הקבלנים או המדינה: מי יפצה את הרוכשים על איחורים במסירת הדירות

בניגוד למתווה שניסו לאחרונה לקדם במשרד השיכון, במשרד האוצר החליטו כי המדינה לא תשתתף במימון כלשהו של הפיצויים שנדרשים לשלם קבלנים לרוכשי דירות, בגין איחורים שייגרמו בשל מלחמת "חרבות ברזל".

● הכלכלן הראשי: 30% מהדירות בבאר שבע נמכרו בהפסד ריאלי
● לקנות דירה עם הון עצמי של 5% בלבד: היזמים מעדיפים לממן את הרוכשים ולא להוריד מחירים

בשבועות האחרונים פורסם כי משרד השיכון מגבש מתווה מיוחד, אשר יקבע כי המדינה תממן חלק מהפיצוי, אולם כעת נודע כי אינו מקודם. על פי גורמים בממשלה, באוצר טוענים כי קשה להוכיח שעיכובים נגרמו כתוצאה ישירה מהמלחמה, וההחלטה הרשמית היא שהמדינה לא תתערב בנושא ותותיר את הבעיה בידי הקבלנים. עם זאת, נעשים עדיין מאמצים "להחיות מחדש" את המתווה - אולי בישיבת קבינט הדיור הקרובה. בפן המשפטי, המדינה תוכל לנופף בקביעת שופט העליון משה לנדוי עוד בשנת 1979, לפיה "בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל". במילים אחרות: מצב מלחמה לא נחשב בישראל כוח עליון.

נכון להיום, על פי נתונים של המדינה, כ־50% מאתרי הבנייה בישראל מושבתים מאז תחילת המלחמה, למעלה מארבעה חודשים. בחלוקה גיאוגרפית, כמעט 60% מהאתרים במחוזות ירושלים והדרום לא פועלים, 50% בצפון ו־41% בתל אביב והמרכז. מספר הדירות בבנייה פעילה עומד כיום על כ־170 אלף, כשמעל 100 אלף מתוכן כבר מכורות "על הנייר" - ולכן היקף הפיצויים הכולל צפוי להיות אדיר. בהנחה שמרנית ששכירות ממוצעת עומדת על 3,000 שקל, הפיצוי הכולל על 4 חודשים איחור כבר מגיע ל־1.2 מיליארד שקל, בתקופה שממילא רבים מהקבלנים והיזמים סוחבים הוצאות מימון לא מתוכננות, עקב קפיצת הריבית.

100 אלף פועלים חסרים

מלחמת "חרבות ברזל" יצרה סיטואציה יוצאת דופן, שבמסגרתה נגרעו בבת־אחת יותר ממאה אלף עובדים מענף הבנייה - בעיקר פלסטינים שאינם מורשים להיכנס לישראל כבר ארבעה חודשים ויותר (וגם עובדים זרים שנמלטו מישראל בתחילת המלחמה). במקביל, עובדים זרים שאמורים למלא את מקומם טרם הגיעו במספרים משמעותיים, חרף לא מעט הבטחות ממשלתיות.

בעקבות כך, מתריעים הקבלנים על עיכובים צפויים של חודשים: "כבר היום זמן האיחור הממוצע במסירת עבודות ודירות הוא של יותר משישה חודשים", אומר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, "וכפי שנראה כרגע זה רחוק מהסוף".

לדבריו, "החלטת המדינה לעצור את כניסת העובדים הפלסטינים, לצד עצירת הבנייה בערים רבות בתחילת המלחמה והפסקת הבנייה לחלוטין באזורים רבים בדרום ובצפון מ־7 באוקטובר, וכמובן חוסר יכולתה ורשלנותה של המדינה בהבאה מיידית של עשרות אלפי עובדים זרים, יגרמו לאיחורים בהיקפים חסרי תקדים". כצפוי, בהתאחדות דורשים מהמדינה לממן את אותם נזקים, "בדיוק באופן שבו מפצה המדינה אזרחים שפרנסתם נפגעה בשל הלחימה ותושבי אזורים שפונו מבתיהם".

על פי הוראות חוק המכר, במקרה של איחור במסירת דירה הקבלן שמכר את הדירה מחויב לפצות את הרוכש בסכום מסוים אשר נגזר ממשך האיחור. תיקון 9 לחוק, שאושר באמצע 2022, קבע כי האחריות מוטלת על הקבלן בכל מקרה, "למעט אם האיחור בעטיו של מעשה או מחדל של הרוכש".

התיקון לחוק קבע מתווה מעודכן לפיצוי הרוכשים על איחורים: עבור חודש אחד של איחור, לא יינתן פיצוי; עבור כל חודש לאחר מכן, ועד ארבעה חודשי איחור - יינתן לרוכש פיצוי בגובה שכר הדירה הממוצע של דירה דומה; עבור איחור מהחודש החמישי ועד העשירי, יינתן על כל חודש פיצוי בגובה 125% מגובה שכר הדירה הממוצע של דירה דומה; עבור איחור מהחודש ה־11 והלאה - הפיצוי יהיה בגובה 150% משכר הדירה הממוצע של דירה דומה.

