יזמים מעכבים בניית דירות מחיר למשתכן? שר השיכון שוקל להפקיע מהם את הקרקעות

משרד הבינוי והשיכון ינקוט צעדים נגד יזמים שמעכבים פרויקטים של מחיר למשתכן, ואף שוקל להפקיע את הקרקעות שרכשו ולשווק אותן מחדש - כך נודע לגלובס. הפרויקטים שנמצאים ב"רשימה השחורה" של המשרד כוללים כ־6,000 יחידות דיור שבנייתן טרם החלה, בהן מאות דירות בתל אביב, חיפה ורמת גן.

● 812 אלף שקל לדירת 3 חדרים: היישוב בו זוכי מחיר למשתכן הרווויחו בגדול
● הישראלים חזרו להתנפל על דירות בינואר, במיוחד בעיר מפתיעה אחת

במסגרת התוכניות הממשלתיות לדיור מסובסד - "מחיר למשתכן", "דיור מופחת" ו"מחיר מטרה" - נכללו עד כה כ־115 אלף יחידות דיור (בכ־1,200 פרויקטים). מרבית הפרויקטים הללו, כשני שלישים, היו בהגרלות שנערכו בחמש השנים הראשונות של "מחיר למשתכן", בין 2016 ל־2020. ואולם, למרות שחלפו שנים מאז אותן הגרלות, מבדיקת גלובס עולה כי ישנם פרויקטים שטרם קיבלו היתרי בנייה מהוועדות המקומיות, ומצבם כרגע עדיין לוט בערפל.

בדיונים שקיים באחרונה שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף עם נציגים בכירים מהמשרד ומרשות מקרקעי ישראל, עלה כי האשמה על עיכוב הפרויקטים מתחלקת בין היזמים לבין הרשויות המקומיות. במקומות בהם היזמים הם התורמים העיקריים לעיכוב, הנחה השר להחיל תהליכים של חילוט ערבויות והשבת הקרקע למדינה בכל מכרז שבו הייתה זכייה עד שנת 2019 וטרם יצא היתר בנייה.

במקומות אחרים, כמו תל אביב, חיפה ורמת גן, נמצא כי הרשויות המקומיות אשמות בעיכוב הפרויקטים, ובמשרד מקדמים פעולות מולן. אולם, למשרד אין יכולת לקדם צעדים נגד הרשויות, אלא רק לפעול בצורה של סיוע ומימון הפרויקטים.

השנים עוברות, והמחירים עולים

הפרויקט המעוכב הכי מדובר ברשימה מצוי בתל אביב, שם חברת אלעד מגורים זכתה בסוף 2018 בקרקעות במתחם מכבי יפו להקמת 717 יחידות דיור. מתוך סך יחידות הדיור הללו 328 יחידות הן בהגרלה, לפי מחיר דירה שהגיע אז ל־18,135 שקל למ"ר. כיום המחיר המוצמד למדד תשומות הבנייה מגיע כבר לכ־21 אלף שקל למ"ר.

בחיפה נרשמו עיכובים חמורים במספר פרויקטים בשכונת נאות פרס בדרום העיר. חברת פרשקובסקי, שזכתה בקרקע עוד בדצמבר 2019, והחברות רמי שבירו וחנן מור שזכו בתחילת 2020, מחויבות להקים כ־1,500 יחידות דיור - מהן 964 בהגרלות. אולם, אף אחת מהחברות לא קיבלה עד כה היתרים עבור הפרויקטים הללו. גם כאן מחירי הדירות צברו תאוצה מאז המכרזים, שהתקיימו לפני ארבע שנים, ואם מחיר דירה בפרויקט הצפוי של פרשקובסקי הגיע אז ל־7,896 שקל למ"ר, כיום הוא מגיע לכ־9,000 שקל למ"ר.

ברמת גן יש שלושה פרויקטים שנתקעו מדרום לבית החולים שיבא, במתחם דרך אילת־אלוף שדה. החברות בפרויקטים הללו, שותפות של חברות איסתא וסלע וחברת ק.מ. מדף 2 (בבעלות קבוצת חנן מור), זכו במכרזים על הקרקעות בסוף 2020. הזכייה בוצעה במסגרת התוכנית "מחיר מופחת", שהחליפה את מחיר למשתכן, במחיר של 16,380 שקל למ"ר. כיום המחיר המוצמד כבר מגיע לכ־18,600 שקל למ"ר.

רבים מעדיפים לוותר על הזכייה

חשוב להדגיש כי כל המחירים שהובאו מוצמדים למדד תשומות הבנייה, אך המגרילים יישאו ב־40% מההצמדה, בעוד שהיתרה תיפול על היזמים ועל המדינה. זאת, לפי פשרה שהתקבלה בין המדינה להתאחדות הקבלנים בוני הארץ. ועדיין, העיכובים המשמעותיים בפרויקטים המדוברים פוגעים גם כך במגרילי הדירות.

