הכלכלן הראשי: שינוי מס השבח עלול לגרום למשקיעים למכור פחות דירות

האם שינוי שיטת חישוב מס השבח למשקיעים תעודד אותם למכור דירות רבות יותר? בעוד אגף התקציבים באוצר מקדמים הליך של ביטל הטבות המס מהן נהנים משקיעים ותיקים, באגף הכלכלן הראשי מעריכים כי בתקופה שבין אישור השינוי לכניסתו לפועל משקיעים יגבירו את מכירת הדירות שלהם, אך לטווח רחוק יותר גובה המס יגרום להם לצמצם את מכירת הדירות שברשותם.

● בלעדי | האוצר תכנן לבטל את מס הרכישה ואז חזר בו. איזה הקלות בכל זאת יקבלו הקבלנים?
● בלעדי | הניסוי הגדול חוזר: מס הרכישה בדרך להפחתה. מה יקרה למחירי הדיור?
● אריק מירובסקי, פרשנות | המדינה מקווה להרוויח מיליארדים מביטול הטבות המס לבעלי יותר מדירה אחת. האם זה יעבוד?

לפי חוק מס השבח הנוכחי, מכירת דירה מחויבת בתשלום 25% מס על עליית שוויה מאז 2014, באופן ליניארי. כלומר, עליית השווי, או שבח, מחולקת שווה בשווה לאורך כל תקופת ההחזקה בדירה. כל עליית הערך שהצטברה עד ל-2014 פטורה כיום ממס, כך שבלא מעט מקרים רוב עליית השווי אינה נחשבת. לדוגמה, דירה שנרכשה בסוף 2004 ונמכרה בסוף 2014 ממוסה לפי שיטה זו ב-2.5% בלבד, שמהווה 10% בלבד מעליית הערך האמיתית של הנכס, וזה שיעור מס השבח האפקטיבי.

על פי הכלכלן הראשי, שיעור המס האפקטיבי שמשלמים כיום משקיעים על דירות שהם מוכרים, מגיע ל-9.9%, מה שמעיד שחלק גדול מהם הם משקיעים ותיקים, שמחזיקים בדירות שלהם הרבה לפני 2014.

על פי תוכנית האוצר, החל מ-2026 יבוטל ההסדר הזה באופן הדרגתי לאורך כמה פעימות. דירות אשר נרכשו לפני תחילת 2014 וימכרו לאחר תחילת 2026, יחויבו במס של 10% על החלק בשבח שמיוחס לתקופה "הישנה", מיום הרכישה ועד לראשון בינואר 2014, תקופה שעד היום הייתה כאמור פטורה לגמרי ממס.

כלומר, בדוגמה שהבאנו קודם, על דירה שנרכשה בסוף 2004 ונמכרה בסוף 2014, אותם 2.5% מס ששילם אז המשקיע- יישארו, ויתווספו להם עוד 10% מס מהתקופה מלפני 2014 שבה החזיק בדירה. המדרגה השניה של תוכנית אגף התקציבים תיושם בתחילת 2028. דירות שיימכרו לאחר מועד זה יחויבו במס של 20% בגין החלק בשבח שלפני 2014. ויש גם פעימה שלישית, לפיה דירות שיימכרו החל מ־2030 לא ייהנו כלל מהנוסחה הלינארית ויחויבו במס שבח מלא בשיעור של 25%, לאורך כל תקופת הבעלות.

ככל שמעלים מיסים - משקיעים מוכרים פחות הדירות

כיצד יגיבו המשקיעים לשינוי חישוב המס? בחינת העשור האחרון בתחום מס השבח העלה, כי ככל שמעלים את המיסים - מכירת הדירות על ידי משקיעים יורדת. רוב המשקיעים שמכרו בשנים האחרונות דירות, החזיקו בהן 22-25 שנים, כלומר נהנו בצורה ניכרת מדרך החישוב של מס השבח, מכיוון שהם לא חוייבו במס על חלק ניכר מהשנים בהן החזיקו בדירות.

עוד איבחן הכלכלן הראשי, כי כשהמשקיעים ראו שמס השבח האפקטיבי שמוטל עליהם פוחת - הם העלו את קצב מכירת הדירות שלהם, ואילו כשמשקיעים חשים שאם ימכרו את הדירה יוטל עליהם מיסוי גבוה יותר - הם מפחיתים את המכירות.

עניין זה מעלה את ההערכה, כי אם תאושר הצעת האוצר, וחוק מס שבח ישונה בצורה של ביטול הפטור מתשלום על החזקת דירות בתקופה שבין רכישתן עד 2014, יותר משקיעים ותיקים ימכרו את הדירות שברשותם, ואולם לאחר אישור החוק, הם ינהגו הפוך, ויפחיתו את מכירת הדירות. זאת בעוד שמשקיעים חדשים, כלומר כאלה שרכשו דירות החל מ-2014, ימשיכו להתנהג כרגיל, כי השינוי בחוק אינו רוללנטי עבורם.