כשחנן מור היה הקורבן: הסיפור על השכונה התקועה בחיפה מסריח מהראש

הטרף הכי קל כיום הוא חנן מור. היזם שזלל בשנים האחרונות עוד ועוד קרקעות במחירים מטורפים, בעידוד הבנקים ושאר גורמי האשראי שחלמו רק על הריביות. ודווקא על רקע סיפורי החמדנות שהכריעו את היזם הוותיק, הגיעה העת להתעכב על אשמת המדינה בסיפור העצוב. לכוון זרקור על קרקע אחת של מור, הרבה פחות מדוברת מאלה שבתל אביב או ברמת גן, ומציגה בצורה נהדרת את הסיכון העצום והמיותר כל כך של יזמי נדל"ן הפועלים בישראל. זאת, אך ורק בגלל הרשלנות המקוממת של המגזר הציבורי, שלא משלם שום מחיר על הסחבת, הדחיינות ותקיעת מקלות בגלגלים של השוק הפרטי.

● פרשנות | מחנן מור, דרך דודו זבידה ועד הרגולטור: כולם יהיו חלק ממחדל החוב הבא
● פרשנות | הטריקים המסוכנים ששמים את רוכשי הדירות מתחת לרדאר של בנק ישראל והלמ"ס

בפברואר 2020 דיווחה חברת חנן מור כי זכתה במכרז לרכישת שתי קרקעות של המדינה במבואות הדרומיים של חיפה להקמת 712 דירות, מהן 498 דירות מסובסדות שיוגרלו במחיר למשתכן. המחיר: 148.6 מיליון שקל, לצד 61 מיליון שקל כהוצאות פיתוח ועוד 10.1 מיליון שקל למסים. בהודעה שהוציאה מיד לבורסה העריכה החברה כי מספר הדירות למכירה חופשית יגדל ל־357 (הקלת "שבס", המאפשרת תוספת יח"ד לפרויקט בתכנון) וששיעור הרווח הכולל הצפוי יהיה 12.7% - נמוך מאוד בהשוואה לפרויקטים רגילים, והכי נמוך בטבלת התחזית שהיא עצמה פרסמה בדוחותיה. ולמה היא הסתפקה בכזו רווחיות נמוכה? בגלל שרוב הפרויקט נמכר מיד למגרילים. כבר במרץ 2020 קיבלו 498 מאושרים הודעה על זכייתם בדירות. עם 60% מכירה מראש, הסיכון הפך לנמוך במיוחד. עד 2024, הבטיחה החברה, הפרויקט יימסר לדיירים. יתרה מכך, חודשיים לאחר הזכייה, באפריל 2020, היא הרוויחה מהחלטת בנק ישראל להוריד את הריבית במשק מ־0.25% ל־0.1%, שם היא תישאר עד אפריל 2022. זאת, מאחר וההלוואות שנטלה עבור הקרקע היו צמודות לאותה ריבית (פריים פלוס 1% לבנק לאומי ופריים פלוס 1.5% לבנק דיסקונט, שהלוו לה 88 מיליון שקל כל אחד).

והנה, 4 שנים חלפו, ורק באוגוסט 2023 ניתן היתר "חפירה ודיפון" לחלק מהמתחם, לקראת "היתר בנייה בפועל". 4 שנים, ומאות הזוכים לא יודעים עדיין באיזה דירה זכו, כמה ישלמו עליה והאם בכלל ירצו או יוכלו לקנות אותה. ההלוואות סיבכו גם את חנן מור, שהתחייב לפרוע אותן עד מאי־יוני 2023, רגע לפני שהפרויקט אמור היה להיות גמור ואחרי שהוא ציפה, לגמרי בצדק, לקבל הרבה יותר מאותם 176 מיליון שקל שנטל כהלוואה (תחזית ההכנסות היתה ל־1.04 מיליארד שקל, מול הוצאות של 919 מיליון).

המיזם לא זז, הריבית כן

אלא שבפועל, הפרויקט לא זז. מי שכן זז היו הריביות. לא רק שהפריים זינקה מ־1.6% ל־6.25% (וירדה בינואר ל־6%), האיחור בפירעון ללאומי הקפיץ בשנה שעברה את הריבית לפריים פלוס 3.14%, ודרש פירעון עד נובמבר ושיתוף פעולה עם הבנק למימוש הקרקע. מכירתה הושלמה השבוע. חברת שתית שילמה עליה 175 מיליון שקל, דומה להיקף החוב של חנן מור ללאומי ודיסקונט.

