דווקא בזמן מלחמה: האמיצים שהגישו הצעה יחידה וזכו בקרקעות במחירי מציאה

אומרים שבעיתות משבר, דווקא כשהשוק "ברצפה", אפשר לאתר את ההזדמנויות הגדולות. בימים אלו אנחנו נמצאים, מבחינת ענף הנדל"ן, במשבר כפול: ראשית, המלחמה כמובן, שטרפה את כל הקלפים וכפתה עלינו מציאות שונה מכל דבר שהכרנו; ושנית, הקיפאון בענף עצמו, שהפחית את הפעילות הנדל"נית בצורה משמעותית והעלה דרמטית את הוצאות המימון של היזמים בשל הקפיצה בריבית. המשבר הזה הביא, כך מתברר, לא מעט הזדמנויות בחודשים האחרונים - והיו כאלו שידעו לקפוץ על המציאה בדיוק בזמן הנכון.

● קרקע ב-80 אלף שקל ליח"ד בנתיבות: איך ירד המחיר מאז המכרז הקודם?
● מתי משלמים היטל השבחה על ממ"ד?

בדיקת גלובס בחנה את מכרזי רשות מקרקעי ישראל שנסגרו מתחילת דצמבר האחרון, קרי במשך כחודשיים וחצי לערך. בבדיקה התגלו כמה מכרזים שבהם התמודד רק מציע אחד - ובהתאם, "הולידו" הצעות נמוכות מאוד על קרקעות, כאלו שעשויות להתברר בעוד שנים כמשתלמות במיוחד, ודאי כאשר הענף ישוב לפעילות שיא. גלובס צולל למספרים.

פחות מ־50 אלף שקל ליח"ד בשכונה מבוקשת

בדיקת גלובס העלתה לא פחות מתשעה מגרשים במכרזי רמ"י בחודשיים וחצי האחרונים, שבהם מתמודד בודד הציע מחירים נמוכים במיוחד. שניים מהם הם מכרזים שעליהם כבר כתבנו בעבר.

האחד הוא המכרז הגדול בקריית גת מערב, עבור 1,923 יחידות דיור במחיר מטרה. זכתה בו ש.אלרוי בניה ופיתוח בשני מגרשים לבניית 867 יחידות דיור, תמורת 3.28 מיליון שקל בלבד, קרי מחיר קרקע של כ-3,783 שקל בלבד בממוצע לכל יחידת דיור (נציין כי הוצאות הפיתוח במכרז הזה הסתכמו בכ־211 מיליון שקל).

השני הוא המכרז באשדוד, ברובע ט"ו, שבו זכתה חברת אבני ספירים - ניהול וקידום פרויקטים של איש העסקים ג'קי בן זקן. זהו מכרז לבניית 250 יחידות דיור תמורת סכום של 3,260 שקל, לעומת שומה של 21.684 מיליון שקל. הזכייה משקפת מחיר קרקע ממוצע של כ-13 שקל - פחות ממחיר מנת פלאפל בעיר.

אך אלו לא היו המכרזים היחידים שבהם אותרו מציאות והזדמנויות נדל"ניות נהדרות: כך למשל, בשכונת גילה המבוקשת שבדרום-מערב ירושלים זכתה חברת ביאליק, חברה בת של קבוצת בית ירושלמי, בקרקע לבניית 54 יחידות דיור, תמורת סכום של 2.42 מיליון שקל בלבד.

ההצעה הייתה גבוהה בכ-115 אלף שקל בלבד ממחיר המינימום, ונמוכה ביותר מ-50% ממחיר השומה. הזכייה משקפת מחיר ממוצע של כ-44,900 שקל עבור קרקע לכל יח"ד - בשכונה שנחשבת מבוקשת מאוד בעיר, ומחירי הדירות בה עלו בין מרץ 2021 למרץ השנה ב-22%, כך על פי מחירי מדלן.

במכרז לא רחוק משם, שנסגר ביום האחרון של שנת 2023, זכו החברות גשר ג.א. נכסים ו-‏וורטה תיירות במגרש לבניית 24 יחידות דיור בצור הדסה, בשכונה ב'2, במסלול מחיר מטרה. המגרש הוצא ללא מחיר מינימום, ומחיר השומה (השווי) לקרקע נקבע על 10,488,871 שקל. שתי החברות היו המתמודדות היחידות על המגרש, וזכו בו תמורת 790,555 שקל - 7% ממחיר השומה. הסכום משקף מחיר ממוצע של כ-32,900 שקל ליח"ד. אל סכום הזכייה יש לצרף את הוצאות הפיתוח, המסתכמות בכ-8.3 מיליון שקל.

בטירת הכרמל, בשכונת איילת הכרמל, זכתה שי-חי יזמות והשקעות באחד המגרשים, לבניית 166 יחידות דיור, תמורת 2.988 מיליון שקל - 11% מהשומה לקרקע, שנקבעה על 26,530,487 שקל. החברה תשלם גם הוצאות פיתוח של כ-46 מיליון שקל.

 ישוב רכסים / צילום: איל יצהר

ברכסים, גם כן בצפון, זכתה חברת רבץ השקעות במגרש לבניית 278 יח"ד במחיר מטרה, תמורת כ-3.63 מיליון שקל - 9% מהשומה, שעמדה על 37,556,307 שקל. במגדל העמק זכתה חברת גשם החזקות במגרש ל-205 יחידות דיור, תמורת כ-318 אלף שקל בלבד - 2% מהשומה, שנקבעה על 15,518,641 שקל.

