"אופציית מוכר" להארכת שכירות: האם מחויבת במס שבח ובמס רכישה או לא

הכותבת ממשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל

לאחרונה ניתן פסק דין בסוגיה חשובה על ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנוף הגליל־נצרת בעניין קמי־תעשיות מתכת, לטובת הנישום.

עובדות המקרה: בעלים של קרקע בירכא התקשרו ב־2013 עם יזם, על מנת שיקים ויתפעל קניון על הקרקע (מתחם SEVEN).

● שנה של התכווצות: ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית 
● השיטה החדשה של רשות המסים לתפוס משכירי דירות שלא מדווחים על הכנסות 

הצדדים קבעו כי תקופת השכירות תעמוד על 24 שנים ו־11 חודשים. זאת, כאשר חוק מיסוי מקרקעין קובע, כי מתן זכות שכירות לתקופה העולה על 25 שנים, תחייב את המוכר במס שבח ואת השוכר במס רכישה. הצדדים רצו להימנע מחיובים אלו.

נוסף לכך, במסגרת ההסכם ניתנה לבעלים "אופציית מוכר", לפיה, הבעלים יוכל לחייב את השוכר להאריך את תקופת השכירות שנקבעה, למשך תקופה נוספת של 24 שנים ו־11 חודשים.

האם ניתנה לשוכר זכות מעבר ל־25 שנה?

עוד נקבע כי ככל שהבעלים יחליטו שלא להאריך את תקופת השכירות כאמור, יהיה עליהם לשלם לשוכר סכום המשקף את שווי הקניון שנבנה על ידו על הקרקע.

המחלוקת: השאלה שנדונה במסגרת פסק הדין היא האם כטענת מנהל מיסוי מקרקעין, במועד חתימת ההסכם ניתנה לשוכר זכות שכירות לתקופה של למעלה מ־25 שנים, כך שיש לחייב את המוכר במס שבח ואת השוכר במס רכישה, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין?

העוררים טענו כי לשוכר לא הוענקה זכות נוספת מלבד שכירות לתקופה הקצרה מ־25 שנים. זאת, כיוון שהכוח להחליט האם תקופת השכירות תוארך מעבר ל־24 שנים ו־11 חודשים, נמצא בידי הבעלים. נוסף לכך, במועד חתימת ההסכם הבעלים לא התחייבו כי יממשו את האופציה, ולכן אין להביא תקופה זו בחשבון כאשר בוחנים האם תקופת השכירות עולה על 25 שנים, אם לאו.

לעמדת מנהל מיסוי מקרקעין, בבחינת תקופת השכירות, יש לקחת בחשבון גם את תקופת האופציה שניתנה כאמור לבעלים. זאת, כיוון שלדידו ברור שמטעמים כלכליים הבעלים יבחרו להאריך את תקופת השכירות מאשר שיעדיפו לשלם לשוכר תשלום המשקף את שווי הקניון שבנה.

ההחלטה: בית המשפט המחוזי בנוף הגליל־נצרת בראשות השופטת עירית הוד, בחן לעומק את המהות הכלכלית של הזכות שניתנה לשוכר במועד חתימת ההסכם, וקבע כי לא ניתנה לשוכר זכות שכירות לתקופה העולה על 25 שנים החייבת במס. שכן, לעמדתו, במועד חתימת ההסכם, אין כל וודאות שהבחירה הכלכלית המשתלמת בהכרח עבור הבעלים תהיה להאריך את השכירות, וייתכן ויבחרו שלא להאריך את תקופת השכירות.

תקופת השכירות מתחילה בקבלת היתר

לעמדתנו, ברגע שמנהל מיסוי מקרקעין לא טען שמדובר בעסקה מלאכותית, היה ניתן לקבוע כי במועד חתימת ההסכם לא הוענקה זכות שכירות למעל 25 שנים.

במסגרת פסק הדין עלתה סוגיה נפוצה ונפיצה גם כן - ממתי יש להתחיל לספור את תקופת השכירות, האם ממועד חתימת ההסכם, לפני שבכלל החלה בניית הקניון, או מהמועד שהסתיימה בנייתו?
בנסיבות המקרה נקבע כי תקופת השכירות תחל ממועד קבלת היתר הבנייה, כיוון שממועד זה השוכר קיבל זכויות בקרקע והוא עשה בה שימוש לצורך הקמת הפרויקט.

לצד קביעתו, ובצדק, בית המשפט מכיר בכך שבמקרים בהם קיימות מגבלות רציניות על חופש הפעולה ושיקול הדעת המסור לשוכר בכל הנוגע לבנייה, תקופת ההקמה לא תילקח בחשבון.

בשלהי פסק הדין העיר חבר הוועדה כי כל הארכה של תקופת השכירות מעבר ל־24 שנים ו־11 חודשים, תגרור חיוב במס שבח ובמס רכישה. זאת, על אף שייתכן מצב שבו תקופת השכירות תוארך בנקודת זמן שבה תקופת השכירות שתיוותר תהיה קצרה מ־25 שנים. לטעמנו, זוהי עמדה לא נכונה.