פיצול רשויות בלתי נגמר

ולמה הפרויקט נתקע במשך שנים? אך ורק בגלל מדינת ישראל וזרועותיה. אותה מדינה שהזדרזה לנופף בהגרלות במרץ 2020. מדובר, פשוטו כמשמעו, בסיפור מסריח: היתרי הבנייה היו כפופים לחיבור השכונה למתקן טיהור השפכים שליד ניר עציון. כל בית צריך ביוב, השאלה מי אחראי על כך. רשות מקרקעי ישראל הצביעה על העירייה, שחתמה איתה על הסכם גג יקר לפיתוח מוקדם של התשתיות. זו שלחה את היזמים המיואשים לתאגיד המים העירוני, שהחזיר את הכדור למדינה שלא מעבירה כספים לפיתוח. דוגמה קלאסית לפיצול הרשויות הבלתי נגמר בישראל, שמטלטל יזמים בין השלטון המרכזי למקומי, בין רשות מקומית אחת לשנייה, ובין שלל חברות ממשלתיות. דוגמה אחת מיני רבות לשכונה חיפאית אדירה שאמורה לכלול 5,000 דירות חדשות, שמוכרחה לקבל תשתיות מעיריית טירת הכרמל וממועצת חוף הכרמל - אבל מה לה ולהן?

אם יזם קנה קרקע ואחרי 4 שנים עדיין לא הצליח לקבל היתר בנייה - על אחת כמה וכמה כשבתווך מאות זוכי מחיר למשתכן אומללים, מתדפקים לבכות לוועדות התכנון מדי כמה שבועות - זו ראיה ניצחת לכמה ענף הנדל"ן שלנו חולה. בראש ובראשונה בגלל התנהלות המדינה. וכן, לפחות בחיפה, חנן מור הוא לגמרי קורבן.

כוכבי השבוע 

מצוין: מרימים מסך מעל היועצים הפיננסיים
הבשורה הגדולה של השבוע היא הרמת המסך מעל הפעילות המפוקפקת של סוכני ביטוח ושאר יועצים פיננסיים ממולחים, ששיווקו פה אינספור השקעות מפתות בניגודי עניינים, מבלי שהלקוח הבין וידע שמי שנמצא מולו מוכר לו את מרכולתו הפרטית - קרן של אותו גוף עצמו, שמחלקת את כספי הלקוחות לכל דורש תמורת הקופון המתאים. רשות ניירות ערך נכנסה סוף סוף לעובי הקורה, בחקירה של אותם מפיצים שפעלו בניגוד עניינים.

ושוב, אי אפשר בלי התחושה שזה הגיע מאוחר מדי. אחרי שאותן קרנות פרטיות פרחו בשנות הריבית האפסית, כשציבור שהיה רעב לתשואה הזרים אליהן מיליארדי שקלים. ושמלבד הנזק האדיר לאותם לקוחות, שעלולים לגלות שאחרי כמה תשלומי ריבית מפנקים לא בהכרח נשארה "קרן" שתחכה להם, גם נופחה פה בועת אשראי שבעיקר העלתה מחירים, כי כסף לא היה חסר.

בלתי מספיק: בישראל סולחים על גניבה של כסף ציבורי
בארה"ב ידוע ומפורסם שמי שמסתבך עם השלטונות בעבירות כלכליות של הלבנות הון או סתם עסקים עם גורמים מפוקפקים, מעדיף לא פעם להחליף את האישומים - אפילו ברצח. לא בטוח שזה מוסרי יותר, אבל אזרחי המדינה מבינים עד כמה גזל של כסף ציבורי הוא מעשה חמור. "Don't", בשפת הנשיא.

ובישראל? יזם הנדל"ן יאיר ביטון, שהורשע בעבירות של הלבנת הון וקבלת דבר במרמה, שהוציא כספים מהחברה שלו ב. יאיר כדי להעבירם לראש ארגון הפשע יצחק אברג'יל, קיבל השבוע את גזר דינו. על ביטון נגזרו תשעה חודשי עבודות שירות וקנס של 50 אלף שקל.

השופט חאלד כבוב אמנם כתב ש"מסכת האירועים העומדת בבסיס הפרשייה שלפנינו היא חלום הבלהות של שוק ההון", אך זה לא שינה את תנאי ההסדר שאושר בחסות בית המשפט. גניבה של כסף ציבורי בישראל עדיין מתקבלת בסלחנות.