במקרה של איחור בן שישה חודשים, כפי שצופים הקבלנים, בתל אביב (שם שכר הדירה הממוצע לפי מדלן הוא 9,500 שקל בחודש), הקבלן יידרש לשלם לכל רוכש כ־52,000 שקל. על פרויקט בן 100 דירות חדשות, הוא יידרש לשלם פיצוי כולל של 5.2 מיליון שקל. בקריית גת, שם שכר הדירה הוא 3,600 שקל בחודש בממוצע, יידרש הקבלן לשלם 19,800 שקל לדירה, וכ־2 מיליון שקל בפרויקט בן 100 דירות. לא פחות חמור מצבם של קבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38), שם כל עיכוב משמעו עוד כסף שנדרש היזם לשלם כשכר דירה לדיירים הוותיקים.

הודעות על עיכובים בלו"ז

בינתיים, החלו להישלח הודעות רשמיות מצד קבלנים ויזמים לרוכשים, על צפי לאיחור במסירת דירות. אחת החברות מציינת, כי "למצב הביטחוני השפעות לא מבוטלות על המשק בארץ, ובכלל זאת על חברתנו", וצופה "שיבושים ועיכובים בלוחות הזמנים בכלל הפרויקטים". חברה אחרת, המקדמת פרויקט תמ"א 38 בתל אביב, שלחה עדכון לדיירים כי "רבים מעובדי החברה, ספקיה ויועציה גויסו למילואים. אין ביכולתנו לעמוד על השלכות המלחמה האפשריות, לרבות אפשרות לעיכוב בלוחות הזמנים".

עו"ד דן הלפרט, המייצג בעלי דירות במאות פרויקטים של התחדשות עירונית, מציין כי המכתבים הללו הם "ניסיון של הקבלנים והיזמים לנקות את עצמם מאחריות. זו התנהלות לא הגונה, שאני לא מקבל אותה. לא כל איחור שיקרה בעתיד קשור למלחמה, גם אם היא תארך הרבה זמן. הם יצטרכו להוכיח זאת בבית המשפט".

טענות דומות משמיע עו"ד גיא יקותיאל, המדגיש כי "ישנם הרבה מקרים שבהם יזמים מנצלים את המצב כדי למתוח את לוחות הזמנים, בלי סיבה אמיתית. אם יזם שולח הודעה על איחור מסירה, הוא יצטרך להוכיח שנפגע, ושבאמת נגרם עיכוב משמעותי בקצב הבנייה ישירות בשל המלחמה".

הקבלנים יעתרו לעליון?

גם סביב הקורונה עלתה שאלת הפיצויים באיחורי מסירת דירות, שכן הסגרים הביאו לעיכובים מסוימים -גם אם ענף הבנייה עבד בתקופה זו בשיעור גבוה יחסית. באמצע 2020 הוצע על ידי שר הבינוי והשיכון דאז יעקב ליצמן מתווה שקובע כי 100 ימים נוספים על מועד האיחור הקבוע בחוק, לא ייחשבו כאיחור. המתווה לא אושר רשמית, אך פסיקה משפטית מ־2021 קיבעה את העיקרון הזה כאשר קבעה כי ארבעה חודשי איחור לא ייחשבו כאיחור.

מעבר לכך, כאמור, המציאות כיום שונה ממגפת הקורונה. גם בגלל ההשבתה לתקופה ארוכה בהרבה. וגם בגלל שהעליון כבר קבע כי מלחמה בישראל צריכה להילקח בחשבון במסגרת ניהול הסיכונים של עסקים ישראליים.

למרות כל זה, סביר שבסופו של דבר הנושא יגיע לבית המשפט - ודאי בעתירות פרטניות נגד קבלנים שלא מוכנים לשלם על איחורים, ואולי בעתירה עקרונית נגד המדינה, על כך שהיא לא משפה את הקבלנים על אותם איחורים. סרוגו מציין כי "ניאבק בכל החלטה שהתוצאה שלה תהיה גרירת קבלנים, רוכשי דירות, ומזמיני עבודה להליכים של שנים בבתי משפט".

"בשורה התחתונה", מזכיר הלפרט, "הדיירים הם הנפגעים העיקריים. הם הגורם החלש בסיפור, ועבורם כל איחור גורם לנזק משמעותי, גם כלכלי וגם בחיים השוטפים".

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "מטרתנו הראשית הינה לשמור על הרציפות התפקודית של ענף הנדל"ן. גיבוש המתווה סביב איחורי המסירה לא ירד מהשולחן, אנו דנים באפשרויות עם גורמי הממשלה הרלוונטיים. בכוונתנו להציג בקבינט הדיור הקרוב מתווה שייתן מענה ויותאם למצב בשטח".