פותחות מבערים: רשות המסים והלמ"ס שמות סוף לעיוות במחירי הדיור

מחירי הדירות - כפי שפרסמה לפני שבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בהתבסס על דיווחי העסקאות של מוכרים וקונים לרשות המסים - עלו בינואר ב-1.2%. זאת, אחרי עלייה של 0.7% בחודש דצמבר. אבל לפני זעקות השבר, בתום שמונה חודשים רצופים של ירידת מחירים בשיעור כולל של 2.3%, השאלה החשובה היא - האמנם? האם המחירים באמת ובתמים מצליחים לעלות, למרות המלחמה, הריבית הגבוהה ואפילו סימנים של ירידה במחירי השכירות?

● מנהל רשות המסים מזהיר: הצעד הזה יכול לגרום ל"טיסה" של מחירי הדירות
● העליות במחירי הדירות: שוק היד שנייה מככב, במיוחד באזורים האלה
● מינוי חדש: זה יהיה האיש החזק בשוק הנדל"ן של תל אביב

קשה לתת על כך תשובה ברורה, אבל מתברר שברשות המסים ובלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חוששים יותר ויותר מהבעיות המובנות בדיווחים ובשיטת המדידה שלהם. לא פחות חמור, הם מודעים לכך שהם מחוללים נבואה שמגשימה את עצמה. כשהנתונים הרשמיים מכריזים שמחירי הדירות שבו לעלות, זה משכנע עוד ועוד אנשים לרוץ לקנות דירה - והמחירים אכן עולים בעקבות הביקושים המתעוררים.

כפי שכבר כתבנו לא פעם, השוק פורח בחודשים האחרונים בעיקר נוכח מבצעים והנחות עתק שנותנים קבלנים לרוכשים. כאלה שרשות המסים לא יודעת לזהות (כשאין השפעה על תג המחיר הרשמי והמדווח) וממילא כאלה שגם הלמ"ס לא יכולה לשקלל בתוך הנתונים הרשמיים. ואגב, אם מצב הביקושים היה נהדר (ע"ע עליות המחירים), לא היה צורך בכל אותם מאמצי שיווק אגרסיביים. כעת נודע לגלובס כי שיחות שמנהלים שני הגופים הממשלתיים החשובים הללו בימים האחרונים נועד למצוא את הדרך המהירה והנכונה לשדרג את דיווחי העסקאות של הקונים והמוכרים, בדרך לתיקון נוסחת חישוב מדד המחירים החודשית.

סוף סוף יתגלה המחיר האמיתי

על פי התוכנית, בקרוב תתווסף לטופס הדיווח הישן והמוכר (טופס 7000, שנקרא גם טופס מס שבח), המחייב כל עסקה של מכירה ורכישת נדל"ן, דרישה לסמן גם את תנאי התשלום והאם העסקה כללה בין השאר הטבות מימון שונות, כמו הפחתה ודחיית תשלומים, נטרול ההצמדה למדד, סבסוד חלק מהמשכנתה וכדומה. כלומר, אם הקונה - כמו מרבית קוני הדירות החדשות בימים אלה - קיבל הטבה בתשלומים של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, סוף סוף המדינה תוכל לדעת את זה ולהביא את זה בחשבון בבואה לחשב את מחיר הדירה "האמיתי". בדיוק כמו שהלמ"ס מתחשבת באינספור נתונים אחרים המופיעים בטופס הדיווח - האם הדירה כוללת למשל מעלית, האם יש בה חניה (עילית או תת קרקעית), האם יש בה מרפסת, חצר, מחסן וכיוצא בזאת.

הסבר קצר: נניח למשל שבחודש מסוים נמכרו הרבה יותר דירות גג או גן ממשקלן בשוק הדירות, או הרבה יותר דירות בתל אביב מאשר בפריפריה ולהפך. האם זה עלול להטות מלאכותית את השינוי במחיר דירה בישראל באותו החודש? התשובה היא כמובן שלא. עם כל הביקורת על הלמ"ס, בדיוק בגלל זה יושבים שם מומחים לסטטיסטיקה, אשר מבצעים את התיקונים הנדרשים כדי לתקנן את כלל העסקאות לממוצע. הנוסחה של הלמ"ס לחישוב השינוי החודשי במחירי הדירות מורכבת במיוחד, וכוללת אינספור משתנים שמצמידים את המקדם הנכון לכל פרמטר. כלומר, אם הקבלן ישכנע אתכם לקנות את דירת הגג או לקבל עוד חניה או מחסן תמורת תוספת מינורית במחיר, הלמ"ס תדע לגלם פה הנחה משמעותית ולא התייקרות של הדירה.

