בנייני המגורים בארה"ב הופכים לגדולים ולגבוהים יותר

יחידות דיור רבות להשכרה בארה"ב יוצאות עכשיו לשוק - יותר מאשר בכל תקופה אחרת מאז שנות השמונים. אחת הסיבות לכך היא שהבניינים עצמם גדולים מאוד. יזמי נדל"ן בונים כיום נכסים גדולים עם יותר יחידות דיור. הם מנצלים את הנכונות של פקידי העיריות להקל על Zoning ועל חוקים אחרים, ועל הנכונות של משקיעים מוסדיים להמר על ערים קטנות יותר.

● תושבים בארה"ב: בלי מרכזים לוגיסטיים בחצר האחורית שלנו | WSJ
● עסקאות של 9 ספרות: "בקרוב 200 מיליון דולר יהיו ה־100 מיליון דולר החדש" | WSJ

בערים שונות בארצות הברית נוספו יותר מ־2,900 בניינים עם יותר מ־200 יח"ד בשנים 2021־2023. זה 17% יותר ממה שנבנה בשנים 2018־2020. זה עקף גם את העלייה במספר הנכסים הקטנים שבהם עד 50 יחידות דיור, לפי חברת מידע הנדל"ן Yardi.

בשעה שמגדלי משרדים הם שעיצבו בדרך כלל את קו הרקיע באמריקה, כעת בונים גם בנייני מגורים שמגיעים לשמים. רבי קומות היו רק 2% מהיצע הדירות בשנות ה־90, והגיעו ל־14% ב־2022.

בחודש הבא ייפתח בניין המגורים הגבוה ביותר במילווקי - המיועד להשכרה - שגובהו בערך 161 מטר. באטלנטה נמצא בבנייה בניין שכולל משרדים וגם דירות להשכרה, שגובהו 60 קומות, והוא עתיד להיות הבניין הגבוה ביותר שנבנה בעיר בשלושים השנים האחרונות.

הצמיחה בגובה ובנפח של בנייני מגורים משקפת את ההתפתחות של הענף ושל שוק הדיור הנוכחי. הצמיחה בעלויות הבנייה ועלויות אחרות משמעותה שיזמים צריכים לבנות יותר יחידות דיור כדי להיות רווחיים. במשך שנים, הם מתכננים יחידות דיור יותר קטנות, כך שייכנסו יותר דירות בכל בניין. השטח הממוצע של דירה חדשה נפל ב־6% מ־2013 ל־2022, לפי Yardi.

הקשר לדמי השכירות ולזינוק בעליות הריבית

גם המחסור בקרקע זמינה לבנייה גורם לתופעת הבניינים הגבוהים להתפשט. בדאלאס, מספרם המצומצם של מגרשים בשטח של כ־16 דונם, שעליהם בנו באופן מסורתי בלוק שלם של דירות שכונו "הדונאטס של טקסס", הוביל יותר יזמים לבנות על מגרשים קטנים יותר, אומר בן ברואר, מנהל בכיר בסניף דאלאס־פורט וורת של היזמית Hines. המגדל שהחברה בנתה, The Victor, ובו דירות להשכרה, הוא מגדל המגורים הגבוה ביותר בדאלאס.

רוב בנייני הדירות הגדולים שנבנים עכשיו תוכננו כבר לפני כמה שנים, אז דמי השכירות עלו במהירות. קצב העלייה בשכירות הואט מאז ברוב חלקי ארה"ב, אבל הביקוש היציב מצד דיירים משאיר את הבניינים הללו מושכים. מחירי שיא לקניית בתים, מלאי מוגבל של בתים למכירה וריביות גבוהות על משכנתאות משאירות גם שוכרים שמשלמים שכר דירה גבוה באופן יחסי בשוק השכירות.

שיעורי התפוסה על דירות בערין ירדו בשנים האחרונות, אבל עדיין נותרו גבוהים באופן יחסי. בחלק ממרכזי הערים נוספו משרות בתאגידים והגיעו תושבים חדשים, למרות חוסר הוודאות בשוק המשרדים, והעבודה מרחוק.

מלחמה על פינוקים: מבריכה עד לגינת כלבים

היזם ריק ברט הוא בין היזמים שמהמרים על הביקוש הגדול לדירות להשכרה במרכזי הערים. החברה שלו בונה את The Couture, גורד שחקים במילווקי בן 46 קומות, שבו יהיו 322 יחידות דיור. בין המממנים של המגדל יש משקיעים בולטים מהחוף המזרחי, בהם קרן הפנסיה WhiteStar Advisors. מחירי השכירות במגדל נעים מ־2,000 דולר לחודש לדירות הקטנות ביותר ועד כ־12 אלף דולר לפנטהאוז.

The Couture מציע בריכה חיצונית עם נוף לאגם מישיגן, ו־930 מ"ר שטח משותף, שבו חדר כושר, לאונג' וגינת כלבים, שכבר הפכו לסטנדרט בהרבה בניינים ברמה גבוהה.

"כשיש לך פרויקטים בהיקף גדול, אתה יכול להכניס יותר פינוקים", הוא אומר. "ואם יש לך יותר פינוקים לדיירים, אתה זוכה במלחמת הפינוקים".

השינוי בערים: העיריות נדרשות להתערב

כמו יזמים רבים, ברט הצטרך לעשות שינוי תב"ע כדי לבנות את הבניין, וגם במקומות אחרים מגה־פרויקטים כאלה זקוקים לאישור העירייה.

בבולטימור, MCB Real Estate ביקשה אישור לשינוי שהיא עושה לקומפלקס הקניות Harborplace שנבנה בשנות השמונים בנמל הפנימי של העיר. התוכנית של החברה היא לבנות במקומו שני מגדלי מגורים עם 900 דירות להשכרה.

זוגות צעירים ויחידים מהווים את רוב השוק הפוטנציאלי, כך לפי דוח מ־2023 שנערך על ידי Downtown Partnership מבולטימור, קבוצה שמייעצת לעסקים מקומיים. "אנחנו נכנסים לטרנד שכבר קורה", אומר דיוויד בראמבל, מנהל ב־MCB.

יש ערים שמשנות את התוכניות כדי להתאימן לבנייה בהיקף רחב יותר. בשנה שעברה אוסטין בטקסס הפכה לעיר הגדולה במדינה שהורידה את תקן החניה למינימום בפרויקטים חדשים, ובכך חסכה הוצאות גדולות להרבה קבלנים. פורטלנד באורגון, מיניאפוליס וסן חוזה בקליפורניה הכניסו שינויים דומים בתקני החניה.

בשנים קודמות, שגשוג בדירות עירוניות נרשם בעיקר בדירות למכירה ולא להשכרה. אבל בניית בנייני קונדו נחשבת כעת בעיני היזמים למסוכנת יותר, וקשה יותר למימון. שיעורי הריבית הגבוהים משמעותם שיש פחות אנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות והביקוש לדירות להשכרה בעלייה.

בשיקגו, חברת Related Midwest מתכננת לבנות שני גורדי שחקים שכולם דירות להשכרה, בגובה של כמעט 274 מטר - בדאון טאון, במקום שבו היו פעם בנייני מגורים רגילים. "בשיקגו כמעט כל הבניינים היו בנייני קונדו עד 2008", אומר קורט ביילי, נשיא החברה. "זה השתנה עם התפוצצות בועת הנדל"ן".