מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

בשבוע שעבר התפרסמו בזה אחר זה כמה נתונים חשובים על שוק הנדל"ן למגורים בישראל, מטעם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומטעם בנק ישראל. לצד העלייה במחירי הדיור, זה חודש שני ברציפות, התגלה פער במגמות שהציגו שניים מהפרסומים: בעוד לפי נתוני הלמ"ס חלה עלייה משמעותית ברכישת הדירות בחודש ינואר, נתוני המשכנתאות לא שיקפו עלייה דומה - ומציגים רמה דומה למדי לאורך כל החודשים האחרונים. מהי הסיבה לכך, והאם היא נעוצה, בין היתר, במבצעי המימון שמציעים בחודשים האחרונים כמעט כל הקבלנים על דירות חדשות?

● הצפון בוער, היישובים ריקים והממשלה "מנותקת קשר" 
● בקנדה תיכננו מהלך דרמטי נגד ישראל. איך זה הסתיים?

בין דצמבר לפברואר היקף המשכנתאות ירד

נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבע שעבר מציגים מכירות של 7,890 דירות בינואר האחרון. מדובר על עלייה של כ־18% בהשוואה לינואר 2023 ובמספר הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2022. החודשים הבאים יגידו אם מדובר בשינוי מגמה, שכן מאז ספטמבר 2021 - קרי במשך יותר משלוש שנים - ירד מספר הדירות שנמכרו ב־2.7% בממוצע.

ולמרות זאת, את ה"קפיצה" של ינואר לא רואים כלל בנתוני המשכנתאות - קרי בהיקף ההלוואות החדשות שנטל הציבור לצורך רכישת דירה חדשה. על פי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות בינואר עמד על 5.523 מיליארד שקל, ירידה לעומת דצמבר 2023, אז עמד היקף זה על 5.615 מיליארד שקל. בפברואר עמד היקף המשכנתאות החדשות על 5.38 מיליארד שקל, כך שבין דצמבר לפברואר היקף המשכנתאות דווקא ירד, ב־4%.

כיצד מוסבר הפער? כפי שהעלינו כהשערה עוד בזמן פרסום נתוני המשכנתאות של פברואר, ייתכן שהוא נובע מריבוי מבצעי המימון שמציעים הקבלנים בחודשים האחרונים על דירות חדשות: מאז עלתה הריבית במשק באופן משמעותי, מציעים לא מעט קבלנים מבצעים אשר מתרכזים במימון: רובם מציעים תשלום ראשון נמוך (20% ממחיר הדירה ואף פחות מזה), ללא הצמדה למדד, וכך הרוכש יכול "לשים את ידו" על דירה עם הון עצמי התחלתי נמוך למדי. מאחר שהמבצעים הללו דורשים תשלום ראשון קטן יחסית, הרוכשים אינם חייבים להזדרז וליטול משכנתה שתממן את רכישת הדירה כולה, ויכולים לדחות זאת בכמה שנים. לכן, כך אנו מעריכים, היקף הרכישות אינו משתקף במלואו בנתוני המשכנתאות.

 תומר גרישפון, מנהל אגף משכנתאות, דיסקונט / צילום: רמי זרנגר

תומר גרינשפון, מנהל אגף משכנתאות בבנק דיסקונט, טוען כי ההשערה הזו היא חלק מהתמונה המלאה: "נתוני המשכנתאות משקפים את מצב השוק בעיכוב מסוים", הוא מסביר, "משום שהרוכשים, לרוב, משלמים את התשלום הראשון על הדירה באמצעות ההון העצמי שברשותם, ורק בשלב הבא נוטלים משכנתה שתממן את יתרת עלות הדירה. תהליך חיתום והעמדת המשכנתה יכול לקחת זמן ותלוי בגורמים רבים, כך שהתוצאה היא שבסופו של דבר היקפי הרכישות מתבטאים בנתוני המשכנתאות החדשות רק לאחר כמה חודשים. כך למשל, אם בינואר נרשמה עלייה בהיקף רכישת הדירות, על פי הלמ"ס, אותה עלייה צפויה להתבטא בנתוני המשכנתאות רק בסביבות חודש מרץ".

עלייה בהיקף המשכנתאות בגרייס

עם זאת, לטענת גרינשפון נראה כי גם אותם מבצעי קבלנים משחקים כאן תפקיד: "יש לדעתי השפעה על קצב המשכנתאות גם למבצעי הקבלנים. אנחנו באמת רואים בתקופה האחרונה הרבה מאוד עסקאות קבלן, ובמקביל ירידה משמעותית ברכישות מיד שנייה, כלומר הרוכשים מעדיפים את הדירות החדשות, ככל הנראה גם בשל תנאי התשלום הנוחים שניתנו כאן בחודשים האחרונים במבצעי המכירות - וזה מתבטא בנתוני המשכנתאות: אותם רוכשים לא צריכים למהר ולנצל את מסגרת המשכנתה שלהם כאשר הקבלנים מציעים להם תנאי מימון עם הון עצמי נמוך יחסית, והמשכנתאות ינוצלו, בהתאם, רק בעוד שנתיים או שלוש. נוסף על כך, הלוואות הקבלן מאפשרות עוד מרווח נשימה לרוכש, ואנחנו בהחלט רואים שהיקף המשכנתאות שניטלות ב'גרייס' עלה גם הוא בתקופה האחרונה".

בהמשך לדבריו של גרינשפון, אכן נראה בנתוני בנק ישראל כי ישנה עלייה מסוימת בתקופה האחרונה בהיקף המשכנתאות שניתנות ב"גרייס", כלומר הלוואות שתחילת התשלום עליהן נדחה לתקופה מאוחרת יותר. הלוואות אלו, המוגדרות בנתוני בנק ישראל כהלוואות "בולט" או "בלון", מאפיינות את הלוואות הקבלן המוצעות גם הן לרוכשים כחלק ממבצעי הרכישה - ככלי מימון המאפשר לדחות עוד יותר את התשלום הראשון.

על פי נתוני בנק ישראל, בחודשים האחרונים חלה עלייה של ממש בהיקף ההלוואות הללו: הלוואות בולט ובלון שאינן צמודות למדד וניתנו בריבית קבועה עמדו על 363 מיליון שקל בינואר האחרון, ובדצמבר שלפניו הגיעו לשיא של 546 מיליון שקל, זאת לעומת 240 מיליון שקל בנובמבר 2023 ו־181 מיליון שקל באוקטובר. היקף הלוואות הבולט והבלון צמודות המדד, בריבית קבועה, עמדו בינואר על 311 מיליון שקל, ובדצמבר שלפניו על 372 מיליון שקל, בעוד בנובמבר 2023 הן הסתכמו ב־302 מיליון שקל ובאוקטובר ב־250 מיליון שקל.