הטבות המימון מובאות בחשבון

אלא שעד כה, מה שהיה נכון לגבי המאפיינים הפיזיים, לא היה נכון לגבי הטבות המימון, שלא הופיעו כלל באופציות הדיווח. שתי דוגמאות טריות: חברת גינדי החזקות משווקת כעת דירות שהיא מקימה בגבעת שמואל (פרויקט שנקרא כמובן Samuel, כי בישראל הפרובינציאלית אין כמו אותיות לטיניות כדי להעניק ניחוח יוקרתי). במבצע החדש, מציעה החברה לקונים הלוואה של 1.5 מיליון שקל ל-4 שנים, ללא ריבית והצמדות. הפעם, להבדיל ממבצעי המימון הפופולריים האחרים - שלם רק 5%, שכר דירה על חשבוננו וכדומה - מאוד קל ואינטואיטיבי לחשב את גובה ההטבה. בתנאי המשכנתה הנוכחיים, כ-5% ריבית שנתית, מדובר על חיסכון של 300 אלף שקל ל-4 שנים. וכשמחירון החברה עומד על "החל מ-3.1 מיליון שקל לדירה", מדובר בהטבה בפועל של 10% מהמחיר. במקביל, בני הדודים מגינדי השקעות מציעים לקונים לשלם עבורם את מס הרכישה בפרויקט גינדי tlv בתל אביב, הצעה שמגלמת הנחה דומה של כ-300 אלף שקל למשקיעים. אלא שהמבצע של אלה או אלה לא מוצא שום ביטוי בטופס של רשות המסים.

לכן, השינוי המתבשל כעת כל כך דרמטי ומתבקש, כדי שנדע מה באמת קורה בשוק הדירות והמחירים. לרוע המזל, זה יקרה הרבה אחרי שהמון סוסים ומבצעים כבר ברחו מהאורווה.

כוכבי השבוע

מצוין למרות הכול, תחנות הכוח יצאו לדרך 

החשמל ממשיך לזרום והישראלים לא מפנימים את גודל משבר האנרגיה. כשבחירות תמיד מעבר לפינה, בעוד שהחשמל ייגמר רק בעוד 5-10 שנים לפחות, לפוליטיקאים קל למסמס ולדחות הקמה של תחנות כוח, שאף אחד לא רוצה מול ביתו.

לכן, לא מובן מאליו שהוועדה לתשתיות לאומיות שבמינהל התכנון הצליחה השבוע ברוב של 5 נגד 4 (ושלושה נמנעים) לאשר הקמת תחנת כוח בשרון, באזור כפר סבא-קלקיליה, והרחבת תחנת הכוח בחדרה. כמו שכתב ערב הדיון רכז האנרגיה באגף התקציבים יונתן פלורסהיים, "מי שהוזלת מחירי החשמל והפחתת יוקר המחיה עומדות לנגד עיניו, לא יכול להתנגד לאישור".

למרבה הצער, מוקדם לברך על המוגמר. תהיו בטוחים שתושבים מבוהלים וראשי רשויות חזקים ינצלו את החלון להגשת התנגדויות, כדי לנסות לשכנע את השרים לבטל את הבשורה החשובה.

בלתי מספיק למירי רגב אין זמן לטפל בפקקים 

אחרי קפיצה לסרי לנקה ולהודו, שרת התחבורה מירי רגב מתכננת כעת נסיעה ארוכה לווייטנאם, "בהזמנת הממשל", לכנס בנושא פיתוח התשתיות. זאת במדינה שלא ברור מה יש לנו ללמוד ממנה (או לה מאיתנו). רגב גם חברה בקבינט המדיני-ביטחוני העסוק מאוד בימים כתיקונם, ובוודאי מאז אוקטובר. על הדרך, היא גם ביקשה וקיבלה אחריות על טקס המשואות בערב יום העצמאות הקרוב.

אם תרצו, מדובר בדוגמה ליחס של ממשלת ישראל למחדל התחבורה האדיר - בתחבורה הציבורית, ברכב הפרטי, בכבישים, ברכבות ובאוויר. מדובר במשבר שמחייב לפני הכל לשנס מותניים מצד שר או שרה במשרה מלאה, בניסיון מאוחר וקשה במיוחד לחלץ את העגלה מהבוץ העמוק. ובשורה התחתונה, לפני מבחן האינטרסים או הכישרון, נראה שלרגב פשוט אין זמן להתעסק בבעיות התחבורה המקומיות והיומיומיות שלנו. נתנחם בסיפורים שבווייטנאם יותר גרוע.