מחירי הדירות יורדים, אז איך יכול להיות שהמדד של הלמ"ס דווקא עלה

מדד מחירי הדירות שפורסם בסוף השבוע ע"י הלמ"ס הפתיע בעלייה של 0.7% בחודשי המלחמה נובמבר־דצמבר ואחרי שמונה מדדים רצופים של ירידות. מדד מחירי הדירות החדשות שנמכרות במסגרת השוק החופשי הורה על עלייה גדולה יותר של 1%, וזאת אחרי שבעה מדדים רצופים של ירידות.

● לא רק דירות: הזדמנויות ההשקעה שלא הכרתם בענף הנדל"ן 
● שטח של 30 מ"ר: בכמה נמכרה קרקע חקלאית בכפר שמריהו? 

התנפלות ציבור רוכשים על מבצעי היזמים היא התורם העיקרי לעליית מחירי הדירות בתקופת המלחמה. כך עולה מניתוח גלובס את השוק ברבעון האחרון של שנת 2023. ברבעון זה שיעור רכישת הדירות החדשות הגיע לכ־40% מכלל השוק, שיעור שלא זכור כמותו בעשורים האחרונים.

44% מהמכירות בתל אביב

בשנה האחרונה התברר, כי בערים רבות, כולל ערים גדולות ובראשן ירושלים, נרכשו יותר דירות חדשות מדירות יד שנייה, מה שתרם לעליות המחירים הממוצעות. זאת, בעוד שמחירי הדירות יד שנייה רשמו ירידת מחירים קלה במהלך המלחמה.

ברבעון האחרון של 2023, שכמעט כולו היה בצל המלחמה, נערכו כ־13 אלף עסקאות על דירות מגורים. מדובר במספר נמוך במיוחד, שלו אחראי בעיקר מגזר הדירות יד שנייה שירד בכ־30% לעומת הרבעון השלישי של אותה שנה; כמות הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי במהלך התקופה הזו (כלומר לא כולל דירות מסובסדות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן למשל) ירדה בכ־20%.

התוצאה היא דרמה אמיתית בשוק. בעבר הלא רחוק, משקל הדירות החדשות מכלל העסקאות בארץ הגיע לרמות של 20%־25%, בעוד שמשקל דירות היד שנייה עמד על כשלושה רבעים ויותר. מאז גל עליות המחירים של אחרי הקורונה, משקל הדירות החדשות (לא כולל מחיר למשתכן) עלה לרמה של כ־30%. במחצית השנייה של שנה שעברה, ובמיוחד בחודשי המלחמה הוא קפץ והגיע ל־38%, כאמור מספר שלא זכור כמותו.

המהפך בא לידי ביטוי בעבר בעיקר בערים קטנות יחסית, כמו ראש העין, שדרות, נתיבות וקרית ביאליק, שבלטו בבניית דירות מאסיבית על קרקעות מדינה, כולל לא מעט דירות מסובסדות. אולם בשנה שעברה, התופעה התפשטה גם לערים גדולות, ובראשן ירושלים, שבה נמכרו 2,476 דירות חדשות, כ־40 יותר מאשר דירות יד שנייה; 53% מכלל 1,452 דירות שנמכרו ברמת גן בשנה שעברה היו דירות חדשות; 57% מהעסקאות שבוצעו בשנה הזו בראשון לציון היו של דירות חדשות; וכך, גם באשקלון, אשדוד, נהריה ובית שמש נמכרו ב־2023 יותר דירות חדשות מדירות יד שנייה, כשגם בערים גדולות אחרות נרשמו שיעורים חריגים של עסקאות יזמים, ובראשן תל אביב, שבה 44% מהדירות שנמכרו היו חדשות, ופתח תקווה שבה משקלן הגיע ל־50%.

המחיר הנומינלי לא יורד

חשוב להדגיש, כי כל זה קורה במצב שבו כלל העסקאות ב־2023 רשמו ירידות, אך המגזר שבלט יותר בירידות היה דירות היד שנייה. יחד עם זה, בסיכום שנתי, כלל מדד מחירי הדירות ירד ב־1.4% בעוד שמדד מחירי הדירות החדשות שאינן נכללות בתוכניות הסבסוד ירד ב־3.5%.

