעה אמינוב ליורשי הנכס על מימוש זכות הרכישה של הנכס בהתאם להסכם וביקשה לפעול לחתימת הסכם מכר בהתאם לזכות זו.

בתגובה לכך הגישו היורשים נגד אמינוב תביעה לפינוי הנכס. אפשר להניח כי מה שעמד לנגד עיניהם הייתה האפשרות למכור את הבניין במחיר גבוה יותר, אף כי הוא ישן מאוד. לפי נתוני רשות המסים, בפברואר 2022 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 65 מ"ר ברחוב בר יוחאי הסמוך בתמורה ל־2.6 מיליון שקל. בנובמבר 2012 נמכרה דירה קטנטונת, בת שני חדרים ו־35 מ"ר, בתמורה ל־1.22 מיליון שקל.

כשלושה חודשים לאחר מכן הגישה אמינוב לביהמ"ש המחוזי, באמצעות עוה"ד נתאי נדר ומאור אוקסהורן, תביעה לחייב את היורשים לכבד את הסכם האופציה שנחתם מול אדונאי המנוחה.

בתגובה לתביעה טענו היורשים כי ההסכם שנחתם בשנת 2009 הינו הסכם שכירות בלבד ולא היה מכוון ליתן לאמינוב זכות לרכישה. לטענתם, הפרשנות היחידה האפשרית להסכם היא שההסכמה למכור את הנכס היא רק מכוח זכות קדימה ולא במקרה שהמנוחה (ויורשיה בנעליה) מבקשת לשמור את הנכס בידיה.

עוד טענו היורשים, כי תפיסת ההסכם ככזה הכולל זכות רכישה, הופכת אותו להסכם בלתי חוקי מאחר שבמסגרת ביטול ההסכם הראשון, הוגש על ידי אמינוב והמנוחה תצהיר ביטול עסקת המכירה שבו התחייבו אמינוב והמנוחה לא להתקשר בהסכם חלופי למכירת הנכס. על כן, נטען, אין לאכוף הסכם בלתי חוקי זה. בסיכומיהם הוסיפו היורשים טענה לפיה אי־דיווח על זכות הרכישה - האופציה - לרשות מיסוי מקרקעין מנוגדת לדין ופוגמת בחוקיותה.

השופט שקד דחה את כל טענות היורשים, וקבע כי יש לקיים את ההסכם ולמכור לאמינוב את הנכס בתמורה ל־570 אלף שקל, תוך קיזוז סכום ההלוואה שנתנה לאדונאי המנוחה.

השופט שקד קבע בין היתר, כי פעולה בניגוד לתצהיר הביטול אינה עולה כדי הסכם בלתי חוקי, ואיננה בלתי מוסרית או נוגדת את תקנת הציבור. זאת, בין היתר, משום שההסכם החדש לא סתר את תצהיר הביטול. "ההסכם הראשון הינו הסכם מכר של הנכס. הא ותו לא. לעומת זאת, ההסכם הינו הסכם שכירות ארוך טווח לשמונה שנים ועוד אופצית הארכה בת חמש שנים".

עוד הוסיף השופט כי תצהיר הביטול של העסקה המקורית מהווה אך ראיה המסופקת לרשות מיסוי מקרקעין לצורך הוכחת הביטול וההתחייבות של הצדדים שלא לבצע את העסקה בשנית, נועדה על מנת לוודא, מבחינת רשויות המס, כי לא מדובר בביטול למראית עין. "ממילא, אין בנמצא חוק האוסר על צדדים לעסקת מקרקעין לשוב ולהתקשר בעסקה בקשר לאותם מקרקעין", קבע.

עוד ציין השופט כי אמינוב נעתרה לבקשת המנוחה, התחשבה במצוקתה בשל החיוב הגבוה במס, ולכן הסכימה לביטול ההסכם הראשון ונסיבות אלה מחזקות את המסקנה כי אין המדובר בהסכם בלתי חוקי.

מעבר לנדרש ציין השופט כי אף אם היה מוצא כי המדובר בחוזה פסול, הרי שלנוכח כלל הנסיבות וחוסר תום לב זה מצד היורשים, זהו המקרה החריג שבו יש להורות על אכיפת ההסכם. "התנהלות המנוחה ולאחר מכן הנתבעים נגועה בחוסר תום לב", ציין.

השופט דחה גם את טענת היורשים בסיכומיהם, כי אי דיווח על זכות הרכישה לרשות מיסוי מקרקעין פוסלת את ההסכם וכי אם יימכר הנכס לאמינוב ויוגשו דיווחים לרשויות המס, הרשויות יטילו רטרואקטיבית מיסוי בצירוף קנסות, אשר יצטברו לסכום העולה על שווי הנכס.

השופט ציין כי "אין מחלוקת כי לא בוצע דיווח על זכות הרכישה במועד כריתת ההסכם ובכלל", אך קבע, כי "אין בכך כדי להוביל למסקנה כי ההסכם וזכות הרכישה שבו אינם חוקיים. אי דיווח, אם וככל שקיימת חובה כזו, אינו גורם לכך שההסכם אינו חוקי כשלעצמו. אי הדיווח מצוי במישור היחסים הפיסקלי מול רשויות המס והינו אירוע המאוחר לכריתת ההסכם".

הלכה שעשויה לעודד אי דיווח

לדברי עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן, ההלכה היוצאת מפסק הדין בנוגע לדיווח לרשויות המס בעייתית ועלולה לעודד אי דיווח. "מפסק הדין עולה כי ההסכם לא דווח למס שבח חרף העובדה שהיו חייבים לדווחו מאחר שמדובר בעסקה עתידית במקרקעין, עם סכום והתחייבות מצד המוכר. בנוסף, האמור בו מהווה הפרה של סעיפים בתצהיר הביטול, אז לפחות הגילוי הנאות מחייב את הצדדים להודיע למסמ"ק ולהסביר מדוע מדובר בעסקה חדשה ולא באותה עסקה".

לגישת עו"ד בסון, "מהעובדות עולה שההפרה של הרוכשת היא למעשה כפולה ומכופלת. הרוכשת הטעתה את רשויות המיסוי ופעלה בניגוד לטופס - שהוא תצהיר חתום, מטעמה הכולל גם התחייבות. ההתחייבות הסותרת מהווה עבירה פלילית. כל אלה יחד הופכים את חוזה השכירות עם זכות הרכישה - ללא תקף. ראוי היה לקבוע תוצאה אחרת, חריפה יותר נגד הרוכש, כדי לא לעודד מסר לא נכון בנוגע לדיווח לרשויות המס".