בעל דירה למכירה התכחש לזיכרון דברים בכתב יד. מה קבע ביהמ"ש?

פרטי המקרה: בית המשפט המחוזי מרכז קבע החודש כי זיכרון דברים שנחתם בינואר 2022 בין בעל דירה בעין גנים בפתח תקווה - בנוגע למכירת הדירה - מחייב כהסכם מכר מקרקעין, והורה לו למכור את הדירה, בית מגוריו, בתוך 60 ימים.

על־פי פסק הדין, בעל הדירה יוסף עזריאל והרוכש אלמוג גנון מכירים, מאחר שאביו של גנון הוא שכנו של עזריאל. בינואר 2022 נפגשו השניים עם אחיו של עזריאל וחתמו על זיכרון הדברים בכתב יד. המסמך נכתב על־ידי אחיו של גנון על נייר דפדפת, וצוין בו כי גנון רוכש את הדירה וישלם 1.5 מיליון שקל, בתנאי שניתן לבצע את הרישום. ניתנו על החשבון 100 שקל, לצד חתימות שניהם. לאחר מכן עזריאל הכחיש את הסכמתו וטען כי לא מכר לו את הדירה.

שנתיים חלפו, וגנון פנה לבית המשפט בבקשה שיקבע כי מדובר בהסכם מקרקעין מחייב. עזריאל טען כי המסמך שהוגש לבית המשפט מזויף, לא כלל תמורה, לא מגלה גמירות דעת ומסוימות, וקבוע בו תנאי מתלה שלא התקיים.

מסוימות וגמירות דעת הם תנאים לקיומו של הסכם מחייב. גמירות דעת משמעותה כוונה של הצדדים להיכנס להסכם מחייב. מסוימות היא הסכמה על הפרטים המהותיים החיוניים בעסקה.

השופט דרור ארד־איילון קבע כי התחמקותו של בעל הדירה מצדיקה לאכוף את המסמך. הוא קבע כי זיכרון הדברים כולל מסוימות וגמירות דעת וכן כוונה ברורה להתקשר בהסכם המכר, ונכללו בו עיקר הפרטים הדרושים, ובהם שמות הצדדים, פרטי הנכס, התמורה והתנאי בדבר רישום הזכויות. לא נכללו מועדי תשלום ומסירה ופרטים נוספים שהשופט קבע כי ניתן להשלימם מחוק המכר.

השופט קבע כי לפי זיכרון הדברים, הרוכש חייב לשלם 1.5 מיליון שקל תוך זמן סביר מיום החתימה תמורת הדירה, וכי הזמן הסביר חלף.

בעל הדירה חויב לשלם 40 אלף שקל הוצאות משפט. את התובע ייצגו עורכי הדין רבקה רביד־רובין ושי רוסינסקי.

משמעות הפסיקה: ניתן לאכוף זיכרון דברים שלא התקדם לחוזה בהתאם לבחינת גמירות דעת ולמסוימות פרטי ההסכמה. 

עו"ד ורו"ח דני אורדן, המייצג את בעל הדירה, מסר: "פסק הדין שגוי מיסודו. השופט התעלם ממצבו הבריאותי של בעל הדירה בתואנה טכנית תמוהה, וכן מחוק החוזים ומהצורך הקבוע בו להגיע לגמירות דעת לצורך השלמת עסקת מכר, ומכך שלא ניתן להשלים פרטים. בימים אלה מוגש ערעור לבית המשפט העליון".

מספר תיק: 13216-05-22

פרטי המקרה: פמילי נדל"ן והשקעות, חברה לתיווך נדל"ן, תבעה בני זוג שסירבו לשלם לה דמי תיווך לאחר שחתמה עימם על הסכם בלעדיות, שהסתיים, למכירת דירתם בקריית ביאליק. נוסף על כך נתבע רוכש הדירה לאחר שחתם עם חברת התיווך על הסכם משלו שנה לפני הרכישה.

לאחר החתימה על ההסכם עם בעלי הדירה, תלה המתווך שלט שבו הבחין שכן. הוא הגיע לראות את הדירה והציע לשלם 2.5 מיליון שקל, בעוד שבני הזוג ביקשו 2.8 מיליון שקל. המתווך העביר הצעה של 2.7 מיליון שקל, שלה הסכימו, אך הוא נעלם, והעסקה לא יצאה לפועל.

כשנה לאחר החתימה, ולאחר שהסתיימה תקופת הבלעדיות של בעלי הדירה, בני הזוג תלו בעצמם שלט, חתמו על הסכם עם מתווכת אחרת, והשכן שכבר ראה את הדירה חתם איתם על קנייתה ב-2.5 מיליון שקל.

חברת התיווך פמילי דרשה דמי תיווך ותבעה את הרוכשים והקונה. היא טענה כי מתווך מטעמה פעל למכירת הדירה, וכי ההיכרות נוצרה באמצעות המתווך, שהיה הגורם היעיל בעסקה. בני הזוג טענו, מנגד, כי המתווך לא פעל לטובת מחיר הדירה, ונעלם.