"זוכים ויתרו על הזכייה שלהם בדירות, במיוחד בשלוש השנים הראשונות של הפיגורים, כשנוכחו שמחירי הדירות עולים במהירות", מספר רון דמבו, שזכה בדירה בחיפה לפני ארבע שנים. "עניין חשוב נוסף קשור לגודל הדירות - מרבית הדירות בפרויקט הן דירות קטנות של שלושה חדרים, ואנשים עשו לעצמם את החישוב שהמשפחות גדלות, ושהסיכוי שלהם לזכות בדירות גדולות יותר הוא קטן", אומר דמבו.

הזוכים בהגרלה אף לא יודעים עדיין כלל באילו דירות זכו, שכן פרט זה ייוודע להם רק בעת מפגש הזוכים - שיתקיים רק אחרי הנפקת היתרי בנייה. עניין זה מוסיף להתלבטות הקיימת בקרב הזוכים באשר אם נכון להם דווקא להסיר עצמם מהזכייה ולקנות דירה בשוק החופשי.

הפרויקטים שנמצאים בעיכוב בחיפה היו נתונים למחלוקות קשות בין העירייה למשרדי השיכון והאוצר. לפני כמה חודשים קיבלה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה החלטה להוציא היתרים לפרויקטים - אך אלה טרם הוצאו. לפי דמבו, מעל חלק מהמגרשים עובר קו מתח גבוה, שמעכב מאוד את מתן ההיתרים. לגבי מגרשים אחרים, סביר כי בחודשים הקרובים ייערכו מפגשי זוכים עם היזמים, שבהם יוכלו לבחור את הדירות.

מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, אומר כי זמן קצר לפני הבחירות המקומיות הוא כינס ישיבה בהשתתפות נציגי היזמים, עיריית חיפה, רמ"י והוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. "אמרנו לנציגי העירייה כי מבחינה תכנונית אין שום מניעה מהוצאת היתרי בנייה. יש שם עניין של מתקן לטיהור שפכים, אבל זה לא קשור להיתרים". לפי מקור במשרד השיכון ששוחח עם גלובס, הפרויקטים בחיפה קרובים לפתרון, כשבמשרד מקווים שראש העיר הנבחר יונה יהב יאיץ את קידום היתרי הבנייה במקום.

בפרויקטים באופקים, אלפי מנשה וטבריה, ויתרו רבים על זכייתם בדירות, מה שהביא את משרד השיכון לערוך במקומות הללו הגרלות המשך. ואולם במקומות יקרים יותר, כמו חיפה ורמת גן, הזוכים מתקשים לוותר על הזכייה, על אף העיכובים וחוסר הוודאות.

סוג אחר של פרויקטים תקועים הוא אלה שלא נערכו בהם הגרלות כלל, כמו בתל אביב. שם הפרויקט תקוע במידה רבה בגלל העירייה, שעמדה על דרישתה לתמהיל מסוים של הדירות שיוקמו בפרויקט, בטרם ייערכו בו הגרלות. כרגע הפרויקט עוד לא כלול בהגרלות עתידיות, אך במשרד השיכון אופטימיים כי סיכומים עם העירייה קרבים, וכי בעקבותיהם תתקיים סוף סוף הגרלה בעיר.

ביישובים ערביים, דוגמת טורעאן ונצרת - תמונת המצב לא ברורה דיה. יזמים רכשו קרקעות לפני שנים רבות (שבע שנים בנצרת, ארבע בטורעאן), אך מאז הפרויקטים לא קודמו ונראה כי יש נתק בין היזמים, הרשויות המקומיות ומשרד השיכון.

"זה לא רק איום, אלא אמירה ברורה לשוק"

כאמור, הסבלנות של משרד השיכון כלפי הפרויקטים המעוכבים החלה לפקוע. "נדגיש כי כל הפרויקטים שהוצגו מוכרים לנו ואנו עושים כל שביכולתנו בשיתוף הגורמים הרלוונטיים על מנת לקדמם", נאמר בתגובת המשרד. "המשרד וחברות הבקרה מטעמו מבצעים ליווי שוטף לפרויקטים במכלול התוכניות לדיור מסובסד, והמשרד גם מנהל מעקב אחר חסמים שעולים בהתקדמות הפרויקטים ומקצה משאבים ומאמצים בהתרתם". לבסוף, במשרד מציינים כי מדובר במקרי קצה, שמהווים פחות מ־8% מכלל הדירות שהוגרלו עד סוף 2020.

"כבר בחודשים הראשונים לכניסה שלנו לתפקיד, ביקשנו לקבל סקירה של כל הפרויקטים התקועים", מספר מורגנשטרן. "בישיבות מעקב שערכנו בחודשים האחרונים עם רמ"י, עברנו על כל חתך הפרויקטים שלא קיבלו היתרי בנייה עד 2019, וזאת מהטעם הפשוט שב־2020 הייתה קורונה והליכים התעכבו. ככלל, בכל הפרויקטים מצאנו שהגורמים היו הרשות המקומית והיזמים, וההנחיה שלנו היא לפעול בהליכים משפטיים בצורה של השבות קרקע".

"אנחנו לא רואים את זה רק כאיום כלפי היזמים", מוסיף מורגנשטרן, "אלא כאמירה ברורה לשוק שאנו רוצים לטפל במקרים הללו ולראות שהדברים מתקדמים. אני מאוד מקווה שזה יזיז את הגבינה אצל אותם יזמים".