פחות מ־2,000 שקל מעל מחיר המינימום

אחד היתרונות הגדולים של מכרזים שבהם מתמודד אחד בלבד הוא האפשרות להציע מחירים קרובים מאוד, ואף זהים למחיר המינימום, שכן אין מתמודד אחר שיציע יותר. אומנם מדובר בסיכון מסוים, שכן המציע לא יודע מראש כמה מציעים מתמודדים מולו, אם בכלל, אך כשההימור "פוגע", המציע מרוויח בגדול.

דוגמה אחת למכרזים כאלו מגיעה מאבו גוש, שם חמישה מציעים - מחמד איברהים, מוסא איברהים, השאם איבראהים, איבראהים רנין ומונגד גאבר - הגישו יחד הצעה בודדת עבור מגרש שעליו מתוכננות להיבנות ארבע יחידות דיור. מחיר המינימום במכרז, שנסגר בסוף החודש שעבר, היה 2,238,128 שקל, ואילו המציעים הציעו וזכו במכרז תמורת 2,240,000 שקל, רק 1,872 שקל יותר ממחיר המינימום. השומה במכרז גם היא לא הייתה גבוהה במיוחד, 2,459,482 שקל, אך הרווח כולו של הזוכים.

 צור הדסה, שכונה ב'2 / צילום: ויקיפדיה

במכרז לתיירות ומסחר בזכרון יעקב זכתה חברת שי-חי יזמות והשקעות (שאותה הזכרנו גם קודם לכן, כזוכה במכרז בטירת הכרמל) באחד המגרשים תמורת 1.3 מיליון שקל, בעוד שמחיר המינימום עמד על 1,279,130 שקל, קרי הצעה הגבוהה רק בכ-21 אלף שקל יותר ממחיר המינימום. ההצעה נמוכה בכ-54% מהשומה, שנקבעה על 2,811,275 שקל.

במכרז על נכס של חברת עמידר בשכונת חליסה חיפה - מבנה בשטח 12.35 מ"ר ברחוב גוש עציון - זכתה חברת נעימה נכסים, תמורת 52 אלף שקל. החברה הייתה המתמודדת היחידה, והצעתה הייתה בגובה מחיר המינימום בדיוק.

"המפספסים": מציעים יחידים ששילמו הרבה

לצד כל אלו, היו גם כמה זוכים שעל אף שהיו מציעים בודדים - הגישו הצעות גבוהות למדי. נזכיר שוב כי מציע במכרזים לא אמור לדעת אם הוא היחיד שניגש למכרז, או אם ישנם מציעים נוספים, ומי הם, לכן כל הצעה היא בבחינת הימור מסוים, שאמור להבטיח הצעות חפות מהשפעות חיצוניות, המשקפות את מחיר השוק האמיתי של הקרקע בעת הזכייה בה.

כך, בחודשיים האחרונים היו גם כמה מציעים שבניגוד לחבריהם לעיל, הציעו הצעות גבוהות יחסית, אף שהתבררו כמציעים יחידים. במכרז למתחם מסחר ומשרדים סמוך למחלף שבעת הכוכבים בהרצליה, לדוגמה, זכתה חברת פסגת נעם תמורת סכום של כ-57.4 מיליון שקל, גבוה בכ-13.5 מיליון שקל ממחיר המינימום. ובכל זאת, לא מדובר בעסקה גרועה כל כך: ראשית, השומה לקרקע נקבעה על סכום של 96.3 מיליון שקל, כך שההצעה נמוכה בכ-31% מהשומה; שנית, מדובר באזור יוקרתי למדי, בלב אזורי הביקוש, כך שמחיר כזה נחשב במובנים רבים כעסקה טובה למדי.

גם מכרזי המחצבות ששווקו בתקופה האחרונה "מייצרים" הצעות גבוהות מאוד, אף שהמציעים התמודדו בהם לבדם. דוגמה טובה היא המכרז למחצבת מגדל צדק סמוך לראש העין, שבו זכתה חברת הנסון מוצרי חציבה תמורת 375 מיליון שקל, פי שניים וחצי ממחיר המינימום, שעמד על 140 מיליון שקל. במכרז מחיר מטרה בבית שאן, שנסגר באמצע דצמבר האחרון, הייתה חברת י. בוחבוט נכסים היחידה שהגישה הצעה - וזכתה במגרש עבור 148 יח"ד תמורת סכום של כ־1.8 מיליון שקל. הסכום אינו גבוה כלל, ומהווה פחות ממחצית מהשומה שנקבעה לקרקע, אך הוא רחוק מאוד ממחיר המינימום המזערי שנקבע במכרז: כ-21 אלף שקלים בלבד.

במכרז לשטח מסחר באזור התעשייה אלון תבור הסמוך לעפולה זכתה חברת נהוראי ניהול ואחזקות תמורת כ-20 מיליון שקל, רחוק רק בכ-2.5 מיליון שקל מהשומה לקרקע - וזאת למרות שמחיר המינימום עמד על כרבע ממחיר הזכייה: כ-5.7 מיליון שקל בלבד.