המדינה מקווה להרוויח מיליארדים מביטול הטבות המס לבעלי יותר מדירה אחת. האם זה יעבוד?

אם קיים משהו ודאי בימים הללו הוא, שמיסוי משקיעי הנדל"ן קרב (ואולי גם משקאות חריפים, מכוניות יוקרה וסיגריות).

באוצר מחפשים בימים אלה בנרות מיסים שנמצאים בקונצנזוס הכללי, ושלמגזרים הנפגעים לא יהיה לובי חזק שיטרפד אותם, ומשקיעי הנדל"ן היו ונותרו כאלה. ואכן, רעיון ראשון מסוג זה נחשף אתמול בגלובס, והוא העלאת מס השבח למשקיעים, במיוחד כאלה שמחזיקים בדירות שלהם שנים רבות. סביר להניח שההצעה, או רעיון אחר לגבי מיסוי משקיעי נדל"ן, יתקבל. שכן כך נהגו כל שרי האוצר הקודמים.

● בלעדי | באוצר מתכננים: ביטול הטבת מס למאות אלפי בעלי דירות
● הנגיד במכתב חריף לנתניהו: "אין ארוחות חינם. צריך להעלות מע"מ ולבטל נקודות זיכוי להורים"
● מכה לעיריית תל אביב: ביהמ"ש ביטל היטלי השבחה לרובעים 3 ו-4 בהיקף של מאות מיליוני שקלים

לפי חוק מס השבח הנוכחי, גובים מדירה שנמכרת 25% מס על עליית שוויה מאז 2014, באופן ליניארי, כלומר שעליית השווי, או שבח, מחולקת שווה בשווה לאורך כל תקופת אחזקת הדירה. ואולם, כל עליית הערך שהצטברה עד ל-2014 פטורה כיום ממיסוי, כך שבלא מעט מקרים רוב עליית השווי אינה נחשבת. לדוגמה, דירה שנרכשה בסוף 2004 ונמכרה בסוף 2014 ממוסה לפי שיטה זו ב-2.5% בלבד, שמהווה 10% בלבד מעליית הערך האמיתית של הנכס, וזה שיעור מס השבח האפקטיבי. על פי רשות המסים, ב-2021 שיעור המס האפקטיבי הגיע ל-11.9% וב-2022 ל-13%. כל זה נוצר כתוצאה מההחלטה לפטור את המשקיעים מהשבח מלפני 2014.

הרעיון של אגף התקציבים: מיסוי על התקופה שלפני 2014

על פי הרעיון שהועלה כעת באגף התקציבים, החל מ-2026 יבוטל ההסדר הזה באופן הדרגתי לאורך כמה פעימות. דירות אשר נרכשו לפני תחילת 2014 ויימכרו לאחר תחילת 2026, יחויבו במס של 10% על החלק בשבח שמיוחס לתקופה "הישנה", מיום הרכישה ועד לראשון בינואר 2014, תקופה שעד היום הייתה כאמור פטורה לגמרי ממס. אם נחזור לדוגמה שהבאנו, על דירה שנרכשה בסוף 2004 ונמכרה בסוף 2014, אותם 2.5% מס ששילם אז המשקיע- יישארו, ויתוספו להם עוד 10% מס מהתקופה מלפני 2014 שבה החזיק בדירה.

אבל זה לא הסוף. המדרגה השניה של תוכנית אגף התקציבים תיושם בתחילת 2028. דירות שיימכרו לאחר מועד זה יחויבו במס של 20% בגין החלק בשבח שלפני 2014. ויש גם פעימה שלישית, לפיה דירות שיימכרו החל מ־2030 לא ייהנו כלל מהנוסחה הלינארית ויחויבו במס שבח מלא בשיעור של 25%, לאורך כל תקופת הבעלות.

האוצר מקווה שרבים ימהרו למכור את הדירות לפני 2026

מס שבח לא כולל רק דירות, אלא גם קרקעות, בניינים ופעולות שונות שנעשות בחברות נדל"ן. ב-2020 ניגבה מס שבח ממכירת דירות בהיקף של 750 מיליון שקל; ב-2021, שנת השיא של כל הזמנים בהיקף הפעילות בנדל"ן למגורים, נגבה במס 1.4 מיליארד שקל, ואילו ב-2022 נגבו רק 800 מיליון שקל, כתוצאה מהאטה גדולה שהחלה אז בשוק הנדל"ן. לרשות המיסים אין עדיין נתונים על השנה שעברה. על סמך הנתונים הללו, ניתן להעריך באופן גס, שאם השינויים בחישוב מס שבח ימומשו, קופת המדינה תצא נשכרת במיליארדי שקלים נוספים, רובם ככולם יגיעו מצד משקיעים שמחזיקים בדירות שלהם מלפני 2014.

השאלה הגדולה היא, מה תהיה תגובת המשקיעים לצעד הזה. התקווה באוצר היא, שרבים מהם ימהרו למכור את הדירות שלהם לפני 2026. ואולם משקיעים כבר הפתיעו בעבר את האוצר, ולא מיהרו להיפטר מהנכסים שלהם. מי שמחזיק בדירה עשרות שנים, עבר את משבר המחירים הגדול מלפני 20 שנה, את הנסיונות הרבים של שרי האוצר מאז יובל שטייניץ לשנות את מיסוי המקרקעין, ואת הניסיון של משה כחלון לקדם את "מס הדירה השלישית" - לא ימהר למכור את הדירה שלו בגלל האוצר של סמוטריץ'.

להיפך: אותם משקיעים מנוסים יודעים, שמאז 2010 כל שנתיים וחצי בממוצע מתעורר מישהו באוצר, ומנסה לשנות את מיסוי המקרקעין: שטייניץ, לפיד, כחלון, כ"ץ וליברמן - כולם שיחקו עם המס הזה. רק טבעי שסמוטריץ' ירצה להצטרף לרשימה הזו, וטבעי לא פחות שגם שר האוצר הבא יגיע למסקנה, שצריך לשנות את מס השבח או מס הרכישה, או שניהם.