ואולם רוב מוחלט מאותן ירידות נרשמו במחצית הראשונה של 2023. בחמישה מתוך ששת החודשים במחצית השנייה נרשמה ירידה חודשית ממוצעת של כחמישית אחוז בלבד, שקוזזה כמעט במלואה ע"י העלייה שנרשמה בחודש האחרון של השנה. ניתן להעריך על סמך המדדים, כי מבצעי המכירות של היזמים התגבשו במחצית הראשונה של 2023 והגיעו לשיא בסופה - וזה בא לידי ביטוי גם באחוז הרכישות של הדירות החדשות.

הקפיצה העיקרית נובעת מהמבצעים הפיננסיים של החברות. כשסימני המיתון הראשונים הופיעו לפני כשנה וחצי, בעיקר נוכח העלאות הריבית והתייקרות המשכנתאות, היזמים עברו למכור דירות בשיטת "80/20" - כלומר שלם 20% ממחיר הדירה בעת החתימה, ואת היתר בעת האכלוס, וזאת ללא הצמדה למדד. עם הזמן, השיטה עלתה ל־90/10 ואף ל־95/5. במקרים מסוימים, זה לווה בשיפור המפרט של הדירה, במשכנתה מסובסדת ועוד. המחיר הנומינלי של הדירה, לעומת זאת - לא יורד.

אפקט של מבצעים מהסוג הזה, שקולים לאפקט של הורדת ריבית, כלומר הם לוחצים לכיוון של עליות מחירים, שכן אדם נדרש בשלב ראשון לשלם מאות בודדות של אלפי שקלים ליזם ובכך להבטיח לעצמו את הדירה מבלי להכנס למחוייבויות קצרות טווח ולמשכנתאות; בהמשך הוא יוכל לבחור, אם למכור את הדירה, כשהיא עדיין על הנייר ולממש רווחים, או לקזז הפסדים, תלוי אם מחירי הדירות עולים או יורדים. זו רמת גמישות שלא קיימת בדירות יד שנייה, וגם מאפשרת ליזמים בדלת האחורית להגניב עליות מחירים.

"חשיבות כלכלית עצומה"

מדובר בדרך של יזמים ובנקים למתן ירידות מחירים, ולמשוך לפרויקטים רוכשים בעיתות שפל, וזאת על חשבון רווחי היזמים.

"בהנחה שמדובר בדירות על הנייר, שיימסרו בעוד שלוש שנים, מדובר בהנחה של 10־15% במחיר הדירה", מעריך ראש תוכנית ה־MBA בהתמחות מימון נדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, ד"ר יאיר דוכין.

 ד''ר יאיר דוכין / צילום: כדיה לוי

"אם היום אתה יכול לקנות דירה במיליון שקל, לשלם 50 אלף עכשיו ואת היתרה בעוד 3 שנים, ולהיות פטור מהריבית על משכנתאות שמגיעה לכ־6%, מדובר בהנחה בעלת חשיבות כלכלית עצומה, אך הלמ"ס לא יכולה להבחין בה. זה בדיוק ההבדל בין המושגים 'ערך נקוב' שנכתב בחוזה לבין 'ערך נוכחי' של זרם התשלומים העתידי, שהוא המחיר האמיתי".

מדד שאמור היה לשקף בצורה נאמנה יותר את כיוון השוק, היה אמור להיות מדד למחירי דירות יד שנייה, שמן הסתם אינו כולל מבצעים וטיוח של ירידות. הבעיה, שאין בנמצא מדד כזה, וכל שניתן זה לגזור משני המדדים הקיימים שאכן, במהלך המלחמה שוק היד שנייה רשם ירידות גדולות מזה של שוק הדירות החדשות. גם העלייה שהוא הציג בדצמבר היתה צנועה בהרבה מזו של הדירות החדשות.