עסקת ענק בירושלים: בכמה נמכר הפיל הלבן של שכונת טלביה?

עסקה נדירה לימים אלו - במחיר לא מבוטל: מתחם "מלון הנשיא" בשכונת טלביה היוקרתית בירושלים, נמכר לאחרונה בסכום של 310 מיליון שקל. המוכרת, חברת א.ב.נ.ר אבן ישראל, רכשה את המתחם רק בשנת 2021 תמורת 82 מיליון שקל, וכעת מוכרת אותו בסכום גבוה כמעט פי ארבעה, לקבוצת הדס קפיטל ולקבוצת מגשימים.

● שוק היוקרה נחתך ב־2023: אלו העסקאות ששמרו על זוהרו
● השכונה שתכפיל את עצמה ופרויקט ענק של פינוי בינוי ליד הים: מה הולכים לבנות לידכם
● "אין עסקאות כאלו": בכמה נמכרה בסטה של ירקות בשוק מחנה יהודה?

מתחם מלון הנשיא נמצא ברחוב אחד העם וחולש על שטח של כ־5.3 דונמים. הוא הוקם על־ידי היזם חיים שיף, ונפתח בשנת 1954. המלון היה אחד הראשונים שכללו בריכה בעיר הבירה - בריכה שעמדה במרכז סערה כמה שנים לאחר מכן, משום שהייתה בריכה מעורבת לנשים ולגברים, והביאה להסרת הכשרות מהמלון על־ידי הרבנות הראשית. לאורך השנים, ידע המלון קשיים רבים, ובשנת 1988 נקנה על־ידי חברת אפריקה ישראל מגורים. לאחר כ־30 שנים, ברובן המלון לא היה פעיל, המתחם נמכר לחברת אבן ישראל.

"מדובר בעסקה גדולה, שמשמעותה הבעת אמון בירושלים ובהתפתחותה העתידית", אומר נחום רוזנברגר, מבעליה החברה המוכרת. "אין הרבה עסקאות כאלו היום. אנחנו החלטנו למכור את המתחם כדי להתרכז בפעילות שלנו במרכז העיר - בפרויקט הגדול שלנו במתחם הדוידקה המשתרע על פני כמעט 40 דונם, ובמתחם חסבון המשתרע על פני 12 דונם, אשר כל אחד מהם דורש השקעה של תשומות רבות.

"אנחנו מרכזים את מירב המאמצים שלנו כיום ברדיוס של כ־2.5 קילומטרים בין גן העצמאות לשוק מחנה יהודה, מתוך אמונה שהאזור הזה עומד בפני תנופה אדירה, בעיקר בגלל הארכת קווי הרכבת הקלה והתוכניות להוספת תחנות לרכבת הכבדה. כל זה יקדם את ירושלים קדימה, ויהפוך אותה למקום נגיש מאוד. הפוטנציאל שלה אין־סופי, ולדעתי בתוך עשור אי אפשר יהיה להכיר אותה".

עורכי הדין שייצגו בעסקה את החברה המוכרת היו אלי מרדכי ממשרד ויטלזון מרדכי ודנה מרציאנו ממשרד מיתר. את הדס קפיטל ייצגו עורכי הדין אסף אילון ומיטל ספיבק ממשרד ארנון, תדמור־לוי.

מתחם שהתמודד גם הוא עם פלונטר "קרקעות הפטריארכיה"

חברת אבן ישראל נמצאת בבעלות משותפת (50־50) של איש הנדל"ן נחום רוזנברגר ושל חברת אושר עד. לאחר שרכשה את המתחם מאפריקה ישראל, פעלה החברה להסדרת רישום המקרקעין בו - שכן גם הוא נמצא על קרקעות הפטריארכיה, אשר נמצאות במרכזה של פרשת חכירת הקרקעות על־ידי קק"ל, בשכונות טלביה ורחביה.

החכירה אמורה להסתיים בעוד כ־25 שנים, ולכן יוצרת אי־ודאות, בעיקר בקרב רוכשי הדירות, שאינם יודעים מה יהיה עתיד הקרקעות. על אף שקרקעות אלו נרכשו בתחילת 2023 על־ידי איש העסקים היהודי־אמריקאי גארי ברנט, העניין טרם הוסדר. אנשי אבן ישראל מיהרו בעת הרכישה ב־2021 להסדיר את עניין הרישום, ספציפית לגבי מתחם זה, ולכן הוא אינו מתמודד כיום עם אותה בעיה שאיתה מתמודדים רוכשי דירות על קרקעות הפטריארכיה.

 נחום רוזנברגר, מבעליה החברה המוכרת / צילום: יח''צ

כאמור, המחיר בו מכרה החברה את המתחם גבוה כמעט פי ארבעה ממחיר הרכישה לפני כשלוש שנים. ניתן להסביר זאת, בין היתר, בפוטנציאל ההשבחה הגדול של המתחם - שכן הוא מציע זכויות בנייה רבות ואפשרות לשינוי ייעוד. אפריקה ישראל מגורים עצמה ניסתה לקדם תוכנית כזו למתחם, שכללה תוספת של שטחי מגורים וייעודים נוספים, וכן הגדלת זכויות הבנייה ב־150%, כך שיגדל מ־4,850 מ"ר בנוי ל־7,275 מ"ר. התוכנית אף אושרה בשנת 1994 - אך לא מומשה מעולם. עיריית ירושלים ניסתה להחיותה בשנת 2018, אך גם ניסיון זה לא צלח.

לדברי רוזנברגר, המחיר משקף לא רק את הפוטנציאל של המתחם, אלא גם את איכותו בעת הנוכחית: "המקום והקרקע מיוחדים מאוד לדעתי", הוא אומר. "זו קרקע נדירה, כמעט אין כאלו בירושלים כיום. אכן יש למתחם פוטנציאל גדול לשינוי ולשדרוג, ואפשר לעשות זאת בכמה כיוונים ולא רק למגורים ולמלונאות. בכל מקרה, המתחם נמצא באזור שתמיד יהיה בו ביקוש, לכל ייעוד כמעט".