"אין עסקאות כאלו": בכמה נמכרה בסטה של ירקות בשוק מחנה יהודה?

העסקה: מכירת דוכן לממכר ירקות ופירות ומחסן - שני נכסים שנמצאים במתחם שוק מחנה יהודה, ונכללו בעיזבונו של אדם שנפטר לאחרונה. בשל העובדה שמדובר בתיק חסוי בבית משפט לענייני משפחה, לא ניתן לפרסם פרטים על בעל העיזבון או על הרוכשים. הדוכן, בסטה בשטח 4.5 מ"ר, נמכר תמורת 920 אלף שקל, לעומת הערכת שמאי של 930 אלף שקל. המחסן, בשטח 11 מ"ר, נמכר תמורת 351 אלף שקל. הערכת השמאי עבורו עמדה על 300 אלף שקל. יחד סכום המכירה מגיע לכ־1.22 מיליון שקל.

● רמ"י ציינה "עלייה חריגה" במחירי הדיור בירושלים, משה ליאון תקף
● ראיון | יזם הנדל״ן שמגלה - עד הסכום הזה אנשים מוכנים להשקיע כעת בדירה
● מוכרים דירה? זה מה שהמתווך שלכם לא יוכל לעשות בקרוב

באשר לדוכן שנמכר, נראה כי הסכום שהתקבל ממוצע, ואולי אף נמוך מעט מהמקובל בשוק. "מטר מרובע במרכז השוק, בחנויות בשטח 20-30 מ"ר, מתומחר בכ־200 אלף שקל למ"ר", אומר שמאי המקרקעין קובי ביר, המתמחה באזור ירושלים וליווה לאחרונה כמה עסקאות במתחם השוק. "בחנויות קטנות יותר קשה להעריך את המחיר לפי מ"ר, כי ברור שכל מטר בהן 'נושא' עליו יותר מהשטח שהוא מהווה בפועל. לרוב מעריכים יחידות קטנות כאלו לפי 'יחידת פרנסה', אשר משקפת שווי הגבוה בכ־20%-25% מהמחיר הממוצע למ"ר באזור. בסטה כזאת יכולה בקלות לעבור גם את רף מיליון השקל".

הנכסים: הדוכן והמחסן נמצאים במתחם השוק עצמו. הם אינם צמודים, אך סמוכים זה לזה: הדוכן נמצא ברחוב התפוח, במפגש הרחובות עם רחוב מחנה יהודה הראשי, ומשמש לממכר פירות וירקות. למעשה, שטחו משמש שטח לאחסון הסחורה, ולפניו מוצבת הבסטה עצמה. מדובר בנכס הרשום בטאבו, בחכירה לדורות. המחסן נמצא ברחוב אשכול, ולא משמש את אנשי הדוכן - אלא את אחת המסעדות במתחם. בטאבו רשום המחסן כמשרד.

השכירות: מפעילי הדוכן לממכר פירות וירקות משלמים מדי חודש 5,300 שקל שכירות עבורו; המסעדה המשתמשת במחסן משלמת עבורו 1,800 שקל בחודש. מבין המציעים עבור שני הנכסים הללו, אגב, רובם דווקא ביקשו לרכוש אותם לטובת שימוש עצמי, בהם סוחרים בדוכנים שכנים.

תהליך מכירת הנכסים: בסביבות חודש מאי האחרון פורסמו ההזמנות להצעת הצעות לרכישת שני הנכסים, על ידי מנהלות העיזבון, עו"ד רחלי שור ועו"ד שרה כהן ממשרד שור־כהן, משרד עורכי דין ונוטריון. ההליך נמשך כמה חודשים, בשל אתגרים משפטיים כאלו ואחרים. לקראת סוף אוקטובר אושרה מכירת המחסן, ובימים האחרונים הושלמה גם מכירתו של הדוכן.

שוק מחנה יהודה: השוק, אחד מסמלי העיר ירושלים, החל לפעול עוד בסוף המאה ה־19, תחת השלטון העות'מאני. דוכני הקבע הראשונים בו הוקמו ברחוב התפוח, שבו הדוכן שנמכר כעת, וברחוב האגס המקביל לו מדרום. סביב שנת 1930, נוספו לו עוד מבני קבע והוא התרחב בהתמדה, והיום הוא משתרע בין רחוב אגריפס מדרום לרחוב יפו מצפון, ובין ישיבת עץ חיים ממערב ושכונת בית יעקב ממזרח. "שוק הנדל"ן סביב דוכנים ובאסטות במחנה יהודה רותח היום", מצהיר ביר. "למעשה, אין כמעט עסקאות מהסוג הזה בשוק, משום שאף אחד לא מעוניין למכור אותן - קונים יש, ולא מעט - ולכן מכירה כזו נסגרת בדרך כלל רק במסגרת מכירת נכסי עיזבון".