הכותבת היא עורכת דין במחלקת הנדל"ן של משרד עורכי הדין וקסלר ברגמן ושות'
עיקרון השוויון הוא עיקרון יסוד בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולאחרונה נדרש בית המשפט העליון לסוגיה זו.
עובדות המקרה: ענייננו בבניין בתל אביב ובו 12 דירות קיימות. 11 מדיירי הבניין ביקשו להתקשר בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 בבניין עם חברה יזמית. לפי ההסכם שגובש עם היזם, הבניין חולק לשתי קטגוריות: דירות גדולות, שזכו לתוספת של 23 מ"ר; ודירות בינוניות וקטנות, שזכו לתוספת של 19 מ"ר.
● שלושה פסקי דין בשבוע | מתי סירוב של בעל דירה לפרויקט פינוי־בינוי יהיה בלתי סביר?
● רוצים לבטל התקשרות עם יזם פינוי בינוי? למה צריך לשים לב
אחת מדיירות הבניין שבבעלותה דירה בגודל "בינוני" סירבה לחתום על ההסכם. דיירי הבניין הגישו תביעה למפקחת על רישום המקרקעין, ובה ביקשו לחייב את הדיירת לחתום על ההסכם, ולחלופין להסמיך את עורך דינם לחתום בשמה.
איך בוחנים הסכם?
בפי הדיירת היו טענות רבות. אחת מהן הייתה כי כבעלת דירה "בינונית" היא מופלית לרעה ביחס לבעלי הדירות ה"גדולות", וכי היא זכאית לתוספת שטח זהה לזו שלהם.
תביעת הדיירים התקבלה. המפקחת קבעה כי אין מקום להשוות את דירתה ה"בינונית" של הדיירת לדירות ה"גדולות", מפני שמדובר בקבוצות ייחוס שונות. מכיוון שמתקיים שוויון בין דירת הדיירת לדירות בקבוצת הייחוס שלה, המפקחת קבעה כי אין כל אפליה, ודחתה את טענותיה.
הדיירת הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב, שקבע כי יש לבחון האם ההסכם פוגע באופן מהותי בשוויון בין הדיירים, והוסיף כי ככלל, השוויון הרלוונטי אותו יש לבחון הוא שוויון "מהותי־כמותי" (השוואה בין תוספת המטרים המתווספת לכל דירה), ולאו דווקא שוויון "כלכלי". דהיינו, בחינת היקף השטחים המתווספים לכל דירה, ולא בחינת השווי הכלכלי של דירות התמורה או דירות המוצא.
המחוזי הוסיף וקבע כי אין פירוש הדבר בהכרח שלכל בעלי הדירות תוקנה תוספת שטח זהה, אלא שעל התוספת להיות שוויונית בין שווים - קרי שבעלי דירות בגודל זהה יקבלו תוספת שווה; וכי במקום שבו מדובר בדירות בגדלים שונים, ניתן לקבוע, במקרים המתאימים, כי השוויון מתקיים גם אם לבעלי דירות שונות הוקנו תוספות שטח שונות. לפיכך הערעור נדחה.
הדיירת לא השלימה עם פסק דינו של המחוזי והגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. לטענתה, המחוזי שגה כשקבע כי עיקרון השוויון בין בעלי דירות אינו מחייב שלכל דירה תתווסף תוספת שטח אחידה.
ההחלטה: העליון ציין כי טרם הוכרעה בפסיקה השאלה האם יש לבחון את השוויון לפי המבחן ה"מהותי־כמותי" או לפי המבחן הכלכלי. שאלה זו נותרה ב"צריך עיון" ותוכרע לכשיגיע המקרה המתאים.
לגופו של עניין, בית המשפט העליון כי בין אם המבחן הרלוונטי הוא המבחן ה"מהותי־כמותי", ובין אם הוא המבחן הכלכלי - את הבחינה לפגיעה בשוויון יש לבצע תוך השוואה בין שווים, ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם. לפיכך, העובדה שלבעלי דירות שונות בגודלן צפויות להינתן תוספת מטרים שונה, איננה מהווה אפליה לפי אף אחד מהמבחנים הנ"ל; ובכך דחה את טענותיה של הדיירת.
פרשנות: בית המשפט העליון טרם הכריע בשאלה בדבר המבחן המתאים לשוויון בין דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית - כמותי או כלכלי. יחד עם זאת, העליון אימץ את עמדת המחוזי, לפיה את עיקרון השוויון בפרויקטים מסוג זה יש לבחון בין שווים.
נראה כי רצוי שהכללים בעניינים מסוג זה, הנוגעים לזכות הקניין שהיא כידוע זכות יסוד - במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית הנוגעים לציבור רחב ושיש בהם אף אינטרס לאומי - לא ימתינו להכרעת בית המשפט אלא יוסדרו בצורה ברורה בחקיקה, ויפה שעה אחת קודם.
רע"א 5108־23
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