השופט רמזי חדיד מבית משפט השלום בחיפה דחה החודש את התביעה וחייב את פמילי לשלם הוצאות משפט של 15 אלף שקל יחד לבעלים ולקונה. נקבע כי המתווך לא היה הגורם היעיל בהסכם, ולא היה "סיבה בלעדיה אין" למכירה. "העובדה שמתווך הציג בפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך", קבע.

השופט בחן את מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך. לכך הצטרף הפער בין המחיר המבוקש על-ידי המוכרים והמחיר שבו נמכרה הדירה - פער של 300 אלף שקל; וחלוף הזמן בין מועד חתימת הסכם התיווך ועד לחתימת הסכם המכר. נוסף על כך נקבע כי ניתן היה לדחות את התביעה נגד המוכרים רק בשל כך שלא הוכח כי למתווך רישיון תיווך, בשל אופן ועיתוי הגשת האישור. 

עו"ד נדב מאיוסט, שייצג את משרד התיווך, מסר: "נכנסתי לתיק בסופו, בשלב הסיכומים, בו צירפתי תעודת מתווך, שלו הייתה מוגשת בזמן על-ידי עורך הדין הקודם, הייתה מובילה לזכייה בתביעה. בית המשפט אישר את גרסתנו כפי שעלתה בסיכומים, לפיה הצדדים הכירו באמצעות התובעת, חתמו על הסכם תיווך, והיא זכאית לדמי תיווך. מאחר שהראיה בדבר רישיון התיווך היא תעודה מפנקס המתווכים, ולא ראיה המצויה בשליטתו של צד אחד, אנו סבורים שהיה מקום לקבל אותה במסגרת הסיכומים שהגשנו, ושהערעור שנגיש יתקבל".

משמעות הפסיקה: הצגת נכס על-ידי מתווך בפני לקוח אין פירושה שכל עסקה תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך. 

מספר תיק: 52508-08-20

פרטי המקרה: בית משפט השלום בחיפה דחה השבוע תביעה שהגישה נור כיאל נגד "אורכיד ספורטס קארס", יבואנית פורשה בארץ, לביטול עסקה לרכישת פורשה בסכום של 630 אלף שקל בשנת 2017.

בתביעה שהוגשה לפני ארבע שנים וחצי טענה כיאל כי נמכר לה רכב פגום. לטענתה, כחודשיים לאחר שקיבלה את הרכב, נדלקה נורית שמן, תקלה שחזרה על עצמה, ובהמשך חדרו מים לרכב. לאחר שהחברה טיפלה ברכב מספר פעמים, הקונה דרשה לבטל את הרכישה ונטשה את הרכב במוסך, כך שהוא נותר קרוב לחמש שנים בידי היבואנית.

היבואנית טענה כי הרכב תקין וראוי לשימוש, הקונה נסעה 35 אלף ק"מ בשנה ושלושה חודשים, בעקבות הנסיעה נדלקה נורית השמן, וכי הקונה הוסיפה שמן לא מתאים. נוסף על כך נטען כי המים חדרו לרכב בשל חסימת פתחי הניקוז בעלים, וזו אינה מכוסה בתעודת האחריות.

הקונה טענה כי נציגי המוסך לא אפשרו לבצע בדיקות מספקות לרכב, וכי מספר ההתראות שהתקבלו על חוסר שמן אינו סביר, ולכן מצביע על צריכת שמן מנוע בלתי סבירה.

השופטת אפרת קריב קבעה כי התקלות שנמצאו ברכב לא עולות כדי "אי־התאמה" בממכר. נקבע כי אין מקום לבטל את החוזה, בעיקר כי לא הוכח שהרכב אינו תקין, וככל שהיה פגם, הוא אינו משמעותי. "אינני סבורה כי כל תקלה - גם אם התגלתה בתקופת האחריות - מצביעה על רכב פגום".

נקבע כי התובעת לא הוכיחה שהתקלות חרגו מגדר הסביר. היא ביקרה במוסך ארבע פעמים במהלך שנה וחודשיים, ותדירות זו לא מהווה הפרה של מחויבות החברה לספק רכב תקין, כאשר לא הוכח שהייתה תקלה ברכב.

באשר לאיטום הרכב, נקבע כי לא הוכח שיש פגם ברכב.

הקונה חויבה לשלם 15 אלף שקל הוצאות משפט. את היבואנית ייצגו עורכי הדין איתן לירז, פרופ' יעד רותם וחן דוקר ממשרד איתן לירז.

את התובע יצגו עורכי הדין ששי טל וסביון אמיתי, שמסרו: "אנו סבורים כי בית המשפט שגה בקביעותיו. חברת רכבי יוקרה בחרה שלא לשתף פעולה עם המומחה מטעם התובעת והכשילה את הבדיקות של המומחה. נשקול הגשת ערעור".

משמעות הפסיקה: חוזה יבוטל רק אם הוכחה "אי־התאמה" לממכר, שתתקיים רק במקרה של פגם החורג מגדר הסביר. 

מספר תיק: 48456-06-19