הנתונים שמגלים: מה עדיף - לקנות דירה או לשכור אחת?

לאלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב, יש תחזית עגומה לשוק הדיור המקומי. להערכתו, "שוק הדירות בבעלות לא צפוי להתאושש כל כך מהר גם אחרי סיום המלחמה".

● הדוח שחושף: רווח של מיליוני שקלים בשנה מהשכרת מקומות חניה במגדל משרדים בת"א 
● משבר הסאב-פריים הבא? האיום החדש על בנקים בעולם 

ההחזר על המשכנתה זינק ב-55% תוך 5 שנים

זבז'ינסקי מסביר כי בשנים האחרונות רוכשי הדירות "מתחו" את עצמם פיננסית יותר מדי: "החזר על משכנתא חדשה ממוצעת גדל בחמש השנים האחרונות באלפיים שקלים, גידול של 55%, כאשר השכר הממוצע במשק עלה בכ-25% בלבד. לפיכך, היחס בין ההחזר על משכנתא לשכר הממוצע עלה מכ-32% לכ-42%.

עוד מוסיף זבז'ינסקי כי עד שנת 2021 ההחזר החודשי היה נמוך מ-30% מהכנסת הלווים בכ-60% מהמשכנתאות החדשות. מאז שיעור משכנתאות כאלה ירד לכ-40%. אצל קרוב למחצית מהלווים ההחזר החודשי גבוה מ-30% מהכנסה, כאשר כ-15% הן הלוואות בולט ובלון בהן לא מחזירים קרן עד לפירעון הסופי של ההלוואה. 

"למרות שגודל הממוצע של ההלוואה וההחזר החודשי עלה בחדות, הרוכשים עדיין צריכים להביא הון עצמי הרבה יותר גבוה מבעבר. הפער בין המחיר הממוצע של נכס נרכש, לפי נתוני המשכנתאות, לבין גובה המשכנתא הממוצעת עלה בכ-0.5 מיליון שקלים". מסביר זבז'ינסקי.

בהיעדר ריבית אפסית התאוששותו לא תקרה כל כך מהר

 התשואה הממוצעת על השכרת דירות, שנגזרת מהמחיר הממוצע של דירה בבעלות ומשכר דירה ממוצע שמדווחים ע"י הלמ"ס, ירדה לכ-2.6% בלבד והיא נמוכה מהתשואה חסרת סיכון של המק"מ לשנה.

בהמשך לכך, זבז'ינסקי מדגיש כי: "אלטרנטיבת השכירות הפכה לאטרקטיבית יותר. שכר דירה ממוצע נמוך היום ביותר מאלף שקל מההחזר הממוצע על משכנתא חדשה. עד 2021 המצב היה הפוך. לא בטוח שלטענה לגבי מחסור בדירות שבהכרח יוביל לעלייה במחירי הדירות בבעלות יש אחיזה במציאות. המחסור לא בא לידי ביטוי בשוק השכירות שהוא שוק הדיור האמיתי שבו לכל דירה פנויה צריך למצוא דייר, להבדיל משוק הדירות בבעלות שבו חלק מהביקוש לדירות נובע ממשקיעים שלא זקוקים לקורת גג בעצמם. בעשור האחרון שכר דירה עלה בקצב איטי יותר מאשר השכר הממוצע במשק. היחס בין שכר דירה ממוצע לשכר הממוצע במשק ירד בשנים האחרונות והוא נמוך היום מאשר ב-2011. 

זבז'ינסקי מסכם את דבריו ומדגיש כי בשורה התחתונה, שוק הדירות בבעלות יצא משיווי המשקל הכלכלי, ובהיעדר ריבית אפסית התאוששותו לא תקרה כל כך מהר.